كيفية الحصول على قرض بدون أي نقاط فيكو
إذا كنت محظوظًا بما يكفي للحصول على درجة ائتمانية عالية وكثير من الدخل ، فسوف ترى طلب القرض الخاص بك يتحرك بسرعة نسبية.
لكن لا يعيش الجميع في هذا العالم.
كيف يعمل الاكتتاب اليدوي
الاكتتاب اليدوي هو عملية يدوية (في مقابل عملية آلية ) لتقييم قدرتك على سداد القرض. سوف يعين لك المقرض شخصًا لمراجعة طلبك ، بما في ذلك المستندات التي تدعم قدرتك على السداد (مثل كشوف الحساب المصرفي ، ودفع الراتب ، والمزيد). إذا قرر المكتتب أنك تستطيع تسديد القرض ، فستتم الموافقة عليك.
لماذا قد تحتاج إلى الكتابة اليدوية
تتم الموافقة على معظم قروض المنازل بشكل أو بآخر بواسطة الكمبيوتر: إذا كنت تستوفي معايير معينة ، فسيتم اعتماد القرض. على سبيل المثال ، يبحث المقرضون عن درجات الائتمان فوق مستوى معين. إذا كانت درجاتك منخفضة جدًا ، فسيتم رفضك. وبالمثل ، يرغب المقرضون عادة في رؤية نسبة الدين إلى الدخل أقل من 31/43. ومع ذلك ، قد يكون من الصعب تحديد "الدخل" ، وقد لا يتمكن المقرض الخاص بك من حساب كل دخلك.
تم تصميم النماذج المحوسبة للعمل مع غالبية المقترضين وبرامج القروض التي يستخدمونها في الغالب.
وتسهّل أنظمة الاكتتاب الآلي هذه (AUS) على المقرضين معالجة العديد من القروض مع ضمان تلبية القروض للمبادئ التوجيهية للمستثمرين والهيئات التنظيمية.
على سبيل المثال ، تتطلب قروض FNMA و FHA (من بين أمور أخرى) أن تتوافق الرهون العقارية مع ملف تعريف معين ، ويتناسب معظم الأشخاص بوضوح داخل الصندوق أو خارجه.
أيضا ، قد يكون المقرضين قواعدهم الخاصة (أو "التراكبات") التي هي أكثر تقييدا من متطلبات إدارة الإسكان الفدرالية.
إذا سارت الأمور على ما يرام ، فسوف يبث الكمبيوتر موافقة . ولكن إذا كان هناك أي شيء خاطئ ، سيحصل قرضك على توصية "إحالة" ، وسيتعين مراجعتها خارج AUS.
ما الذي قد يعرقل طلبك؟
نمط حياة خالية من الديون: إن مفتاح درجات الائتمان الكبيرة هو تاريخ الاقتراض وسداد القروض. لكن بعض الناس يختارون العيش بدون ديون ، والتي يمكن أن تكون أبسط وأقل تكلفة. للأسف ، سوف يختفي رصيدك في النهاية مع تكاليف الفائدة. لا يعني ذلك أن لديك رصيدًا سيئًا - ليس لديك رصيد على الإطلاق (جيد أو سيئ). لا يزال ، من الممكن الحصول على قرض بدون أي نقاط فيكو إذا كنت تمر عبر الاكتتاب اليدوي. في الواقع ، لا يمكن الحصول على ائتمان أفضل من وجود عناصر سلبية مثل الإفلاس في تقارير الائتمان الخاصة بك.
الجديد إلى الائتمان: بناء الائتمان يستغرق عدة سنوات . إذا كنت لا تزال في هذه العملية ، فقد تضطر إلى الاختيار بين الانتظار للشراء والاكتتاب اليدوي. مع قرض المنزل في تقارير الائتمان الخاصة بك ، يمكنك تسريع عملية بناء الائتمان لأنك تضيف إلى مزيج من القروض في ملفك.
المشاكل المالية الأخيرة: الحصول على قرض بعد الإفلاس أو الرهن ليس أمرا مستحيلا.
تحت بعض برامج HUD ، يمكنك الحصول على الموافقة في غضون عام أو عامين - دون الاكتتاب اليدوي. ومع ذلك ، يوفر الاكتتاب اليدوي المزيد من الخيارات للاقتراض ، خاصة إذا كانت صعوباتك المالية حديثة نسبياً (لكنك تعود على قدميك). الحصول على قرض تقليدي بدرجة ائتمان أقل من 640 (أو حتى أعلى من ذلك) أمر صعب ، ولكن الاكتتاب اليدوي قد يجعل الأمر ممكنًا.
