كيف تعمل الرهونات
والرهن العقاري هو اتفاق يسمح للمقترض باستخدام العقار كضمان للحصول على قرض.
في معظم الحالات ، يشير المصطلح إلى قرض المنزل: عندما تقترض لشراء منزل ، فإنك توقع على اتفاقية تنص على أن المقرض الخاص بك لديه الحق في اتخاذ إجراء إذا لم تقم بتسديد الدفعات المطلوبة على القرض. الأهم من ذلك ، يمكن للبنك أن يأخذ العقار في حبس الرهن - ويجبرك على الخروج حتى يتمكنوا من بيع المنزل.
سيتم استخدام عائدات المبيعات لتسديد أي دين ما زلت مدينًا بالملكية.
الرهن العقاري هو اتفاق:
غالبًا ما يتم استخدام المصطلحين "الرهن العقاري" و "قرض السكن" بشكل متبادل. من الناحية الفنية ، والرهن العقاري هو الاتفاق الذي يجعل قرض منزلك ممكن - وليس القرض نفسه. بالنسبة للمعاملات العقارية ، يجب أن تكون الاتفاقيات خطية ، والرهن العقاري عبارة عن وثيقة تمنح (من بين أشياء أخرى) المقرض الخاص بك الحق في الحجز على منزلك.
الرهون العقارية تجعل من الممكن للشراء
العقارات باهظة الثمن. لا يملك معظم الناس ما يكفي من النقود في المدخرات لشراء منزل ، لذا يدفعون 20 في المائة أو نحو ذلك ويستعيرون الباقي. هذا لا يزال يترك الحاجة لمئات الآلاف من الدولارات في العديد من الأسواق. البنوك مستعدة فقط لتوفر لك الكثير من المال عندما يكون لديك طريقة لتقليل المخاطر.
أكثر أمانًا للبنوك: تحمي البنوك نفسها من خلال مطالبتك باستخدام العقار الذي تشتريه كضمان . للقيام بذلك ، "تعهد" الممتلكات كضمان ، وهذا التعهد هو "الرهن العقاري الخاص بك". في النسخة المطبوعة من اتفاقيتك ، يحصل المصرف على إذن بوضع رهن على منزلك حتى يتمكن من الحجز إذا لزم الأمر.
مزيد من القروض بأسعار معقولة:
يحصل المقترضون أيضًا على بعض الفوائد من هذا الترتيب. من خلال مساعدة المقرض على تقليل المخاطر ، يدفع المقترض سعر فائدة منخفض. وغالباً ما يستخدم المستهلكون (الأفراد والعائلات) الرهون العقارية ، ولكن يمكن للشركات والمؤسسات الأخرى أيضاً شراء العقارات برهن عقاري.
أنواع الرهون العقارية
هناك عدة أنواع مختلفة من الرهونات ، وفهم المصطلحات يمكن أن يساعدك على اختيار القرض المناسب لموقفك (وتجنب النزول في المسار الخاطئ).
مرة أخرى ، إذا كنت تريد أن تكون لاعبًا متمرسًا ، فنحن نتحدث عن أنواع مختلفة من القروض - وليس أنواعًا مختلفة من القروض العقارية (لأن الرهن العقاري هو ببساطة الجزء الذي يقول أنه يمكن أن يحجزه إذا توقفت عن الدفع).
الرهون العقارية ذات المعدل الثابت هي أبسط أنواع القروض. ستقوم بنفس المبلغ بالضبط طوال مدة القرض (ما لم تدفع أكثر مما هو مطلوب ، مما يساعدك على التخلص من الديون بشكل أسرع). الرهون العقارية ذات المعدل الثابت عادة ما تستمر لمدة 30 أو 15 سنة ، على الرغم من أن المصطلحات الأخرى ليست مسموعة. والرياضيات على هذه القروض بسيطة جدا: إذا أخذنا مبلغ القرض ، وسعر الفائدة ، وعدد من السنين لسداد القرض ، فإن المقرض الخاص بك يحسب دفعة شهرية ثابتة.
