كيفية تأمين الرهن العقاري المدفوعة (LPMI) يعمل

يطلب منك المقرضين استخدام تأمين الرهن العقاري عندما تكون الدفعة الأولى أقل من 20 في المائة من قيمة منزلك. يحمي هذا التأمين المقرض في حال فشلت في دفع الرهن العقاري. في حين أنه من المؤسف أن تدفع تأمين الرهن العقاري ، فإن الجانب الإيجابي هو أنه يمكنك شراء منزل دون انخفاض بنسبة 20 بالمائة - الأمر الذي قد يتطلب توفير عدة سنوات أخرى.

عادة ، تقوم أنت (المقترض) بدفع قسط شهري للتأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI).

هذه تكلفة إضافية كل شهر ، وتستغرق قضاعة من ميزانيتك. ومع ذلك ، فإن بعض المقرضين يقدمون تأمين الرهن العقاري المقرض (LPMI) ، والذي يسمح لك بخفض أو تجنب هذا الدفع الشهري الزائد.

سواء كانت فكرة جيدة للشراء بأقل من 20 في المائة ، فهي فكرة قابلة للنقاش ، وهي موضوع لمقال آخر.

كيف يعمل LPMI

LPMI هو تأمين الرهن العقاري الذي ينظمه المقرض الخاص بك. أنت تدفع مقابل التغطية بإحدى طريقتين:

1. دفعة لمرة واحدة في بداية القرض (دفعة "مبلغ مقطوع")
2. سعر فائدة أعلى على القرض الخاص بك ، مما أدى إلى ارتفاع أقساط الرهن العقاري الشهرية كل شهر ، لحياة القرض الخاص بك.

نهج المقرض الإجمالي هو أقل شيوعًا من التعديل في معدل الرهن العقاري الخاص بك.

لسوء الحظ ، المصطلح LPMI غير دقيق لأن المقرض لا يدفع ثمن التأمين - أنت تفعل ذلك. تذكر دائما (لا سيما مع المعاملات المالية) أن لا أحد يدفع التكاليف بالنسبة لك إلا إذا حصلوا على شيء في المقابل.

لاستخدام LPMI ، عليك فقط تغيير هيكل مدفوعات قسط التأمين بحيث لا تدفع رسوم منفصلة كل شهر.

إذا قمت بدفع مبلغ مقطوع ، سيحدد لك المقرض المبلغ الذي يعتقدون أنه سيغطي تكاليفه. ثم ، فإنهم يشترون تأمين الرهن العقاري بهذا المال. في هذه الحالة ، يجب عليك بالدفع مقدمًا للتغطية.

إذا كنت تدفع مع مرور الوقت ، يقوم المقرض بتعديل سعر الرهن العقاري الخاص بك لتغطية تكاليف التأمين. لأن معدل الرهن العقاري الأعلى يعني دفعات شهرية أعلى (انظر كيف تحسب القروض ) ، فسوف تدفع في نهاية الأمر المزيد من المال كل شهر إذا ذهبت لـ LPMI. يجب أن تكون هذه الدفعة الأعلى أقل مما كنت ستدفعه إذا استخدمت رسمًا منفصلاً لمؤشر مديري المشتريات كل شهر ، ولكن لا توجد طريقة "لإلغاء" التكلفة الإضافية عند سداد القرض .

إيجابيات وسلبيات LPMI

LPMI ليس للجميع. في الواقع ، لن يتأهل الجميع للحصول على قرض مع LPMI. عادة ما تحتاج إلى الحصول على ائتمان جيد لكي تكون LPMI خيارًا ، وهذا أمر منطقي فقط في مواقف معينة.

القروض قصيرة الأجل: LPMI هي الأكثر جاذبية للقروض قصيرة الأجل. إذا كنت تخطط للحصول على قرض لمدة 30 عامًا وتسديد الدفعات لعقود ، فقد يكون من الأفضل لك اتباع سياسة منفصلة لمؤشر مديري المشتريات. لماذا ا؟ مرة أخرى ، تستخدم معظم قروض LPMI معدل فائدة رهن معدل (أعلى) ، في مقابل دفع مبلغ مقطوع مقدمًا. لن يتغير سعر الرهن العقاري أبدًا ، لذا سيتعين عليك سداد القرض بالكامل للتخلص من "قسط" LPMI. يمكنك القيام بذلك إما عن طريق دفع القرض من مدخراتك الخاصة (قول أسهل من القيام به) ، إعادة تمويل القرض ، أو بيع المنزل وسداد الديون.

للمقارنة ، انظر إلى سياسة PMI المستقلة ، والتي يمكنك إلغاءها بمجرد بناء رصيد كافٍ في منزلك. بعد الإلغاء ، ستستفيد من سعر فائدة منخفض - وليس مدفوعات PMI أخرى - للفترة المتبقية من عمر القرض.

