تعلم الايجابيات والسلبيات في تعديل الرهون العقارية

مزايا وعيوب الرهون المعدلة للتعديل

الرهن العقاري معدل قابل للتعديل (ARMs) هي قروض المنازل بمعدل يختلف . مع ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاضها بشكل عام ، تتبع معدلات الفائدة على قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل. يمكن أن تكون هذه قروض مفيدة للدخول إلى المنزل ، ولكنها أيضًا تنطوي على مخاطرة. هذه الصفحة تغطي أساسيات الرهن العقاري معدل قابل للتعديل.

المعدل

الرهن العقاري معدل قابل للتعديل هي فريدة من نوعها لأن سعر الفائدة على الرهن العقاري يتكيف مع أسعار الفائدة في السوق.

هذا أمر مهم لأن يتم تحديد مبالغ دفع الرهن العقاري (جزئيا) من سعر الفائدة على القرض. مع ارتفاع معدل الفائدة ، يرتفع الدفع الشهري . وبالمثل ، تنخفض المدفوعات مع انخفاض أسعار الفائدة.

يتم تحديد معدل على الرهن العقاري معدل قابل للتعديل الخاص بك عن طريق بعض مؤشر السوق. ترتبط العديد من قروض الرهن العقاري ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل بسعر الليبور أو سعر الفائدة أو مؤشر تكلفة الصناديق أو أي مؤشر آخر. يستخدم مؤشر الرهن العقاري الخاص بك تقنية ، ولكنه يمكن أن يؤثر على كيفية تغيير المدفوعات الخاصة بك. اسأل المقرض لماذا عرض عليك رهن معدل قابل للتعديل على أساس مؤشر معين.

فوائد الرهن العقاري معدل قابل للتعديل

السبب الرئيسي للنظر في قروض الرهن العقاري معدل قابل للتعديل هو أنه قد ينتهي بك مع انخفاض شهري دفع. يقدم لك البنك (عادةً) مكافآت بمعدل مبدئي أقل لأنك تخاطر برفع أسعار الفائدة في المستقبل. على النقيض من الوضع مع الرهن العقاري معدل ثابت ، حيث يأخذ البنك هذا الخطر.

فكر في ماذا يحدث إذا ارتفعت الأسعار ، فالبنك يعلق لك المال بأقل من سعر السوق عندما يكون لديك رهن عقاري بسعر فائدة ثابت . من ناحية أخرى ، إذا انخفضت المعدلات ، فبإمكانك ببساطة إعادة تمويلها والحصول على سعر أفضل.

مطبات الرهون المعدلة للتعديل

للأسف ، لا يوجد غداء مجاني. في حين قد تستفيد من دفع أقل ، لا يزال لديك خطر أن معدلات سترتفع عليك.

إذا حدث ذلك ، يمكن أن تزيد الدفعة الشهرية بشكل كبير. ما كان دفعة واحدة في متناول اليد يمكن أن تصبح عبئا كبيرا عندما يكون لديك الرهن العقاري معدل قابل للتعديل. يمكن أن تحصل على دفعة عالية بحيث يكون لديك للتخلف عن السداد على الديون.

إدارة الرهون العقارية معدل قابل للتعديل

لإدارة المخاطر ، سترغب في اختيار النوع الصحيح من الرهن العقاري معدل قابل للتعديل. أفضل طريقة لإدارة المخاطر الخاصة بك هو الحصول على قرض مع قيود و "حدود". القبعات هي حدود على مقدار الرهن العقاري قابل للتعديل معدل يمكن في الواقع ضبط.

قد يكون لديك أغطية على سعر الفائدة المطبقة على القرض الخاص بك ، أو قد يكون لديك الحد الأقصى لمبلغ الدفعة الشهرية بالدولار. أخيرًا ، قد يتضمن قرضك عددًا مضمونًا من السنوات يجب أن يمر قبل أن يبدأ المعدل في التكيّف - السنوات الخمس الأولى ، على سبيل المثال. هذه القيود تزيل بعض مخاطر القروض العقارية المعدلة القابلة للتعديل ، ولكنها يمكن أن تخلق بعض المشاكل.

أنت الآن على سرعة على كيفية عمل الرهن العقاري ARM. دعونا ننظر في كيفية أنها لا تعمل في بعض الأحيان لصالحك. لاحظ أن مصطلح ARM Mortgage زائد عن الحاجة - "M" مخصص للرهن العقاري - ولكننا سنستخدم هذا المصطلح في جميع أنحاء هذه الصفحة للتعارف.

