كيف يعمل حبس الرهن
عندما تشتري عقارًا غاليًا ، مثل المنزل ، قد لا يكون لديك ما يكفي من المال لدفع سعر الشراء بالكامل مقدمًا.
ومع ذلك ، يمكنك دفع جزء من السعر بدفعة أولى ، واستعارة باقي المبلغ (لسداده في السنوات المقبلة).
يمكن أن تكلف المنازل مئات الآلاف من الدولارات ، ومعظم الناس لا يكسبون أي مكان بالقرب من هذا العدد الكبير سنوياً. لماذا المقرضين على استعداد لتقديم مثل هذه القروض الكبيرة؟ وكجزء من اتفاقية القرض ، فإنك توافق على أن العقار الذي تشتريه سيخدم كضمان للقرض : إذا توقفت عن الدفع ، فيمكن للمقرض الاستحواذ على العقار من أجل استرداد الأموال التي أعارتها لك.
لتأمين هذا الحق ، يمتلك المقرض امتيازًا على ملكيتك ، ولتحسين فرصه في الحصول على ما يكفي من المال ، فإنهم (عادةً) لا يقرضون إلا إذا حصلت على قرض جيد لقيمة النسبة .
عواقب التعويق
المشكلة الرئيسية مع المرور عبر الرهن هي بالطبع أنك ستضطر للخروج من منزلك. ستحتاج إلى إيجاد مكان آخر للعيش فيه ، وتكون العملية مرهقة (من بين أشياء أخرى) لك ولعائلتك.
يمكن أن يكون الرهن أيضًا باهظ الثمن. عندما تتوقف عن الدفع ، سيقاضي المقرض منك غرامات وأتعاب قانونية ، وقد تدفع رسومًا قانونية من الجيب لمحاربة حبس الرهن. ستزيد أي رسوم مضافة إلى حسابك من دينك للمقرض ، وقد تظل مدينًا بالمال بعد أخذ منزلك وبيعه إذا لم تكن عائدات المبيعات كافية (تُعرف بالنقص ).
التعويق سوف يضر أيضا درجات الائتمان الخاصة بك . ستعرض تقارير الائتمان الخاصة بك الرهن ، والتي سوف ترى نماذج تسجيل الائتمان كإشارة سلبية. ستواجه صعوبة في الاقتراض لشراء منزل آخر لعدة سنوات (على الرغم من أنك قد تتمكن من الحصول على قروض حكومية معينة في غضون عام إلى عامين) ، وستجد صعوبة أكبر في الحصول على قروض ميسورة التكلفة من أي نوع. يمكن أن تؤثر درجات الائتمان الخاصة بك على مناطق أخرى من حياتك ، مثل (في حالات محدودة) قدرتك على الحصول على وظيفة أو أسعار التأمين الخاصة بك .
كيفية تجنب التعويق
الرهن هو الملاذ الأخير للمقرضين الذين فقدوا الأمل في الحصول على أجر. هذه العملية تستغرق وقتا طويلا ومكلفة بالنسبة لهم (ولكن يمكنهم محاولة فرض هذه الرسوم عليك) ، وغير سارة للغاية بالنسبة للمقترضين. إذن كيف يمكنك تجنب ذلك؟
- التواصل: من الأفضل دائمًا التواصل مع البنك إذا كنت تواجه تحديات مالية. تواصل معنا قبل أن تبدأ في الدفع عن الدفعات وتساءل عما إذا كان هناك أي شيء يمكن القيام به. إذا بدأت الدفعات المفقودة ، لا تتجاهل الاتصالات من المقرض الخاص بك - سوف تتلقى إشعارات مهمة تخبرك أين أنت في العملية وما هي الحقوق والخيارات التي لا تزال تملكها. تحدث مع محامي العقارات المحلي أو مستشار الإسكان HUD لفهم ما يجري.
- استكشاف بدائل للحفاظ على منزلك: إذا كنت تعرف أنك لن تتمكن من إجراء دفعاتك ، فابحث عن الخيارات المتاحة لك - حتى إذا كنت تعتقد أن الوقت قد فات. قد تحصل على مساعدة من خلال البرامج الحكومية الموجهة نحو المقترضين المتعثرين . المقرض الخاص بك قد تقدم نوعا من تعديل قرض ، مما يجعل القرض الخاص بك أكثر بأسعار معقولة . قد تتمكن حتى من وضع خطة سداد بسيطة مع المقرض الخاص بك إذا كنت تحتاج فقط إلى الراحة لمدة شهر أو شهرين (إذا كنت بين الوظائف ، أو نفقات طبية مفاجئة ، على سبيل المثال).
- طرق بديلة لمغادرة منزلك: حبس الرهن عملية طويلة ، غير سارة ، باهظة الثمن والتي تدمر رصيدك. إذا كنت ببساطة مستعدًا للمضي قدمًا (وتريد على الأقل محاولة تقليل الضرر) ، تحقق مما إذا كان المقرض سيوافق على البيع على المكشوف . هذا يسمح لك ببيع المنزل واستخدام العائدات لسداد المقرض الخاص بك - حتى لو لم يتم سداد القرض بالكامل. سوف الائتمان الخاصة بك لا تزال تعاني ، ولكن ليس سيئا كما كان من قبل الرهن. إذا لم يفلح ذلك ، فإن خيارًا آخر أقل جاذبية هو الفعل بدلاً من حبس الرهن .
