لماذا يقبل المقرض بيعًا قصيرًا؟
إن البيع على المكشوف في العقارات ليس دائمًا صفقة لطيفة ، ولكن المبيعات القصيرة قد قطعت شوطًا طويلاً منذ عام 2006 ، لذا لا تبيع المفهوم القصير. اقتصادنا الحالي لا يعني أن المبيعات القصيرة قد اختفت. على سبيل المثال ، يمكن للشخص الذي اشترى منزلاً جديدًا أن يموت في اليوم التالي لإغلاقه ، ويمكن أن تؤدي تكاليف البيع الفوري إلى دفع هذه المعاملة إلى البيع على المكشوف.
بالنسبة لأولئك الذين كانوا تحت الماء لفترة من الوقت أو يعانون من تعديل قرض ، هذه قصة أخرى.
هناك العديد من الطرق لفقدان المنزل ولكن توقيع الملكية بطريقة تدمر الائتمان ، وتحرج العائلة وتجرد مالك الكرامة من أصعب الأمور ، وهذا ما يميل إلى حبس الرهن. بالنسبة لأصحاب المنازل الذين لم يعد لديهم القدرة على تحمل دفعات الرهن العقاري الحالية ، هناك بدائل لإجراءات الإفلاس أو الرهن . أحد هذه الخيارات يسمى "البيع على المكشوف".
أكثر من نصف مبيعاتي في سكرامنتو من عام 2006 إلى 2012 كانت مبيعات قصيرة. هكذا كانت المبيعات القصيرة البارزة لعدد من السنوات. اليوم ، على الرغم من ذلك ، ليس كثيرا. في السنوات الأخيرة ، قد يتأهل حتى الباعة الذين ليسوا متأخرين عن البيع على المكشوف ، الأمر الذي أدى إلى فتح العديد من أبواب البيع القصيرة . تميل المبيعات القصيرة إلى توفير عملية إغلاق محترمة للبائعين.
عندما يوافق المقرضون على القيام ببيع قصير في العقارات ، فهذا يعني أن المقرض يقبل أقل من المبلغ الإجمالي المستحق. لن يقبل كل المقرضين البيع على المكشوف أو التخفيضات المخصومة ، خاصة إذا كان من المنطقي أكثر من الناحية المالية. علاوة على ذلك ، ليس كل البائعين ولا جميع العقارات مؤهلة للمبيعات القصيرة .
إذا كنت تفكر في شراء صفقة بيع قصيرة ، فقد تكون هناك عيوب. لحمايتك ، أقترح أن جميع المرشحين المحتملين للبيع على المكشوف ، كخطوة أولى:
- الحصول على مشورة قانونية من محام عقاري مختص
- اتصل بمحاسب لمناقشة تداعيات ضريبة البيع على المكشوف
بصفتي وكيلاً عقاريًا ، فأنا لست مرخّصًا كمحامي ولا في اتفاقية السلام الشامل ولا يمكنني تقديم المشورة بشأن هذه العواقب.
باستثناء بعض الشروط وفقًا لقانون تخفيف عبء الديون عن الرهن العقاري لعام 2007 ، يجب أن تدرك أن مصلحة الضرائب قد تعتبر الإعفاء من الديون بمثابة دخل ، وليس هناك ما يضمن أن المقرض الذي يقبل البيع على المكشوف لن يلاحق بشكل قانوني المقترض بسبب الاختلاف بين المبلغ المستحق والمبلغ المدفوع. في بعض الولايات ، يعرف هذا المقدار على أنه نقص. يمكن للمحامي تحديد ما إذا كان قرضك مؤهلاً للحصول على حكم أو مطالبة بعدم كفاية.
معظم المبيعات القصيرة في كاليفورنيا لا تحمل أي غرامات ضريبية بعد الآن.
على الرغم من أن جميع المقرضين لديهم متطلبات مختلفة وقد يطلبون من المقترض تقديم مجموعة واسعة من الوثائق ، فإن الخطوات التالية سوف تعطيك فكرة جيدة عما يمكن توقعه.