أصحاب الدخل المرتفع: بالنسبة لأولئك الذين يمكن الحصول على الموافقة على LPMI ، فإنه أكثر جاذبية للمقترضين ذوي الدخل المرتفع. قد يتمتع هؤلاء الأفراد والعائلات بخصم ضريبي أكبر بسبب سعر الفائدة المرتفع (على افتراض أنهم يقومون بخصم تكاليف الفائدة على الرهن العقاري ). من ناحية أخرى ، قد يتمكن الأشخاص ذوو الدخول المنخفضة من خصم مؤشر مديري المشتريات (PMI) المستقل ، وبالتالي لن يحقق LPMI أي مزايا ضريبية إضافية. بالطبع ، يجب عليك دائما التحدث مع معد الضرائب الخاص بك عن الخصومات المحتملة - وحتى أفضل السبل لبناء قرض الرهن العقاري الخاص بك . تتغير هذه القواعد بشكل دوري ، لذا تحقق من خبير للحصول على التحديثات قبل أن تقرر أي شيء (وكن مستعدًا للتغييرات بعد اتخاذ قرارك).

LTV عالي: إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك (LTV) قريبة من 80 بالمائة ، فإن LPMI ليس الخيار الأفضل لك إلا إذا كنت تخطط للتخلص من القرض قريبًا (عن طريق إعادة التمويل أو الدفع المسبق). ما يقرب من 80 في المئة ، كنت الانتهاء تقريبا مع التأمين على الرهن العقاري تماما. إذا كنت تستخدم سياسة تأمين الرهن العقاري منفصلة بدلا من ذلك ، يمكنك إجراء دفعة منفصلة كل شهر. ستتمكن من إلغاء التأمين قريبًا نسبيًا ، ولن تكون عالقًا بمعدل فائدة أعلى. تذكر أن هناك طرقًا متعددة للحصول على نسبة 80٪ من إجمالي LTV:

1. من خلال تسديد الدفعات ، فإنك تزيد من حقوق المسكن الخاص بك ، وتخفّض قيمة LTV لديك.
2. إذا ارتفعت قيمة منزلك بسبب تحسن سوق الإسكان أو تحسينات المساكن ، فستتحسن قيمة LTV.

قد يؤدي الحصول على مؤشر مديري المشتريات الخاص بك إلى إلغاء مبكر فقط إلى تكاليف بضع مئات من الدولارات ( للحصول على تقييم ). لكن إعادة التمويل من قرض LPMI يمكن أن يكلف أكثر بكثير.

بدائل LPMI

إذا كان LPMI لا يبدو مناسبًا تمامًا لك ، فيمكنك تجربة العديد من الطرق المختلفة.

أكبر دفعة مقدمة: عن طريق طرح ما لا يقل عن 20 في المئة ، يمكنك القضاء على الحاجة إلى دفع مؤشر مديري المشتريات. ومع ذلك ، لا يملك العديد من المشترين هذا الخيار.

شراء مؤشر مديري المشتريات الخاص بك: يمكنك دائما دفع ثمن مؤشر مديري المشتريات الخاصة بك (في بعض الأحيان تسمى التأمين على الرهن العقاري المقترض أو BPMI) كل شهر. لقد سبق لك أن شاهدت بعض الأمثلة على الحالات التي يكون فيها مؤشر مديري المشتريات (PMI) القديم أفضل من LPMI أعلاه.

على الظهر: يمكنك أيضا محاولة مجموعة من القروض لتجنب مؤشر مديري المشتريات ، على الرغم من أنك تحتاج إلى مراجعة الأرقام بعناية. إستراتيجية piggyback ، المعروفة أيضًا باسم قرض بقيمة 80/20 ، هي مجرد خيار واحد. هذه القروض ليست شائعة كما اعتادت ، ولكنها متوفرة. يسمح لك piggyback على تجنب التأمين على الرهن العقاري تماما ، ولكن الرهن العقاري الثاني الخاص بك سوف يأتي مع ارتفاع سعر الفائدة. إذا كنت تستطيع سداد الرهن العقاري الثاني بسرعة ، فسوف تتمتع في نهاية المطاف انخفاض معدل الرهن العقاري (الذي لا يزيد من LPMI) لسنوات قادمة.

قروض تسديد منخفضة: تسمح العديد من برامج القروض بدفعات صغيرة. على سبيل المثال ، قروض إدارة الإسكان الفدرالية متاحة بأقل من 3.5 بالمائة. عليك أن تدفع مقابل تأمين الرهن العقاري ، ولكن هذه القروض قد تكون مناسبة بشكل أفضل لبعض المقترضين. قروض VA تسمح لصفر ، وأنها لا تتطلب أي تأمين الرهن العقاري.