عكس الرهون العقارية المنطقية لبعض أصحاب المنازل
أساسيات
مثل الرهن العقاري القياسية ، يستخدم عكس الرهن العقاري منزلك كضمان .
ومع ذلك ، فإن هذه القروض تختلف في بعض الطرق ، مما يؤدي إلى الجزء "العكسي" من الاسم. أولا ، تتلقى المال بدلا من دفع المال للمقرض الخاص بك كل شهر. ثانيا ، ينمو مبلغ القرض الخاص بك مع مرور الوقت ، بدلا من الانكماش مع كل دفعة شهرية
يعمل هذا المفهوم على غرار قرض الرهن العقاري الثاني أو قرض المنزل. ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري العكسي متاح فقط لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا وأكثر ، ولا تحتاجون عمومًا إلى سداد هذه القروض حتى تخرج من منزلك.
يمكن للرهونات عكسية توفير المال لأي شيء تريده ، من دخل التقاعد التكميلي إلى المال لمشروع كبير لتحسين المساكن. ما دمت تستوفي المتطلبات (انظر أدناه) ، يمكنك استخدام الأموال لتكملة مصادر الدخل الأخرى أو أي وفورات قمت بتجميعها. ومع ذلك ، لا تقفز فقط على احتمال المال السهل. هذه القروض معقدة ، وتخفّض الأصول لورثتك.
في حين أن هناك عدة مصادر للرهن عكسية موجودة ، واحد من أفضل الخيارات هو الرهن العقاري تحويل الأسهم (HECM) المتاحة من خلال إدارة الإسكان الاتحادية . تعتبر HECM عادة أقل تكلفة بالنسبة للمقترضين بسبب دعم الحكومة ، كما أن قواعد هذه القروض تجعلها صديقة للمستهلك نسبيا.
كم يمكن أن تحصل عليه؟
يعتمد مقدار المال الذي تحصل عليه على عدة عوامل ، ويعتمد على حساب يضع بعض الافتراضات حول مدة القرض.
الإنصاف: كلما كان لديك المزيد من الأسهم في منزلك ، زادت قدرتك على الاستغناء. بالنسبة لمعظم المقترضين ، من الأفضل أن تكون قد سددت القرض على مدار سنوات عديدة ، وأن رهنك العقاري يكاد يتم سداده بالكامل.
معدل الفائدة: يعني انخفاض أسعار الفائدة أن المزيد من أسهم قروضك تذهب إليك كدخل بدلاً من تغطية مدفوعات الفائدة.
العمر: يؤثر عمر أصغر المقترضين على القرض أيضًا على مقدار ما تحصل عليه ، ويستطيع المقترضون الأكبر سنًا الحصول على المزيد. إذا كنت تميل إلى استبعاد شخص أصغر سناً للحصول على تعويض أعلى ، فكن حذراً للغاية لأن الزوج الأصغر سناً سيتعين عليه الخروج عند وفاة المقترض الأكبر سناً إذا لم يكن الشخص الأصغر سناً مدرجاً في القرض.
كيفية الحصول على مدفوعات القرض
اختيارك لكيفية الحصول على المال مهم أيضا. يمكنك الاختيار من بين عدة خيارات للدفع.
مبلغ مقطوع: الخيار الأبسط هو أخذ كل الأموال دفعة واحدة. مع هذا الخيار ، فإن قرضك لديه سعر فائدة ثابت ، وببساطة ، ينمو رصيد القرض الخاص بك بمرور الوقت مع استحقاق الفائدة.
الدفعات الدورية: يمكنك أيضًا اختيار تلقي دفعات منتظمة - شهريًا ، على سبيل المثال.
يمكن أن تستمر هذه المدفوعات طوال حياتك ، أو لفترة محددة من الوقت ، مثل 10 سنوات. إذا كان قرضك مستحقًا لأن جميع المقترضين قد خرجوا من المنزل ، فستنتهي المدفوعات. مع مدفوعات عمر ، من الممكن أن تأخذ أكثر من أنت والمقرض المتوقع إذا كنت تعيش حياة طويلة بشكل استثنائي.