- استدعاء المقرض
قد تحتاج إلى إجراء نصف عدد من المكالمات الهاتفية قبل أن تجد الشخص المسؤول عن التعامل مع المبيعات القصيرة. ستحتاج إلى التحدث إلى قسم "البيع على المكشوف" أو قسم "العمل" ومحاولة الحصول على اسم المفاوض. يمكن لوكيل العقارات الخاص بك أيضا التعامل مع هذه الخطوة بالنسبة لك ، في كثير من الظروف. - تقديم خطاب التخويل
عادةً لا يرغب المقرضون في الكشف عن أي من معلوماتك الشخصية دون إذن كتابي للقيام بذلك. إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري أو وكيل إغلاق أو شركة عنوان أو محام ، فستحصل على تعاون أفضل إذا قمت بكتابة خطاب للمقرض يمنح المقرض الإذن بالتحدث مع تلك الأطراف المعنية المحددة بشأن قرضك. يجب أن يتضمن الخطاب ما يلي:- عنوان العقار
- رقم القرض المرجعي
- اسمك
- التاريخ والفترة الزمنية الفعالة
- اسم الوكيل الخاص بك ومعلومات الاتصال
- ورقة صافي الأولية
هذا هو البيان الختامي المقدر الذي يظهر سعر البيع الذي تتوقع أن تتلقاها وجميع تكاليف البيع وأرصدة القروض غير المدفوعة والمدفوعات المستحقة والرسوم المتأخرة ، بما في ذلك العمولات العقارية . يجب أن يكون وكيل الإغلاق أو المحامي قادراً على إعداد هذا نيابة عنك. إذا كان الحد الأدنى يظهر النقدية للبائع ، والخبر السار ، قد لا تحتاج إلى بيع على المكشوف. - خطاب المشقة
المحزن ، كلما كان ذلك أفضل. يوضح بيان الحقائق هذا كيف دخلت في هذا القيد المالي ، وتوجه نداء للمقرض لقبول أقل من السداد الكامل. المقرضون ليسوا غير إنسانيين ويمكنهم أن يفهموا ما إذا كنت قد فقدت وظيفتك أو تم إدخالهم إلى المستشفى أو أن شاحنة ركضت على عائلتك بأكملها ، لكن المقرضين ليسوا متعاطفين بشكل خاص مع الحالات التي تنطوي على عدم الأمانة أو السلوك الإجرامي.
- دليل الدخل والأصول
من الأفضل أن تكون صادقًا وصادقًا بشأن وضعك المالي والكشف عن الأصول. سوف يرغب المقرضون في معرفة ما إذا كان لديك حسابات ادخار أو حسابات سوق المال أو الأسهم أو السندات أو الأدوات القابلة للتداول أو النقد أو العقارات الأخرى أو أي شيء ذي قيمة ملموسة. المقرضون ليسوا في العمل الخيري وغالبا ما يتطلبون ضمانات بأن المدين لا يستطيع سداد أي من الديون التي يغفرها. وسيتطلب البنك أيضا 30 يوما من كعب الراتب. - نسخ من بيانات البنك
إذا كانت كشوف حسابك المصرفي تعكس الودائع غير الخاضعة للمساءلة أو عمليات السحب النقدي الكبيرة أو عدد الشيكات غير العادي ، فمن المحتمل أن تشرح كل بند من هذه البنود للمقرض. بالإضافة إلى ذلك ، قد يرغب المُقرض منك في حساب كل إيداع بحيث يمكنه تحديد ما إذا كانت الودائع ستستمر. عادة ما تتطلب البنوك آخر شهرين. - تحليل السوق المقارن
في بعض الأحيان تنخفض الأسواق وتهبط قيم العقارات. إذا كان هذا جزءًا من سبب عدم تمكنك من بيع منزلك بما يكفي لسداد المبلغ المقرض ، فيجب إثبات هذه الحقيقة للمقرض من خلال تحليل السوق المقارن (CMA). يمكن لوكيل عقارك الخاص بك إعداد CMA لك ، والتي سوف تظهر أسعار المنازل المماثلة:- نشط في السوق
- في انتظار المبيعات
- تبيع من 6 أشهر الماضية.
- اتفاقية شراء واتفاقية الإدراج
عندما تتوصل إلى اتفاق للبيع مع مشترٍ محتمل ، سيطلب المقرض نسخة من العرض ، مع نسخة من اتفاقية الإدراج الخاصة بك. كن على استعداد للمقرض لإعادة التفاوض بشأن الرسوم ورفض دفع ثمن بعض البنود مثل خطط الحماية المنزلية أو عمليات تفتيش النمل الأبيض.
الآن ، إذا سارت الأمور على ما يرام ، سيوافق المقرض على البيع على المكشوف. كجزء من التفاوض ، قد تطلب من البنك عدم تقديم ائتمان ضئيل إلى وكالات إعداد التقارير الائتمانية ، ولكن عليك أن تدرك أن المقرض ليس ملزماً بتلبية هذا الطلب. حالة تقرير الائتمان غالبًا ليست قابلة للتفاوض.
قراءة المزيد عن قبل أن تشتري بيعًا قصيرًا .
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.