- الإفلاس: قد يساعدك الإفلاس أو قد لا يساعدك إذا واجهت حبس الرهن. القضايا معقدة ، لذلك تحدث مع محامي محلي للحصول على معلومات دقيقة تتناسب مع وضعك وحالتك الإقامة.
- الغش: لأنك في حالة يائسة ، أنت هدف لخداع الفنانين. كن حذرا من أي عروض غير مرغوب فيها لمساعدتك على تجنب حبس الرهن ، واختيار بعناية من يساعدك. البدء في طلب المساعدة من وكالات المشورة في HUD والوكالات المحلية الأخرى ذات السمعة الطيبة. معرفة علامات حبس الانقاذ الرهن.
عملية التعويق
الرهن هو عموما عملية بطيئة. إذا فاتتك دفعة أو دفعتين ، فمن المحتمل ألا تواجه الطرد. هذا هو السبب في أنه من المهم التواصل مع المقرض الخاص بك إذا كنت قد وقعت في الأوقات الصعبة - قد لا يكون قد فات الأوان. تختلف التفاصيل من المقرض إلى المقرض وتختلف القوانين في كل ولاية ، لذلك الوصف أدناه هو نظرة عامة تقريبية وقد لا يكون بالضبط ما ستواجهه - اقرأ جميع ملاحظاتك واتفاقياتك بعناية وتحدث مع محامٍ أو إسكان HUD. مستشار للتأكد من معرفة ما يحدث . قد تستغرق العملية بأكملها سنة أو سنتين ، أو قد تتحرك بسرعة أكبر.
- تبدأ الإشعارات: بمجرد أن تفوتك الدفعات لمدة ثلاثة أشهر ، فإن العديد من المقرضين يعتبرون قرارك افتراضيًا . هذا هو عندما تصبح الأمور حرجة. سوف تتلقى اتصالات بالطبع بمجرد أن تفوتك دفعة (أو اثنتين) ، وقد تتضمن تلك الاتصالات إخطارًا عن نية للمضي قدمًا في عملية الرهن.
- الولايات القضائية وغير القضائية: (د) على الحالة التي أنت فيها ، سيكون لديك المزيد من الوقت (وتلقي المزيد من الإشعارات) أكثر من غيرها. هناك نوعان من الدول - الدول القضائية والدول غير القضائية. في الدول القضائية ، يجب على المقرض الخاص بك اتخاذ إجراءات قانونية ضدك في المحاكم لحبس الرهن. تستغرق هذه العملية وقتًا أطول ، حيث إن لديك من 30 إلى 90 يومًا بين كل حدث. في الدول غير القضائية ، يمكن للمقرضين الحجز على أساس الاتفاقيات التي وقعتها معهم ، ولا يشارك القاضي. كما قد تتخيل ، فإن الأمور تتحرك بسرعة أكبر في الدول غير القضائية. في أي نوع من الدولة ، يمكنك محاربة الرهن في المحكمة - في دولة قضائية ستخدم بشكل عام مع استدعاء ، ولكن في حالة غير قضائية سوف تحتاج إلى اتخاذ إجراءات قانونية ضد المقرض الخاص بك لوقف عملية الرهن. التحدث مع محامي محلي لمزيد من التفاصيل.
- وقف العملية: في معظم الولايات ، يُطلب من المقرضين أن يقدموا للمقترضين نوعا من الراحة لوقف عملية الرهن. وسواء كانت هذه الخيارات واقعية أم ممكنة أم لا ، فهذه مسألة أخرى. قد يقول المقرضون أنه يمكنك العودة والبقاء في المنزل إذا قمت بإجراء جميع (أو جزء كبير) من المدفوعات الخاصة بك غاب وتغطية الرسوم القانونية والعقوبات المفروضة حتى الآن. قد يكون لديك أيضا فرصة لسداد القرض بأكمله (والذي سيحدث فقط إذا كنت تنجح في إعادة تمويل أو العثور على مصدر ضخم من المال).
- المزاد والطرد: إذا كنت غير قادر على منع الرهن ، يتم توفير العقار لأعلى مزايد في المزاد. إذا لم يكن أي شخص آخر يشتري المنزل (وهو أمر شائع) ، فإن الملكية تذهب إلى المقرض. في هذه المرحلة ، إذا كنت لا تزال في المنزل (ولم تتخذ الترتيبات اللازمة لحماية المنزل ) ، فإنك ستواجه احتمال الإخلاء وحان الوقت لوضع ترتيبات جديدة. تفرض القوانين المحلية مدة البقاء في المنزل بعد حبس الرهن ، ويجب أن تتلقى إشعارًا يعلمك بالمدة التي يمكنك البقاء فيها. اطلب من مقرضك السابق عن أي حوافز "النقدية للمفاتيح" ، والتي يمكن أن تساعد في تسهيل الانتقال إلى المساكن الجديدة (على افتراض أنك مستعد للتحرك بسرعة).