انخفاض نسبة الدين إلى الدخل: من الحكمة أن تبقي إنفاقك منخفضًا بالنسبة إلى دخلك ، ولكن هناك بعض الحالات التي يكون فيها معدل الدين إلى الدخل معقولًا. مع الاكتتاب اليدوي ، يمكنك الذهاب إلى أعلى - وهو ما يعني في الغالب أن لديك المزيد من الخيارات المتاحة في أسواق الإسكان المحلية. فقط كن حذرا من التمدد أكثر من اللازم وشراء عقار باهظ الثمن سيتركك "منزل فقير".
كيفية الحصول على الموافقة
بما أنك لا تملك التصنيف الائتماني القياسي أو الملف الشخصي للدخل حتى تحصل على الموافقة ، ما هي العوامل التي تساعد طلبك؟
ستحتاج في الأساس إلى استخدام كل ما تستطيع لإظهار أنك مستعد وقادر على سداد القرض. للقيام بذلك ، تحتاج حقًا إلى أن تكون قادرًا على تحمل تكلفة القرض - فأنت تحتاج إلى دخل أو أصول كافية أو بعض الطرق لإثبات قدرتك على التعامل مع المدفوعات.
شخص ما سوف يأخذ نظرة عن قرب على اموالك ، وستكون العملية محبطة وتستغرق وقتا طويلا. قبل البدء ، تأكد من أنك تحتاج بالفعل إلى متابعة العملية (انظر ما إذا كان يمكنك الحصول على الموافقة باستخدام قرض تقليدي). خذ قائمة بالمال الخاص بك حتى يمكنك مناقشة المتطلبات مع المقرض الخاص بك ، بحيث تحصل على السبق في جمع المعلومات التي يحتاجون إليها.
محفوظات الدفعات: هل يمكنك إظهار أنك قمت بسداد دفعات أخرى في الوقت المحدد خلال العام الماضي؟ تبحث تقارير الائتمان عن سجل الدفع (ضمن أشياء أخرى) ، وستحتاج إلى إظهار نفس سلوك الدفع باستخدام مصادر مختلفة. إن الدفعات الأكبر مثل الإيجار ومدفوعات الإسكان الأخرى هي الأفضل ، ولكن يمكن أن تكون المساعدة والعضوية وأقساط التأمين مفيدة أيضًا. من الناحية المثالية ، ستحدد على الأقل أربع دفعات كنت تقوم بها في الوقت المناسب لمدة 12 شهرًا على الأقل.
دفعة أولى صحية: خفض الدفعة المقدمة يقلل من مخاطر المقرض الخاص بك. هذا يدل على أن لديك جلد في اللعبة ، ويمنحهم حاجزًا مؤقتًا - إذا احتاجوا إلى أخذ منزلك في حبس الرهن ، فمن غير المرجح أن يخسروا المال عند تسديد دفعة أولى أكبر. وكلما وضعت أفضل ، وغالبا ما يعتبر 20 في المئة دفعة أولى جيدة (على الرغم من أنك قد تكون قادرة على القيام بعمل أقل). مع أقل من 20 في المئة ، قد تضطر أيضا إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، الأمر الذي يجعل الأمور أكثر تحديا بالنسبة لك والمقرض الخاص بك. للحصول على نصائح حول طرح هذا المال ، اقرأ المزيد حول استخدام الدفعة المقدمة والاحتفاظ بها .
نسبة الدين إلى الدخل: تكون الموافقة دائمًا أسهل مع نسب منخفضة. ومع ذلك ، يمكن استخدام الاكتتاب اليدوي للحصول على موافقة بنسب أعلى - ربما تصل إلى 40/50 ، اعتمادًا على الائتمان الخاص بك وعوامل أخرى.
برامج القروض الحكومية: فرصك في الحصول على موافقة هي الأفضل مع برامج القروض الحكومية. على سبيل المثال ، قروض إدارة الإسكان الفيدرالية ، VA ، و USDA أقل خطورة بالنسبة للمقرضين. تذكر أنه ليس كل المقرضين يقومون بالاكتتاب اليدوي ، لذلك قد تحتاج إلى التسوّق للمقرض الذي يعمل - والذي يعمل مع البرنامج الحكومي المحدد الذي تبحث عنه. إذا حصلت على "لا" ، فقد يكون هناك شخص آخر هناك.
الاحتياطيات النقدية: قد تحتاج إلى وضع جزء كبير من التغيير كدفعة مقدمة ، ولكن من الحكمة أن يكون لديك احتياطيات إضافية في متناول اليد - ويمكن أن تساعدك الاحتياطيات في الحصول على الموافقة. يريد المقرضون أن يكونوا مرتاحين بحيث يمكنك أن تستوعب مفاجآت طفيفة مثل سخانات المياه الساخنة الفاشلة أو النفقات الطبية غير المتوقعة.