القروض ذات الفائدة الثابتة بسيطة للغاية بحيث يمكنك حساب مدفوعات الرهن العقاري وعملية الدفع بنفسك ( جداول البيانات والنماذج على الإنترنت تسهل). هذه الحسابات هي تمرين قيم لمساعدتك على مقارنة المقرضين وتحديد القرض الذي ستستخدمه. قد تندهش عندما ترى أن القرض طويل الأجل يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الفائدة على مدى فترة القرض - مما يجعل من المنزل أكثر تكلفة مما ينبغي أن يكون.
الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل مشابهة للقروض القياسية ، ولكن معدل الفائدة يمكن أن يتغير في مرحلة ما في المستقبل.
عندما يحدث ذلك ، تتغير أيضًا الدفعة الشهرية - للأفضل أو الأسوأ (إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، ستزداد دفعتك ، ولكن إذا انخفضت الأسعار ، فقد تشاهد مدفوعات شهرية أقل تطلبًا).
تتغير الأسعار عادة بعد عدة سنوات ، وهناك بعض القيود على مقدار السعر الذي يمكن أن يتحرك. يمكن أن تكون هذه القروض محفوفة بالمخاطر لأنك لا تعرف ما هي الدفعة الشهرية التي ستحصل عليها خلال 10 سنوات (أو إذا كنت تستطيع تحملها).
الرهون العقارية الثانية ، والمعروفة أيضا باسم قروض المنازل ، ليست لشراء منزل - انهم للاقتراض ضد الممتلكات التي تملكها بالفعل. للقيام بذلك ، سوف تضيف رهنًا آخر (إذا تم سداد قيمة منزلك ، فأنت تضع قرضًا جديدًا ، أولاً ، في المنزل). مقرض الرهن العقاري الثاني الخاص بك هو عادة "في المرتبة الثانية" ، وهذا يعني أنهم يحصلون على أموال فقط إذا كان هناك ما تبقى من المال بعد يحصل على دفع صاحب الرهن الأول . الرهون العقارية الثانية تستخدم في بعض الأحيان لدفع التحسينات المنزلية والتعليم العالي. في الأزمة المالية ، تم استخدام هذه القروض المعروفة بـ "صرف" حقوق الملكية الخاصة بك .
توفر القروض العقارية العكسية الدخل لأصحاب المنازل (وعموماً أكثر من 62 عاماً) ممن لديهم حقوق ملكية كبيرة في منازلهم. في بعض الأحيان يستخدم المتقاعدون رهنًا عكسيًا لاستكمال الدخل أو الحصول على مبالغ نقدية من المنازل التي دفعوها منذ فترة طويلة. مع عكس الرهن العقاري ، أنت لا تدفع للمقرض - المقرض يدفع لك - ولكن هذه القروض ليست دائما جيدة كما يبدو .
قروض الفائدة فقط تسمح لك بدفع تكاليف الفائدة فقط على قرضك كل شهر. ونتيجة لذلك ، ستحصل على دفعة شهرية أصغر (لأنك لن تسدد أي رصيد من رصيدك). العائق هو أنك لا تسدد ديونك وتبني الأسهم في منزلك ، وعليك أن تسدد ذلك الدين في يوم من الأيام. هذه القروض يمكن أن يكون لها معنى في بعض الحالات قصيرة الأجل ، لكنها ليست الخيار الأفضل لمعظم أصحاب المنازل الذين يأملون في بناء الثروة.
تتطلب القروض البالونية سداد القرض بالكامل عن طريق دفع "بالون" كبير . بدلاً من دفع نفس المبلغ على مدار 15 أو 30 سنة ، سيكون عليك دفع مبلغ كبير للتخلص من الدين (بعد خمس إلى سبع سنوات ، على سبيل المثال).
هذه القروض تعمل للتمويل المؤقت ، ولكن من الخطر افتراض أنك ستحصل على الأموال التي تحتاجها عندما يكون الدفع مستحقًا.