خط الائتمان: بدلاً من أخذ النقود على الفور ، يمكنك اختيار خط ائتمان ، مما يسمح لك بسحب الأموال إذا كنت تحتاجها. تكمن ميزة هذا الأسلوب في أنك تدفع فقط الفائدة على الأموال التي اقترضتها فعليًا ، ومن المحتمل أن ينمو حد الائتمان الخاص بك بمرور الوقت.
مزيج: لا يمكن أن يقرر؟ يمكنك استخدام مجموعة من البرامج المذكورة أعلاه. على سبيل المثال ، قد تحصل على مبلغ مقطوع صغير مقدمًا وتحتفظ بخط ائتمان في وقت لاحق.
للحصول على تقدير لمقدار ما يمكنك أخذه ، حاول استخدام حاسبة الرابطة الوطنية للمقرضين للرهن العقاري.
ومع ذلك ، فإن السعر الفعلي والرسوم التي يتقاضاها المقرض الخاص بك سوف تختلف عن الافتراضات المستخدمة.
عكس تكاليف الرهن العقاري
كما هو الحال مع أي قرض منزل آخر ، فسوف تدفع الفائدة والرسوم للحصول على عكس الرهن العقاري. من الناحية التاريخية ، كانت الرسوم عالية للغاية ، ولكن مع زيادة رسوم المنافسة كانت تتحسن إلى حد ما. ومع ذلك ، تحتاج إلى الانتباه إلى التكاليف ومقارنة العروض من العديد من المقرضين.
غالبا ما يتم تمويل الرسوم ، أو بنيت في القرض الخاص بك. بعبارة أخرى ، لا تكتب شيكًا حتى لا تشعر بتلك التكاليف ، ولكنك ما زلت تدفعها ، بالإضافة إلى الفائدة.
الرسوم تقلل من كمية الأسهم المتبقية في منزلك ، مما يترك أقل في العقار أو لك إذا كنت تبيع المنزل وتسدد القرض. إذا كان لديك الأموال المتاحة ، قد يكون من الحكمة دفع الرسوم من الجيب بدل دفع الفائدة على هذه الرسوم لسنوات قادمة.
تكاليف الإغلاق: ستدفع بعض تكاليف الإقفال نفسها المطلوبة لشراء منزل أو إعادة تمويله. على سبيل المثال ، ستحتاج إلى تقييم ، ستحتاج إلى المستندات المودعة ، وسيقوم المقرض الخاص بك بمراجعة رصيدك. بعض هذه التكاليف خارجة عن إرادتك ولكن البعض الآخر يمكن إدارتها ومقارنتها. على سبيل المثال ، تختلف رسوم الإنشاء من المقرض إلى المقرض ، لكن مكتب تسجيل المقاطعة الخاص بك يتقاضى نفس الرسوم بغض النظر عمن تستخدمه.
رسوم الخدمة: قد تصاب بصدمة عندما ترى مقدار الرسوم التي تأكل دخلك الشهري من رهن عقاري معكوس. هناك حدود قصوى على رسوم HECM ، ولكن لا يزال يستحق التسوق حول المقرض الأقل رسومًا.
أقساط التأمين: لأن HECMs مدعومة من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مما يقلل من مخاطر للمقرض الخاص بك ، فإنك تدفع قسط إلى قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يتراوح قسط التأمين العقاري الأولي (MIP) بين 0.5٪ و 2.5٪ ، وستدفع رسمًا سنويًا قدره 1.25٪ من رصيد القرض.
الفائدة: سوف تدفع فائدة على أي أموال كنت قد اتخذت من خلال عكس الرهن العقاري.
سداد القرض
أنت لا تجعل المدفوعات الشهرية على عكس الرهن العقاري. وبدلاً من ذلك ، يكون رصيد القرض مستحقاً عندما ينتقل المقترض نهائياً من المنزل ، عادةً عند الوفاة أو عندما يبيع المنزل. ومع ذلك ، فأنت تتحمل الديون التي تحتاج إلى سدادها ، فأنت لا تلاحظ ذلك.
سيكون إجمالي ديونك هو المبلغ الذي تدفعه نقدًا بالإضافة إلى الفائدة على الأموال التي اقترضتها . في معظم الحالات ، ينمو دينك بمرور الوقت لأنك تقترض المال ولا تسدد أي مدفوعات ، بل وربما تستعير المزيد من القروض كل شهر.