العوامل المكافئة
"عوامل التعويض" تجعل تطبيقك أكثر جاذبية وقد يكون مطلوبًا . هذه إرشادات محددة يحددها المقرضون أو برامج القروض ، وكل واحد تقابله يسهل الحصول على الموافقة. يجب أن تعمل النصائح أعلاه في صالحك ، كما يتم سرد تفاصيل عن الاكتتاب اليدوي FHA أدناه.
اعتمادا على درجة الائتمان الخاصة بك ونسبة الدين إلى الدخل ، قد تحتاج إلى تلبية واحد أو أكثر من هذه المتطلبات لموافقة إدارة الإسكان الفيدرالية.
- الاحتياطيات: الأصول السائلة التي ستغطي مدفوعات الرهن العقاري لمدة لا تقل عن ثلاثة أشهر. إذا كنت تقوم بشراء عقار أكبر (ثلاث إلى أربع وحدات) ، فسوف تحتاج إلى ما يكفي لمدة ستة أشهر. لا يمكن احتساب الأموال التي تتلقاها كهدية أو قرض كاحتياطي.
- الخبرة: لا يمكن أن تتجاوز دفعتك (إذا تمت الموافقة عليها) نفقات السكن الحالية بنسبة أقل من 5٪ من 100 دولار. الهدف هو تجنب الزيادات الدرامية ("صدمة الدفع") أو الدفع الشهري الذي لست معتادًا عليه.
- لا يوجد دين تقديري: إذا قمت بسداد جميع بطاقاتك الائتمانية بالكامل ، فأنت لست حقا مدينًا - ولكنك كنت قد سنحت لك الفرصة لتجنيب الديون إذا أردت ذلك. للأسف ، لا يساعدك أسلوب حياة خالية من الديون تمامًا هنا.
- دخل إضافي: في بعض الحالات ، لا يمكن الاعتماد التلقائي للاكتتابات في العمل الإضافي والأرباح الموسمية والعناصر الأخرى كجزء من دخلك. ومع ذلك ، مع الاكتتاب اليدوي ، قد تتمكن من إظهار دخل أعلى (طالما يمكنك توثيق الدخل ويمكن توقع استمراره).
- عوامل أخرى: اعتمادا على القرض الخاص بك ، قد تكون هناك عوامل أخرى مفيدة. بشكل عام ، تتمثل الفكرة في إظهار أن القرض لن يكون عبئًا ويمكنك تسديده. إن الاستقرار في وظيفتك لا يؤلمك أبدًا ، كما أن المزيد من الاحتياطيات أكثر من المطلوب يمكن أن تحدث فرقًا أيضًا.
نصائح لهذه العملية
خطة لعملية بطيئة وتستغرق وقتا طويلا. يحتاج الشخص الفعلي إلى مراجعة المستندات التي قدمتها وتحديد ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على القرض - وهذا يستغرق وقتًا.
الكثير من الأوراق: الحصول على رهن عقاري يتطلب دائما وثائق. يتطلب الاكتتاب اليدوي أكثر. نتوقع حفر كل وثيقة مالية يمكن تخيلها ، واحتفظ بنسخ من كل ما ترسله (في حال احتجت إلى إعادة الإرسال). ستحتاج إلى عمليات الدفع والبنوك المصرفية المعتادة ، ولكن قد تحتاج أيضًا إلى كتابة أو تقديم خطابات تشرح موقفك ومساعدة مكتوب التأمين الخاص بك على التحقق من الحقائق.
عملية شراء Homebuying: إذا كنت تقدم عرضًا ، فعليك ببناء متسع من الوقت للاكتتاب قبل الإغلاق. قم بتضمين تمويل طارئ حتى يمكنك استرداد أموالك بشكل جدي إذا تم رفض طلبك (تحدث مع وكيل عقارك لفهم الخيارات). خاصة في الأسواق الساخنة ، قد تكون أقل جاذبية كمشتري إذا كنت تستخدم الاكتتاب اليدوي.
استكشاف البدائل: إذا لم يعمل الاكتتاب اليدوي من أجلك ، فقد تكون هناك طرق أخرى للحصول على سكن. قد يكون مقرضو المال الثابت حلًا مؤقتًا بينما تقوم ببناء رصيد أو انتظار سلع سلبية للتراجع عن تقرير الائتمان الخاص بك. قد يكون أيضًا المقرض الخاص أو المقترض المشارك أو الكامن (عند اختياره بمسؤولية) خيارًا أيضًا. أخيرًا ، يمكنك تحديد أنه من المنطقي أن تستأجر حتى تتمكن من الحصول على الموافقة.