إعادة تمويل القروض تسمح لك مبادلة الرهن العقاري واحد لآخر إذا وجدت صفقة أفضل. عند إعادة تمويل الرهن العقاري ، يمكنك الحصول على قرض عقاري جديد يدفع من القرض القديم. يمكن أن تكون هذه العملية مكلفة بسبب إغلاق التكاليف ، ولكنها يمكن أن تؤتي ثمارها على المدى الطويل إذا حصلت على الأرقام لتتماشى بشكل صحيح . القروض لا تحتاج إلى أن تكون من نفس النوع. على سبيل المثال ، يمكنك الحصول على قرض بسعر فائدة ثابت لسداد قرض قابل للتعديل.
كيفية الحصول على قرض السكن
لاقتراض المال ، ستحتاج إلى تقديم طلب للحصول على قرض. قروض المنازل تتطلب الكثير من الوثائق أكثر من أنواع القروض الأخرى (مثل قروض السيارات أو القروض الشخصية) ، حتى تكون مستعدة لعملية طويلة.
الائتمان والدخل:
كما هو الحال مع معظم القروض ، فإن الائتمان والدخل الخاص بك هما العاملان الأساسيان اللذان يحددان ما إذا كنت ستحصل على الموافقة أم لا. قبل التقدم بطلب للحصول على قرض منزل ، تحقق من الائتمان الخاص بك لمعرفة ما إذا كانت هناك أي مشاكل قد تتسبب في حدوث مشكلات (وإصلاحها إذا كانت مجرد أخطاء). قد يؤدي التأخر في السداد ، والأحكام ، وغيرها من القضايا إلى رفض طلبك - أو ستحصل على سعر فائدة أعلى ، مما يعني أنك ستدفع أكثر على مدى فترة القرض.
الوثائق والنسب
يطلب من المقرضين التحقق من أن لديك ما يكفي من الدخل لسداد أي قروض يوافقون عليها. نتيجة لذلك ، ستحتاج إلى تقديم إثبات للدخل (احصل على نموذج W-2 ، أحدث عائد ضريبي ، ومستندات أخرى في متناول اليد حتى يمكنك تقديمها إلى المقرض الخاص بك).
نسبة الدين إلى الدخل:
سوف ينظر المقرضون إلى ديونك الحالية للتأكد من حصولك على دخل كافٍ لسداد جميع قروضك - بما في ذلك القرض الجديد الذي تقدمت به. للقيام بذلك ، يقومون بحساب نسبة الدين إلى الدخل ، والتي تخبرهم عن مقدار الدخل الشهري الذي تحصل عليه عن طريق الدفعات الشهرية.
نسبة القروض إلى قيمة:
على الرغم من إمكانية الشراء بأقل القليل ، فإن فرص الحصول على الموافقة تكون أفضل عند إجراء دفعة كبيرة. يحسب المقرضون نسبة القرض إلى القيمة ، مما يدل على مدى اقتراضك مقارنةً بقيمة العقار. وكلما قلت الاقتراض ، انخفض خطر للمقرض (لأنهم يستطيعون بسرعة بيع الممتلكات واستعادة كل أموالهم).
موافقة مسبقة:
من الأفضل معرفة المبلغ الذي يمكنك الاقتراض منه قبل بدء التسوق لشراء المنازل (أو القروض). طريقة واحدة للقيام بذلك هي الحصول على موافقة مسبقة من قبل المقرض. هذه هي عملية أولية حيث يقوم المقرضون بتقييم معلومات الائتمان الخاصة بك ودخلك. باستخدام هذه المعلومات ، يمكنهم منحك الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يُرجح موافقتهم عليه. هذا لا يعني بالضرورة أنك قد تمت الموافقة عليه - خصوصًا ليس لملكية معينة - ولكنها معلومات مفيدة ، ويمكن أن يساعدك خطاب مُرسَّل مسبقًا على تعزيز عرضك. بمجرد إبرام العقد ، سوف يقوم المقرضون بإلقاء نظرة فاحصة على كل شيء وإصدار الموافقة الرسمية (أو الرفض).
