الفعل بدلا من الرهن (DIL) هو واحد من عدة خيارات للخروج من قرض المنزل. بدلا من المرور عبر الرهن ، يمكنك نقل الملكية طوعا إلى المقرض الخاص بك (من شأنه أن يأخذ على أي حال) - في الأساس تقوم بتوقيع العمل وتسليم المفاتيح.
لماذا ديل؟
إذا كنت غير قادر على دفع أقساط الرهن العقاري الخاصة بك ، غير قادر على الحصول على تعديل قرض وغير قادر على بيع منزلك ، قد تكون صفقة DIL أفضل طريقة للخروج.
تقارير الائتمان: يبدو DIL مختلفة قليلا على الائتمان الخاصة بك من الرهن القديم ، ولكن النتيجة النهائية هي نفسها - يأخذ البنك الذي تتعامل معه الممتلكات ويبيعها لسداد القرض الخاص بك. في كثير من الحالات ، سوف تنخفض نقاط الائتمان الخاصة بك كما لو كنت قد مرت الرهن. ولكن قد تكون قادرًا على الاقتراض مرة أخرى في وقت أقرب ، وقد يشعر أحد الأشخاص الذين يبحثون عن تقارير الائتمان الخاصة بك (على عكس نموذج التسجيل المحوسب) بشكل أفضل عن DIL من الرهن. إذا كنت تستطيع أن تفعل أي شيء آخر (مثل البيع على المكشوف ، أو تعديل القرض ، أو البيع في السوق المفتوحة) ، فستظهر بشكل أفضل.
النقص: عندما يبيع المقرض منزلك ، قد يبيع المنزل بأقل من المبلغ المستحق عليك. ماذا يحدث للمال الذي ما زلت مدينًا به؟ قد يحاول المقرض الخاص بك جمع هذا النقص ، مما يعني أن نضالاتك لم تنته بعد. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، يمكنك أن تمسح النقص في معاملة DIL. تأكد من مراجعة اتفاقياتك بعناية مع أحد المحامين ، واطلب من مُعِد الضريبة أي مسؤولية قد تكون لديك.
السرعة: يمكن أن يكون DIL أسرع من الخيارات الأخرى ، مما يعني أنه يمكنك التوقف عن إجراء دفعاتك الشهرية (والانتقال إلى سكن أكثر بأسعار معقولة).
الخصوصية: على الرغم من أنك قد لا تهتم (ولا يفعل أي شخص آخر) ، فإن DIL أقل عامة من حبس الرهن. إنه اتفاق بينك وبين البنك الذي تتعامل معه - وليس إجراءً قانونيًا معتمدًا من جانب دولتك.
كما يفيد البنك أيضًا عند استخدام سند بدلاً من حبس الرهن. الرهن أمر مكلف ويستغرق وقتا طويلا ومحفوفا بالمخاطر بالنسبة للبنوك. إنهم يفضلون وضع حد للأشياء بسرعة ، وهذا هو السبب في موافقتهم على هذه المعاملات.
ومع ذلك ، فإن المصارف لا توافق دائمًا على السماح لك بالإفراج عن منزلك بهذه الطريقة. إذا كان لديك امتيازات أخرى على منزلك (ربما حصلت على قرض عقاري ثانٍ في مرحلة ما) ، فقد يكون البنك غير راغب في المضي قدمًا في DIL.
عيوب
عيب كبير من الفعل بدلا من الرهن هو أنك سوف يضر الائتمان الخاصة بك. ومع ذلك ، قد لا يكون لديك خيارات أخرى ، وإذا كنت ستفقد الدفعات الشهرية وفي نهاية الأمر ، فإن ذلك قد لا يهم.
لاحظ أنه مع DIL ، يجب أن تخرج من منزلك. ستتوقف عن الدفع ، وسيمتلك المصرف العقار ، لذلك ستحتاج إلى إيجاد أماكن إقامة بديلة.
نظرًا لتلك العيوب ، قد يكون البيع على المكشوف خيارًا أفضل من DIL. مع البيع على المكشوف ، قد يكون بإمكانك الحصول على أي عيب تنازل (مرة أخرى ، اقرأ الاتفاقيات مع محامي محلي) ، وستلحق الضرر أقل بالائتمان الخاص بك.
أيضا ، DIL هو مجرد اتفاق بينك وبين مقرض الرهن العقاري الخاص بك . إذا كنت مدينًا بالمال للآخرين (للحصول على قرض عقاري ثانٍ ، ومصروفات HOA ، وضرائب ، وما إلى ذلك) ، فستظل مدينًا بذلك المال.
عملية DIL
للحصول على الافراج عن الرهن العقاري ، ستحتاج إلى العمل مع المقرض الخاص بك. كل مقرض له متطلبات مختلفة ، لذلك ستحتاج إلى الاتصال والاستفسار عن العملية. أخبرهم أنك غير قادر على إجراء الدفعات الخاصة بك ، وتأكد من مناقشة جميع البدائل (مثل تعديل القرض ، البيع على المكشوف ، البرامج الحكومية مثل HARP 2.0 ، وما إلى ذلك).
مع معظم المقرضين ، ستحتاج إلى ملء أحد التطبيقات ، وستحتاج إلى إظهار إثبات عدم قدرتك على تسديد دفعاتك. التخطيط لتقديم المستندات التي تعرض دخلك ونفقاتك الشهرية وأرصدة حسابك المصرفي. يحتاج المصرف الذي تتعامل معه إلى فهم أنك تواجه مصاعب مستحيلة ، وأنك لن تتمكن من الدفع.
يستغرق المصرف وقتًا لمعالجة طلب DIL. توقع الانتظار 30 يومًا أو أكثر قبل سماع إجابة ، ولكن لا يؤلمك مطلقًا الاتصال وطلب تحديثًا للحالة.
لن يحدث شيء بسرعة (ولكنه قد يكون أسرع من حبس الرهن أو بيع السوق المفتوحة).
قبل التوقيع على أي وثائق نهائية (وأثناء العملية بأكملها) ، احصل على إرشادات من محامي العقارات المحلي. سيكلف هذا عدة مئات من الدولارات ، لكن أي "سوء فهم" يمكن أن يكلف بسهولة عشرة أضعاف هذا المبلغ - أو أكثر بكثير. عليك أن تكون متأكدًا من أنك تفهم كيف سيتم التعامل مع أي نقص.