يسأل القارئ: "قررنا في النهاية أن نبيع منزلنا. لا نريد أن نبتعد عن منزلنا ، لذا أدرجنا مع وكيل يقوم ببيع قصير لنا. لقد أتت وأخذت مجموعة من طلبت منا أيضًا التوقيع على تفويض من طرف ثالث للبنك ، لكن الآن ما الذي يحدث؟ تقول إن علينا البحث عن مشترٍ ، لكنني أعتقد أننا طلبنا من البنك أن يقوم بعملية بيع قصيرة. المشتري أولا أو يطلب من البنك أن يقوم بعملية البيع على المكشوف أولا؟ لا أعرف ما إذا كان وكيلنا قد حقق الكثير من المبيعات القصيرة ، وهذا ما يجعلني غير مرتاح. ما هو الإجراء القياسي للبيع القصير؟ "
الجواب: ليس من غير المألوف أن يدعي أحد الوكلاء أنه متخصص في البيع على المكشوف عندما يكون الوكيل لا يدير سوى عدد قليل من المبيعات القصيرة. إنه ليس أن وكيلك يكذب عليك ؛ هو أن الوكيل يعتقد أن إجراء مبيعات قصيرة أو 3 تجعل ذلك الوكيل متخصصًا.
وبصراحة تامة ، مع مقدار الوقت المستغرق في القيام ببعض البيع على المكشوف ، ليس من غير المعتاد أن ينتهي الأمر بالوكيل إلى الاعتقاد بأنها أمضت وقتًا أطول في العمل على هذا البيع القصير أكثر مما أنفقته. في رأيها ، هي متخصصة. في أذهان الوكلاء الذين يغلقون 50 أو 100 مبيعات قصيرة في السنة ، فهي ليست متخصصة.
من الذي يجب عليك القيام به للبيع على المكشوف؟
أول شيء يجب عليك القيام به هو استئجار أخصائي البيع على المكشوف للتعامل مع البيع على المكشوف. يمكن أن يكون هذا الشخص وكيل عقارات أو محام. معظم الوكلاء يعملون عمولة ، تدفع من عائدات البيع ، ومعظم المحامين يدفعون مقدما من البائع مباشرة. سواء كنت تستأجر محاميًا أو وكيلًا ليكون مفاوضك للبيع على المكشوف ، فيجب عليك دائمًا الحصول على المشورة القانونية.
يمكن لبعض المحامين ، تماماً مثل بعض وكلاء العقارات ، أن يدعيوا أنهم متخصصون في البيع على المكشوف ، لكنهم يمتدحون الحقيقة قليلاً. من الصعب معرفة من يجب أن تثق به. القاعدة الجيدة هي أن تسأل حول الإحالة. بالتأكيد ، شخص آخر تعرفه لديه مرجع ممتاز لك. لا يمكنك توخي الحذر عند اختيار وكيل البيع القصير أو محام.
هل من المعيار أن تطلب من البنك البيع على المكشوف قبل استلام العرض؟
باختصار ، لا. ولكن فقط لأن الإجراء المعياري لعملية البيع على المكشوف قد يشمل أولاً تلقي عرض ، فهذا لا يعني أن البائع يجب أن يتبع الإجراء القياسي دائمًا. هناك استثناءات في بعض الأحيان إلى القاعدة.
يمكن أن تختلف الإجراءات القياسية من بنك إلى آخر. يعد المصرف الذي تتعامل معه هو الذي يحدد الإجراء القياسي ، ويمكن أن يختلف كل بنك بيع قصير. بشكل عام ، عندما تطلب من البنك البيع على المكشوف قبل العرض ، فإنك تسمح للبنك بتحديد القواعد والإجراءات لك. الأهم من ذلك ، فأنت تترك للبنك اختيار سعر البيع. قد يعمل ضدك.
الإجراء المعياري للبيع بربيع قصير
بعض بنوك البيع على المكشوف - على الرغم من البيع القصير لفريدي ماك هافا ، والذي لا يتم فيه سوى إجراء بيع قياسي قصير الأجل - فقط تفضل البيع المسبق . إذا كانوا لا يتوقعون preapproval ، على الأقل تتوقع أن تشارك في سعر البيع وتسويق منزلك. عادة ، لا هي فكرة جيدة.
إذا سمحت للبنك باختيار سعر الطلب ، فقد يكون السعر مرتفعاً للغاية. إذا كان السعر مرتفعًا للغاية ، فقد لا يقدم المشترون أي نوع من العرض. ومن الممكن أيضًا أن يقوم البنك بتسعير المنزل بسعر مرتفع جدًا على أمل أن تقوم في نهاية المطاف بمنح البنك سندًا كافيًا للرهن .
البنوك لن تخرج دائما وتخبرك أنها لا تريد أن تفعل البيع على المكشوف. في بعض الأحيان ، سوف يجبرونك ببساطة على تسعيرها بطريقة لا تبيعها.
الإجراء القياسي للموافقة على بيع قصيرة بعد العرض
تتمثل الطريقة الأكثر شيوعًا لإجراء البيع على المكشوف في إرسال تفويض من الجهة الخارجية إلى المصرف حالما يتم عرض منزلك للبيع. بعد تلقيك عرضًا ، يمكنك إرسال حزمة البيع على المكشوف إلى المصرف بالإضافة إلى الوثائق الداعمة وعرضك.
هذا الإجراء يضعك في السيطرة وليس البنك. اسأل نفسك ، ألم تقم البنوك بأضرار كافية؟ فيما يلي الوثائق التي يجب إرسالها إلى البنك:
- عقد الشراء
- صورة من الوديعة النقدية
- دليل المشتري من الأموال
- رسالة بريبروفال المشتري
- توقيع الجهة الخارجية الموقعة (في حال كانت النسخة الأولى في غير محلها)
كل بنك لديه متطلباته الخاصة ، ويقومون باستمرار بتغيير المستندات التي يحتاجونها. من الشائع طلب إقرارك الضريبيين الأخيرين و 2 أشهر من كشف الحساب البنكي وأرقام الرواتب. ولكن بعض البنوك مثل " بنك أوف أمريكا" التعاوني للبيع على المكشوف قد لا تتطلب حتى تلك الوثائق. يجب أن يعرف متخصص البيع على المكشوف ، إذا كان هذا الشخص متخصصًا حقًا.