ما مدى الاقتراض:
دائما ما يخبرك المقرضون عن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه ، لكنهم لا يناقشون كم "يجب" أن تقترض. تقع على عاتقك مسؤولية تحديد مقدار الإنفاق على المنزل ، ونوع القرض الذي ستستخدمه ، ومقدار الدفعة الأولى التي تريد دفعها (تؤثر على نسبة القرض إلى القيمة ). كل هذه العوامل تحدد المبلغ الذي ستدفعه كل شهر ، ومدى الفائدة التي ستدفعها خلال فترة القرض (القروض الأصغر تؤدي إلى دفعات شهرية أصغر ورسوم فائدة أصغر). من المخاطرة اقتراض الحد الأقصى للمبلغ المتاح ، خاصة إذا كنت تفضل الحصول على بعض "الوسادة" في ميزانيتك الشهرية.
أين للاقتراض
قروض المنازل متوفرة من عدة مصادر مختلفة. احصل على عروض أسعار من ثلاثة مقرضين على الأقل ، واختر ما يناسبك.
سماسرة الرهن العقاري تقدم القروض من العديد من المقرضين. لديهم إمكانية الحصول على قروض من بنوك متعددة ومصادر تمويل أخرى ، وسوف يساعدونك على اختيار المقرض على أساس سعر الفائدة والميزات الأخرى. قد يقوم سماسرة الرهن العقاري بفرض رسم نشأة تدفعه ، أو قد يتقاضون من قبل المقرض (أو مزيج من الاثنين معاً). إذا كنت لا تعرف أي وسطاء رهن عقاري ، اسأل وكيل عقارك أو أشخاص آخرين تثق بهم للحصول على توصية.
البنوك والاتحادات الائتمانية تقدم القروض للعملاء. يجب استثمار الأموال في حسابات التدقيق والادخار ، وإقراض تلك الأموال هو أحد طرق استثمار هذه الأموال . تحقق هذه المؤسسات أيضًا أرباحًا من رسوم الإنشاء والفوائد وغيرها من تكاليف الإغلاق.
يمكن للمقرضين عبر الإنترنت تمويل القروض بأنفسهم (باستخدام أموال المستثمرين ، على سبيل المثال) ، أو يمكنهم العمل كوسيطين للرهن العقاري. هذه الخدمات مريحة لأنك تستطيع التعامل مع كل شيء تقريبا ، ويمكنك في كثير من الأحيان الحصول على أسعار أكثر أو أقل على الفور.
يجب على كل مقرض أن يوفر لك تقدير القرض ، مما يساعدك على مقارنة تكلفة الاقتراض من مختلف المقرضين. اقرأ هذه المستندات بعناية ، واطرح الأسئلة حتى تفهم كل ما تراه. يشرح CFPB عدة أقسام من تقديرات القرض لمساعدتك على فهم ميزات قرضك.
برامج القروض
قد يكون من الممكن الحصول على مساعدة بشأن قرضك باستخدام برامج قروض من الحكومة والمنظمات المحلية. تسهل هذه البرامج الحصول على الموافقة ، ويقدم البعض حوافز إبداعية لجعل امتلاك المنازل أكثر بأسعار معقولة وجذابة. بالإضافة إلى شراء منزل ، قد يكون من الممكن إعادة تمويل هذه البرامج (حتى إذا كنت مدينًا بأكثر من قيمة منزلك ).
برامج القروض الحكومية هي من بين الأكثر سخاء. في معظم الحالات ، يقدم المقرض الخاص (مثل البنك) التمويل ، وتتعهد الحكومة الفيدرالية بتسديد القرض إذا فشلت في القيام بذلك. هناك مجموعة متنوعة من البرامج ، وبعض من أكثرها شعبية مذكورة أدناه.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية:
القروض المشمولة بالتأمين من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) تحظى بشعبية لمشتري المساكن الذين يرغبون في سداد دفعة صغيرة. من الممكن أن تشتري بأقل من 3.5 في المائة ، كما أنه من السهل نسبيا التأهل (إذا لم يكن لديك رصيد كامل ، على سبيل المثال). معرفة المزيد عن قروض FHA .