عندما يحين موعد سداد القرض ، يجب سداده. يستحق القرض عمومًا عندما ينتقل جميع المقترضين "بشكل دائم". ومع ذلك ، يمكن أن تأتي قروض الرهن العقاري المعاكسة أيضًا إذا فشلت في استيفاء شروط الاتفاقية الخاصة بك إذا لم تدفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك ، على سبيل المثال.
يتم سداد معظم القروض العقارية العكسية من خلال بيع المنزل. على سبيل المثال ، بعد موتك ، يذهب المنزل إلى السوق ، ويتلقى العقار الخاص بك أموالاً نقدية يمكن استخدامها لتسديد القرض. إذا قررت أن تتحرك وتجد أنك مدين أقل على الرهن العقاري عكس ما كنت تبيع المنزل ل ، يمكنك الحفاظ على الفرق.
إذا كنت مدينًا بأكثر مما تبيعه للمنزل ، فلن تضطر إلى دفع الفرق مع HECM ؛ بعبارة أخرى ، أنت "تفوز". معظم الرهن العقاري العكسي يحتوي على بند لا يسمح لتوازن القرض بتجاوز قيمة حقوق المسكن ، على الرغم من أن تقلبات السوق يمكن أن تؤدي إلى إنصاف أقل مما كانت عليه عند أخذ القرض.
في بعض الحالات ، سيقرر ورثتك الاحتفاظ بالمنزل. في هذه الحالات ، يكون مبلغ القرض الكامل مستحقًا ، حتى إذا كان رصيد القرض أعلى من قيمة المنزل. سيحتاج ورثتك إلى الخروج بالفرق إذا أرادوا إبقاء المنزل في العائلة.
متطلبات الحصول على قرض
للحصول على عكس الرهن العقاري ، ستحتاج إلى تلبية بعض المعايير الأساسية.
القواعد الاساسية:
- المنزل هو منزلك الأساسي. لا يمكنك استخدام خاصية تأجير ، على سبيل المثال.
- عمرك 62 سنة على الأقل.
- أنت لست متأثراً في أي ديون مستحقة للحكومة الفدرالية.
حقوق ملكية كافية: بما أنك تحصل على المال من منزلك ، فإنك تحتاج إلى قدر كبير من الأسهم في منزلك للاستفادة منها. لا يوجد حساب قرض إلى قيمة كما هو الحال مع الرهن العقاري "إلى الأمام".
النفقات الجارية: يجب أن تكون لديك القدرة على الاستمرار في دفع النفقات الجارية المتعلقة بمنزلك. عليك أن تثبت للمقرض أنك قادر على مواكبة النفقات. هذا يضمن أن الملكية تحتفظ بقيمتها وأنك تحتفظ بملكية العقار. على سبيل المثال ، ستظل بحاجة إلى مواصلة الصيانة ، وضرائب الملكية ، وأقساط التأمين على مالكي المنازل.
الدخل: أنت لا تحتاج إلى دخل للتأهل للحصول على قرض عقاري عكسي لأنك غير مطالب بدفع مبالغ على القرض.
الاستشارة: قبل تمويل برنامج HECM ، يجب عليك حضور "جلسة معلومات المستهلك" مع مستشار HECM المعتمد من HUDM. هذا هو التأكد من فهم المقترضين لكل تكلفة والعواقب المترتبة على أخذ هذا النوع من القروض. يعمل المستشارون لمؤسسة مستقلة ، لذلك يجب عليهم تقديم معلومات غير متحيزة حول المنتج.
الرهن العقاري الأول: إذا كنت لا تزال مدينًا بالمال على منزلك ، فلا يزال بإمكانك الحصول على قرض عقاري معكوس. بعض الناس يأخذون عكس الرهن العقاري من أجل القضاء على المدفوعات الشهرية القائمة ، عن طريق معاوضة دخل القرض مقابل دفع الرهن العقاري الحالية المستحقة.
ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري العكسي يجب أن يكون أول امتياز على الممتلكات . بالنسبة لمعظم المقترضين ، وهذا يعني سداد الديون الرهن العقاري المتبقية الخاصة بك مع جزء من الرهن العقاري الخاص بك العكسي. هذا هو الأسهل إذا كان لديك ما يقرب من 50 في المائة من الأسهم في منزلك أو أكثر.