كيفية شراء البنك التعويقات المملوكة
البنوك الخاصة العقارات لأن البنوك قد حصلت على المنازل من خلال حبس الرهن . تسمى المنازل الموجودة في سجلات البنك REOs ، وهو اختصار لـ "العقارات المملوكة". أدرك أنه عندما تتلقى البنوك سندات الملكية إلى المنازل من خلال حبس الرهن ، فغالبا ما يرجع ذلك إلى عدم ظهور أي شخص على خطوات المحكمة لتقديم الحد الأدنى من مبلغ الرهن العقاري الحالي أو البنك عن عمد وهو الحد الأدنى للعرض الذي لا يمكن لأحد أن يلمسه.
على السطح ، قد لا يبدو الأمر وكأن حالات حبس الرهن مربحة ، خاصة إذا كان البنك يريد بيع مخزونه في السوق المفتوحة مقابل المبلغ الذي كان مستحقاً على البنك من قبل البنك السابق. ومع ذلك ، فهناك سببان على الأقل يوضحان أن REO يمكن أن يكون مربحًا لك:
- إذا تم تأمين قرضين للممتلكات (وهو أمر شائع في هذه الأيام) ، فإن المصرف الثاني لا يمنعه أحيانًا. إذا كان المقرض الثاني لا تشكل المدفوعات الخلفية إلى المقرض الأول وبدء إجراءات الرهن الخاصة بها ، يتم القضاء على المقرض الثاني في الرهن. تشتمل الرهون العقارية الثانية على 20٪ أو أكثر من القيمة السوقية الأصلية.
- البنك في كثير من الأحيان لا يريد الجلوس على جرده. وبما أنها لم تحصل على الحد الأدنى للعطاء من مستثمر أو مشتري منزل خلال عملية بيع الرهن في مبنى المحكمة ، فمن المحتمل أن يقوم البنك بتسعير منزل REO مقابل أقل ، فقط للتخلص منه. يعتمد على المحاسبة الداخلية.
العثور على وكلاء قائمة REO
هناك العديد من الأماكن المتاحة على الانترنت للعثور على حبس الرهن . ومع ذلك ، يمكنك أيضًا العثور عليها في نظام MLS . إذا طلبت من وكيل المشتري الخاص بك البحث في MLS عن "REOs" ، فستجد على الأرجح مجموعة صغيرة جدًا من وكلاء العقارات الذين يتخصصون في إدراج REOs للبيع في منطقتكم.
فيما يلي تلميحات حول وكلاء قائمة REO:
- قائمة معظم وكلاء قائمة REO فقط REOs ، أي نوع آخر من الممتلكات.
- وكثيرا ما يقدم وكلاء قائمة REO خصومات للبنوك مقابل أعمالهم ، لأن هؤلاء الوكلاء يتعاملون مع الحجم ، وفي بعض الأحيان يحصل مدير الأصول على تخفيض.
- وكلاء قائمة REO كسب المال إما عن طريق بيع الكثير من REOs أو تعمل كوكيل مزدوج . في إطار الوكالة المزدوجة ، سيحصل وكيل الإدراج في REO على كل من عمولة الإدراج ووكيل وكيل المشتري.
- لجذب وكلاء المشتري ، تقدم العديد من البنوك نسبة أكبر من العمولة إلى وكيل المشتري مع خصم عمولة وكيل الإدراج.
- تمثل وكلاء قائمة REO بشكل عام البائع ، وليس المشتري. فكر فيما إذا كنت تريد التمثيل الخاص بك ، ربما.
- وكلاء الإدراج في قائمة REO هم عادة وكلاء أعلى المنتجة بسبب حجم الأعمال التي يقومون بها. انهم عادة لا يقضون الكثير من الوقت في العمل مع المشترين.
- بعض وكلاء قائمة REO مشغولون لدرجة أنهم يقومون بتوظيف مساعدين للمكالمات الميدانية. كثيرون لا يعطون رقم هاتفهم الخلوي الخاص ، مما يجعل التواصل صعبًا.