قروض VA:
يمكن أن قدامى المحاربين وأعضاء الخدمة ، والأزواج المؤهلة شراء منزل مع قرض مضمون من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA). هذه القروض تسمح لك بالاقتراض مع أي شرط للتأمين على الرهن العقاري وليس دفعة أولى (في بعض الحالات). يمكنك الاقتراض بائتمان أقل من الكمال ، وتكاليف الإقفال محدودة ، وقد يكون القرض مفترضًا (مما يسمح لشخص آخر بالسيطرة على الدفعات إذا كانت مؤهلة).
تسهل برامج Home-Time Homebuyer لأول مرة امتلاك منزلك الأول ، ولكنها تأتي مع سلاسل متصلة. في كثير من الأحيان يتم تطويرها من قبل الحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية ، ويمكن لهذه البرامج المساعدة في خفض المدفوعات ، والموافقة ، وأسعار الفائدة ، وأكثر من ذلك. ومع ذلك ، فمن الصعب العثور عليها (والتأهل لها) ، وقد تحد من المبلغ الذي يمكنك تحقيقه عند بيع منزلك.
4 طرق لتوفير المال
قروض المنازل باهظة الثمن ، لذا فإن الادخار ولو قليلاً (من حيث النسبة المئوية) يمكن أن يؤدي إلى تحقيق وفورات بمئات أو آلاف الدولارات.
1. متجر حولها
مرة أخرى ، من الضروري الحصول على ثلاثة عروض أسعار على الأقل من مقرضين مختلفين - يفضل أن تكون أنواع مختلفة من المقرضين (وسيط عقاري ، مقرض عبر الإنترنت ، والاتحاد الائتماني المحلي ، على سبيل المثال). الجميع لديه أسعار مختلفة ، وسوف تتعلم الكثير في هذه العملية.
2. شاهد السعر
كلما كان القرض أكبر (وأطول) ، كلما زاد معدل الفائدة لديك. أنت تدفع فائدة على رصيد قرضك سنة بعد سنة ، ويمكن أن تكون تكاليف الفائدة هذه عشرات الآلاف من الدولارات. قد يكون من المنطقي في بعض الأحيان دفع المزيد في البداية - حتى شراء "نقاط" على قرضك - إذا كان بإمكانك الحصول على سعر منخفض على المدى الطويل.
3. الانتباه إلى التأمين على الرهن العقاري
إذا وضعت أقل من 20 في المائة ، فستحتاج على الأرجح إلى دفع تأمين الرهن العقاري. هذا التأمين ليس لصالحك - فهو يحمي المقرض في حال توقفك عن الدفع ولا يستطيع استرداد أمواله - لذلك من الأفضل تجنب هذه النفقات. تقييم طرق بديلة للتوصل إلى 20 في المئة ، ومعرفة كيفية إزالة التأمين على الرهن العقاري في أقرب وقت ممكن. مع بعض القروض ، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية ، لا يمكنك حقا التخلص من هذه التكلفة إلا إذا كنت إعادة تمويل.
4. إدارة تكاليف الإغلاق
عندما تحصل على قرض المنزل ، ستحتاج إلى دفع العديد من النفقات. هناك رسوم الطلب ، ورسوم التحقق من الائتمان ، ورسوم النشوء ، وتكاليف التقييم ، وأكثر من ذلك. بعض الجهات المقرضة تتقاضى تكاليف أعلى وأقل ، لكنك دائمًا ما تدفع في النهاية بطريقة أو بأخرى. كن حذرًا من القروض "بدون تكلفة إغلاق" ما لم تكن متأكدًا من أنك ستكون في المنزل لفترة قصيرة فقط.