كم من منزلك هل تملك حقًا؟
ضع طريقا اخر؛ تخبرك نسبة LTV عن مقدار الملكية التي تمتلكها حقًا مقارنةً بالمبلغ المستحق عليك. يتم استخدام النسبة لعدة أنواع من القروض ، بما في ذلك قروض المنازل والسيارات (المشتريات وإعادة التمويل على حد سواء).
كيفية حساب
لحساب نسبة LTV ، قسّم مبلغ القرض إلى القيمة الإجمالية للأصل الذي يضمن القرض.
مثال: افترض أنك تريد شراء منزل بقيمة 100،000 دولار. لديك 20،000 دولار متاح للدفع مقدمًا ، لذلك ستحتاج إلى اقتراض 80000 دولار.
سيكون معدل LTV الخاص بك 80 في المائة لأن المبلغ بالدولار للقرض هو 80 في المائة من قيمة المنزل. 80،000 $ مقسومة على $ 100،000 تساوي 0.80 (وهو نفس 80 بالمائة - انظر كيف ترتبط الكسور العشرية والنسب المئوية ).
حساب نسبة LTV بقسمة قيمة القرض إلى قيمة الخاصية: 80،000 / 100،000 = 0.8.
تتمثل إحدى الطرق السهلة لحساب LTV في استخدام آلة حاسبة جهازك أو البحث في Google باستخدام الشرطة المائلة ("/") للقسمة.
على سبيل المثال ، سوف يقوم الرابط التالي "بالبحث" عن الإجابة: 80،000 / 100،000 ، أو يمكنك كتابتها في أي مربع بحث (بما في ذلك Bing و Yahoo).
لماذا يهم
تساعد نسبة LTV المقرضين على تقييم المخاطر: كلما زاد الإقراض ، زادت المخاطر التي يتعرضون لها. مخاطر أعلى للمقرض تعني:
- من الصعب الحصول على الموافقة على القروض.
- قد تضطر إلى دفع المزيد ( بسعر فائدة أعلى ).
- قد تضطر إلى دفع تكاليف إضافية ، مثل التأمين على الرهن العقاري.
إذا كنت تحسب قيمة LTV ، فمن المحتمل أنك تتعامل مع قرض مضمون بنوع من أنواع الضمانات . على سبيل المثال ، عندما تقترض المال لشراء منزل ، يتم تأمين القرض بامتياز على المنزل . يمكن للمقرض الاستيلاء على المنزل وبيعه من خلال حبس الرهن إذا فشلت في سداد القرض. وينطبق نفس الشئ على قروض السيارات - يمكن استرجاع سيارتك إذا توقفت عن الدفع.
المقرضون لا يريدون حقا الممتلكات الخاصة بك - انهم يريدون فقط لاستعادة أموالهم بسرعة. إذا قاموا فقط بإقراض ما يصل إلى 80٪ (أو أقل) من قيمة العقار ، فيمكنهم بيع العقار بسعر أقل من أعلى دولار لاسترداد أموالهم. هذا أسهل من الصمود للحصول على عرض رائع.
وبالمثل ، فكل ما اشتريته ربما يكون قد فقد قيمته منذ شرائه ، لذا فإن الإقراض بنسبة 100 في المائة أو أكثر يضع المقرضين في خطر.
وأخيرًا ، عندما تضع بعض أموالك الخاصة في عملية شراء ، فمن المرجح أن تقوم بتقييمها والحفاظ على الدفعات. لديك جلد في اللعبة ، لذا لن تمشي بعيداً ما لم تكن لديك خيارات.
جيد نسب LTV
ما هي نسبة LTV الجيدة التي يمكن أن تساعدك على الحصول على الموافقة للحصول على قرض؟
ذلك يعتمد على تفضيل المقرض الخاص بك ونوع القرض. غالبا ما يكون لديك حظ أفضل مع المزيد من الأسهم المستثمرة (أو أقل نسبة LTV).
مع القروض المنزلية ، 80 في المئة هو رقم سحري. إذا اقترضت أكثر من 80 في المائة من قيمة المنزل ، فسيتعين عليك عمومًا الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) لحماية بنكك. هذا هو حساب إضافي ، ولكن يمكنك في كثير من الأحيان إلغاء التأمين بمجرد الحصول على أقل من 80 في المئة LTV. رقم آخر ملحوظ هو 97 في المئة. بعض المقرضين يسمح لك بالشراء بنسبة 3 في المئة ( قروض FHA تتطلب 3.5 في المئة) - لكنك سوف تدفع تأمين الرهن العقاري ، وربما لحياة القرض الخاص بك.
مع قروض السيارات ، غالباً ما ترتفع نسب LTV ، لكن يمكن للمقرضين وضع حدود (أو الحد الأقصى) وتغيير أسعارك اعتماداً على مدى ارتفاع نسبة LTV الخاصة بك. في بعض الحالات ، يمكنك حتى الاقتراض بأكثر من 100 في المئة LTV.
Underwater: عندما تكون نسبة LTV أعلى من 100 بالمائة ، يكون القرض أكبر من قيمة الأصل الذي يضمن القرض (أو يكون لديك رصيد سلبي). عادةً ما لا يكون الوضع جيدًا لأنك ستحتاج إلى كتابة شيك (أو الدفع) لبيع الأصل - فلن تحصل على أي أموال من الصفقة. بعد انخفاض قيمة المنازل خلال أزمة الرهن العقاري ، كانت القروض المنزلية تحت الماء مشكلة رئيسية. قروض السيارات تحت الماء هي دائما مسألة. إذا كنت تقترض مع نسبة LTV عالية ، تأكد من وجود سبب وجيه لتحمل المخاطر.
ضع في اعتبارك: ليس من الضروري أن تكون أسهمك في شكل أموال تجلبها إلى الصفقة. إذا كنت تمتلك أملاك (أو جزءًا من عقار) ، فيمكن استخدام ملكيتك كمساهمين ، ويمكن أن تتغير قيمة هذه الفائدة بمرور الوقت. على سبيل المثال ، عندما تقترض ضد منزلك من خلال قرض سكني ، فأنت تستخدم قيمة منزلك وتزيد من معدل LTV الخاص بك بشكل فعال عندما تحصل على قرض. إذا كانت قيمة منزلك تربح لأن أسعار المساكن ترتفع ، فستقل قيمة المركبة التكتيكية الخفيفة (على الرغم من أنك قد تحتاج إلى تقييم لإثبات ذلك). وبالمثل ، إذا كنت تقترض المال لبناء منزل جديد ، يمكنك استخدام الأرض التي تبني عليها كحصة أسهم لقرض البناء.
الصورة الاكبر
نسب LTV هي في غاية الأهمية. لكنها جزء من صورة أكبر ، والتي تشمل:
- نقاط الائتمان الخاصة بك (مع الائتمان الجيد من الأسهل الحصول على قروض LTV أعلى)
- دخلك متاح لجعل المدفوعات الشهرية
- الأصل الذي تشتريه (هل هو منزل في حالة جيدة أو وحدة متعددة الأسر؟ هل هي مركبة جديدة أو مستعملة؟ دراجة نارية أو عربة سكن متنقلة؟)
بالإضافة إلى الائتمان الخاص بك ، واحدة من أهم الأمور بالنسبة للمقرضين هي نسبة الدين إلى الدخل. هذه طريقة سريعة بالنسبة لهم لمعرفة ما إذا كان أي قرض جديد يمكن تحمله - هل يمكن أن تأخذ هذه الدفعات الشهرية الإضافية بشكل مريح ، أم أنك تدخل فوق رأسك؟