التعاقد مع وكيل المشتري
ما لم يكن لديك خبرة مباشرة في التفاوض مع البنوك ، فقد تحصل على تمثيل أفضل عن طريق تعيين وكيل المشتري الخاص بك .
قبل أن تختار وكيلاً ، قم باختيار عدة وإجراء مقابلات مع وكلاء العقارات لإيجاد ملائمة.
- وكيل المشتري لديها مسؤولية ائتمانية لحماية مصالحك.
- وكلاء المشتري لا يمثلون البائع. حتى عندما يدفع البائع عموله.
- عادة ما يدفع البائع وكلاء المشتري. هذا يعني أنه لا يكلفك استئجار وكيل المشتري.
- قد يطلب منك وكلاء المشترون التوقيع على اتفاق وسيط للمشتري ، يحدد واجبات الوكيل تجاهك ويحدد الجهة التي تدفع العمولة .
- النظر في العمل مع وكيل المشتري الذي لديه خبرة في العمل مع REOs.
التفاوض مع REOS
إذا كان الإدراج جديدًا نسبيًا في السوق ، فمن المحتمل جدًا ألا ينحرف المصرف كثيرًا عن سعره المطلوب . سيكون لديك قدر أكبر من التفاوض إذا قمت بتقديم عروض على المنازل التي كانت في السوق لمدة تزيد عن 30 يومًا.
فيما يلي مزيد من النصائح:
- البنوك تتفاوض على تخفيضات السعر بالجملة مع شركات الملكية والضمان. إذا اخترت استخدام عنوان / شركة الضمان التابعة للبنك ، فتحقق من الرسوم التي ستفرضها عليك تلك الشركات. وبشكل عام ، فإن الرسوم التي لم يدفعها البنك ولكن تم دفعها من قبل المشتري ستكون أعلى لأن العنوان والضمان غالباً ما يشكلان تلك الخصومات عن طريق فرض رسوم على المشترين أكثر.
- تبتعد العديد من البنوك عن دفع تكاليف الإغلاق المعتادة للمشتري. يتحمل المشتري وليس بعض البنوك بعض الرسوم مثل ضرائب النقل ، ورسوم الولاية والولاية. لا تدفع البنوك في الغالب تكاليف تقارير الآفات أو الإصلاحات أو خطط الضمان المنزلي .
- لن توقع بعض البنوك عرضًا مضادًا حتى يتم الاتفاق على جميع البنود بين الطرفين بشكل لفظني.
- توقع من المصرف أن يبرم عقد شراء خاص به أو ملحقًا بعقد الشراء القياسي الخاص بك. اقرأها بدقة واسأل محامى العقارات للحصول على مشورة إذا لم تفهمها. يمكنك المراهنة على أن محامي البنك قام بإعداد هذا العقد ، وليس في صالحك.
- إذا لم يتزحزح البنك وتلقيت رفض العرض ، فانتظر 30 يومًا أخرى ثم أعد تقديم العرض الأصلي ، مع تأجيل التاريخ الأصلي وإدخال تاريخك الجديد.
- قد تنتظر 10 أيام للرد على عرضك من البنك. كن صبوراً. أعلم أنه يبدو من الجنون أن بعض البنوك قد تستغرق وقتًا طويلاً للرد ، ولكن يمكنها ذلك.
- قد يطلب البنك منك تقديم طلب قرض حتى تتمكن من تأهيلك مسبقًا ؛ ومع ذلك ، فأنت غير ملزم بالحصول على قرضك من هذا البنك.
- إذا لم تتمكن من الإغلاق في موعد الإغلاق المحدد مسبقًا ، فقد يفرض عليك المصرف غرامة عن كل يوم تمر فيه. تأكد من حصولك على خطاب قرض مسبق من البنك الخاص بك قبل تقديم عرض ، واحصل على تأكيدات بأنك ستتلقى التمويل من البنك الخاص بك دون التعرض لتأخيرات غير متوقعة.
- من المرجح أن يطلب منك شراء المنزل "كما هي". هناك عيوب لشراء حبس الرهن . اجعل عرضك خاضعًا لفحص المنزل . بعض البائعين في الأصول الشريط الافتراضي من منازل الرهن .
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.