يمكن للقبعات الرهن العقاري ARM تعمل في مجموعة متنوعة من الطرق. هناك أحرف استهلالية دورية وقبعات مدى الحياة. الحد الأقصى الدورية يحد من مدى تغير سعرك خلال فترة معينة - مثل فترة عام واحد.

الحد الأقصى مدى الحياة يحد من معدل الرهن العقاري الخاص بك يمكن أن تتغير على مدى عمر القرض بأكمله.

أمثلة الرهن العقاري

افترض أن لديك سقفًا دوريًا بنسبة 1٪ سنويًا. إذا ارتفعت معدلات 3 ٪ خلال تلك السنة ، فإن معدل الرهن العقاري الخاص بك ARM ترتفع فقط 1 ٪ بسبب الحد الأقصى. القبعات مدى الحياة متشابهة. إذا كان لديك سقف مدى الحياة بنسبة 5٪ ، فلن يتم تعديل سعر الفائدة على القرض الخاص بك إلى أكثر من 5٪.

ضع في اعتبارك أن تغيرات أسعار الفائدة التي تتجاوز الحد الأقصى الدوري يمكن أن تنتقل من سنة إلى أخرى. النظر في المثال أعلاه حيث ارتفعت أسعار الفائدة 3 ٪ ولكن سقف الرهن العقاري الخاص بك ARM أبقى سعر القرض الخاص بك في زيادة 1 ٪. إذا كانت أسعار الفائدة ثابتة في العام المقبل ، فمن المحتمل أن يرتفع سعر الرهن العقاري الخاص بك ARM بنسبة 1 ٪ على أي حال - لأنك لا تزال "مدين" بعد الحد الأقصى السابق.

هناك مجموعة متنوعة من نكهات الرهن العقاري ARM المتاحة. على سبيل المثال ، قد تجد ما يلي:

• 10/1 ARM Mortgage - تم تحديد السعر لمدة 10 سنوات ، ثم يتم تعديله كل عام (حتى الحد الأقصى ، إن وجد)

• 7/1 ARM Mortgage - تم تحديد السعر لمدة 7 سنوات ، ثم يتم تعديله كل عام (حتى الحد الأقصى ، إن وجد)
• 1 سنة ARM الرهن العقاري - يتم تحديد سعر لمدة سنة واحدة ثم يتم تعديلها سنويًا على أي قبعات

لا يتم إنشاء جميع الأحرف الكبيرة متساوية

لاحظ أن الأغطية قد تختلف على مدى عمر القرض. قد يصل التعديل الأول إلى 5٪ ، في حين قد يتم ضبط التسويات اللاحقة بنسبة 1٪.

إذا كان هذا هو الحال في الرهن العقاري الذي تفكر فيه ARM ، فاستعد لإجراء تغيير في الدفعات الشهرية عندما تبدأ عملية إعادة التعيين الأولى.

مطبات القبعات

على الرغم من أن القيود والقيود قد تحميك ، إلا أنها قد تسبب بعض المشاكل. على سبيل المثال ، قد يكون الرهن العقاري الخاص بـ ARM محددًا لمدى ارتفاع الدفعة الشهرية - بغض النظر عن التحركات في أسعار الفائدة. إذا كانت المعدلات مرتفعة جدًا لدرجة أنك وصلت إلى الحد الأعلى (الدولار) على دفعاتك ، فقد لا تدفع أي فائدة مدين بها لشهر معين. عندما يحدث هذا ، ستحصل على معدل الاستهلاك السلبي - زيادة رصيد القرض الخاص بك يزيد في الواقع كل شهر.

المشتري يكون على علم

خلاصة القول مع الرهون العقارية ARM هو أنك بحاجة إلى معرفة ما الذي تحصل عليه . يجب أن يشرح لك المقرض بعض سيناريوهات الحالة الأسوأ حتى لا تتعرض لتعتيم الدفع. ينظر معظم المقترضين إلى هذه الأمور ، ويفترض أنهم سيكونون في وضع أفضل لاستيعاب الزيادات في الدفع في المستقبل - سواء أكان ذلك بعد 5 أو 10 سنوات. قد تكون هذه الحالة جيدة جدًا ، ولكن الأمور لا تعمل دائمًا بالطريقة التي خططنا لها.