اكبر مشكلة بيع قصيرة
النوع الأكثر شيوعًا لمشكلة البيع على المكشوف هو عندما لا يواجه البائع أي مشقة. معظم البائعين يعرفون أن البيع على المكشوف يعني أن المنزل تحت الماء . لا يمكنك القيام ببيع قصير على منزل سوف يبيع ما يكفي لسداد الرهن العقاري بالكامل ودفع جميع تكاليف البيع. عندما لا يكون هناك ما يكفي من الأسهم لدفع المبلغ المستحق للبنك ، يبيع المنزل قصير.
ببساطة كونك قصير إلى البنك ليس سبباً كافياً للقيام ببيع قصير ، في معظم الحالات. بشكل عام ، يتوقع البنك استلام رسالة مشقة من البائع تصف:
- كيف وقع البائع في مشكلة
- ما فعله البائع لإصلاح المشكلة
- لماذا لا شيء يعمل
إذا كان وضع البائع هو نفسه كما كان في اليوم الذي أخرج فيه البائع الرهن العقاري ، فمن غير المحتمل أن يمنح المقرض البيع على المكشوف. تصر معظم البنوك على مشقة البائع. أي مشقة هي مشكلة بيع قصيرة يمكن أن يؤدي إلى رفض بيع قصيرة .
الحل لمشكلة البيع على المكشوف هذه؟ إما حاول مرة أخرى بعد حدوث مشقة أو عرض المشاركة في خسارة البنك عن طريق تقديم مساهمة البائع .
القروض متعددة يمكن أن تكون مشكلة بيع قصيرة
بعض البنوك الصغيرة المبتدئة لديها سمعة كونها صعبة. عادة ، هذه البنوك يمكن أن تذهب واحدة من طريقتين.
إما أن يرفض المصرف البيع على المكشوف أو أن يوافق عليه البنك ، فهو أسود أو أبيض وحدودك حوالي 50/50 مع بنوك معينة.
هذا لا يعني أنه في كل مرة تواجه صفقة بيع قصيرة مع قرضين أن المقرض الثاني سوف يسبب مشاكل لأن هذا ليس هو الحال. ومع ذلك ، فإن سبب المشكلة مع المقرض الثاني هو في كثير من الأحيان مقدار المردود. قد لا يرغب المقرض الأول في دفع المقرض الثاني أكثر من 3000 دولار مثلاً.
إذا ذهب المنزل إلى حبس الرهن ، فربما يتم القضاء على المقرض الثاني. لكن هذا لا يعني أن الثاني لا يوجد لديه حق الرجوع ، أو أن الثاني لا يدفع من خلال دعم البرامج والإدارة أو أنه قادر على تلقي أموال إنقاذ كبيرة من الحكومة.
الحل لمشكلة البيع على المكشوف هذه هو الضغط على المقرض الثاني لاتخاذ البيع على المكشوف أو الحصول على المقرض الأول للمساهمة بشكل أكبر. قد يتراجع المقرض الأول ويوافق على دفع المزيد. إذا كانت المبادئ التوجيهية للمقرض الأول تحظر ذلك الدفع ، فقد تسمح الإرشادات ، على سبيل المثال ، بتقديم ائتمان إلى المشتري باتجاه إغلاق التكاليف ، ومن ثم يمكنه دفع المبلغ الثاني. ولكن تحقق مع المقرض المشتري أولا. في بعض الأحيان ، يسمح المقرض الأول للبائع بدفع المزيد مقابل المبلغ الثاني.
لا يوجد إطلاق للمسؤولية الشخصية هي مشكلة بيع قصيرة
بقدر ما أشعر بالقلق ، والسبب الرئيسي للقيام بيع قصيرة ، وبصرف النظر عن تجنب وصمة العار والمزالق من الرهن ، هو الحصول على الافراج عن المسؤولية الشخصية.
يستحق المقترضون الإفراج عنهم من القرض ، ليطمئنوا إلى أن المقرض لن يتابعهم بسبب النقص بعد إغلاق الصفقة.
إن منح البيع على المكشوف والإفراج عن البائع من المسؤولية هما شيئان مختلفان. يمكن للبنك أن يوافق على البيع على المكشوف ويحتفظ بالحق في مطالبة البائع بمبلغ غير مدفوع. بشكل عام ، إذا كان خطاب البيع القصير لا يعالج المشكلة على وجه التحديد ، فلا يتم تحرير البائع.
يقول بعض البائعين في ولاية كاليفورنيا أن SB 458 تحميهم لأنها عدلت القانون المدني CA 580e. يمكن تغيير الرموز المدنية. يمكن إلغاء القوانين أو اعتبارها غير دستورية. الحل هو الإصرار على إطلاق سراحه.
سوف يخبرك البنك أنه لا يمكنه تغيير الخطاب ، لكنه المفاوض الذي لا يريد إزعاجه. يمكن للمصارف أن تفعل ذلك وتغييرها.
الإصرار على ذلك. إذا لم يتمكن وكيلك من الحصول عليه نيابة عنك ، فاستعن بمحامي قصير للبيع للحصول على الإفراج عن المسؤولية.