ما الذي تسبب في أزمة الرهن العقاري؟
الحلم الأمريكي
إن امتلاك منزل هو جزء من " الحلم الأمريكي ". فهو يتيح للناس أن يفخروا بالعقار ويتعاملوا مع مجتمع على المدى الطويل. ومع ذلك ، المنازل باهظة الثمن (بمئات الآلاف من الدولارات - أو أكثر) ، ومعظم الناس بحاجة إلى اقتراض المال لشراء منزل.
في أوائل عام 2000 ، أصبح هذا الحلم في متناول عدد قياسي من الناس. كانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري منخفضة ، مما سمح للمستهلكين بالحصول على قروض كبيرة نسبياً مع دفع شهري أقل (انظر كيف يتم حساب المدفوعات لمعرفة كيف تؤثر المعدلات المنخفضة على المدفوعات). بالإضافة إلى ذلك ، ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير ، لذلك بدا شراء منزل وكأنه رهان أكيد. يعتقد المقرضون أن المنازل تقديم ضمانات جيدة ، لذلك كانوا على استعداد للاقراض ضد العقارات وكسب العائدات في حين كانت الامور جيدة.
سحب المال
كانت الأمور جيدة لمشتري المنازل لأول مرة ، ولكن أصحاب المنازل الحاليين استفادوا أيضًا من المال السهل والمعدلات المنخفضة.
مع ارتفاع أسعار المنازل ، وجد أصحاب المنازل ثروة هائلة في منازلهم. كان لديهم الكثير من الأسهم ، فلماذا نجلس في المنزل؟ أعاد مالكو المنازل تمويل وإعادة شراء الرهون العقارية الثانية للحصول على أموال من منازلهم. تم إنفاق بعض من هذه الأموال بحكمة (على التحسينات على الممتلكات تأمين القرض).
ومع ذلك ، استخدم بعض مالكي المنازل الأموال لتغطية نفقات المعيشة وغيرها من الاحتياجات ، مع الحفاظ على مستوى معيشة مريح بينما بقيت الأجور راكدة.
- معرفة المزيد: ماذا يعني لإعادة تمويل؟
من السهل المال قبل أزمة الرهن العقاري
قدمت البنوك سهولة الوصول إلى المال قبل ظهور أزمة الرهن العقاري. حصل المقترضون على رهون عقارية عالية المخاطر مثل خيار-ARMs ، وهم مؤهلون للحصول على رهون عقارية مع وثائق قليلة أو معدومة. حتى الأشخاص الذين يعانون من سوء الائتمان يمكن أن يتأهلوا كمقترضين من الرهون العقارية .
المقترضون المحفوفة بالمخاطر: استطاع المقترضون الاقتراض أكثر من أي وقت مضى ، وأصبح الأفراد ذوو درجات الائتمان المنخفضة مؤهلين بشكل متزايد كمقترضين من فئة "الرهن العقاري" . وافق المقرضون على "عدم وجود وثائق" وقروض "منخفضة التوثيق" ، والتي لا تتطلب التحقق من دخل وأصول المقترض (أو تم تخفيف معايير التحقق).
المنتجات المحفوفة بالمخاطر: بالإضافة إلى الموافقة الأسهل ، كان المقترضون يحصلون على قروض وعدت باستحقاقات قصيرة الأجل (مع مخاطر طويلة الأجل). سمحت قروض الخيار-ARM للمقترضين بسداد مبالغ صغيرة على ديونهم ، لكن مبلغ القرض قد يزداد فعلاً إذا لم تكن المدفوعات كافية لتغطية تكاليف الفائدة . كانت أسعار الفائدة منخفضة نسبياً (على الرغم من أنها ليست عند أدنى المستويات التاريخية) ، لذا ربما كان الرهون العقارية التقليدية ذات الأسعار الثابتة خياراً معقولاً.
الاحتيال: كان المقرضون حريصين على تمويل المشتريات ، ولكن بعض مشتري المنازل وسماسرة الرهن العقاري أضافوا الوقود إلى النار من خلال تقديم معلومات غير دقيقة عن طلبات القروض. طالما أن الحفل لم ينته أبدا ، كل شيء على ما يرام. وبمجرد أن انخفضت أسعار المساكن ولم يتمكن المقترضون من الحصول على القروض ، ظهرت الحقيقة.
السيولة المتغيرة
من أين أتت كل أموال القروض؟ كان هناك وفرة من السيولة تتدفق في جميع أنحاء العالم - والتي سرعان ما جفت في ذروة أزمة الرهن العقاري. كان لدى الأفراد والشركات والحكومات أموال للاستثمار ، وقد طوروا شهية للاستثمارات المرتبطة بالرهن كوسيلة لكسب المزيد في بيئة أسعار فائدة منخفضة.
الأسواق الثانوية: تستخدم البنوك في الاحتفاظ بقروض الرهن العقاري في دفاترها. إذا اقترضت مالاً من بنك "أ" ، فستقوم بسداد أموالك للبنك "أ" ، وسيخسرون أموالاً إذا تخلفت عن السداد.
ومع ذلك ، تقوم البنوك الآن ببيع قرضك ، وقد يتم تقسيمه وبيعه إلى العديد من المستثمرين. هذه الاستثمارات معقدة للغاية ، لذلك فإن العديد من المستثمرين يعتمدون فقط على وكالات التصنيف لإعلامهم بمدى أمان الاستثمارات (بدون فهمها حقًا).
- تعلم المزيد عن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري .
- انظر كيف تعمل التزامات الدين المضمونة (CDO) .
- أعمال مضحكة: وكالات التصنيف تعثرت لأزمة الرهن العقاري
لأن البنوك وسماسرة الرهن العقاري لم يكن لديهم أي جلد في اللعبة (يمكنهم فقط بيع القروض قبل أن يصبحوا سيئين) ، تدهورت جودة القروض. لم تكن هناك مساءلة أو حافز لضمان قدرة المقترضين على سداد القروض.
المراحل المبكرة من الأزمة
ولسوء الحظ ، عاد الدجاج إلى البيوت وبدأت أزمة الرهن العقاري في الارتفاع في عام 2007. توقفت أسعار المنازل عن الارتفاع بسرعة فائقة ، وبدأت الأسعار في الانخفاض في عام 2006. وفي نهاية المطاف ، توقف المقترضون الذين اشتروا منازل أكثر مما يستطيعون دفع أقساط الرهن العقاري. مما زاد الطين بلة ، وزيادة المدفوعات الشهرية على القروض العقارية معدل قابل للتعديل مع ارتفاع أسعار الفائدة.
تم ترك أصحاب المنازل مع منازل لا يمكن تحملها مع عدد قليل من الخيارات. يمكنهم الانتظار حتى يحرم البنك ، يمكنهم إعادة التفاوض على قرضهم في برنامج تجريب ، أو يمكنهم فقط الابتعاد عن المنزل والعجز عن السداد . وبالطبع ، حاول العديد منهم زيادة دخلهم وخفض النفقات. وتمكن بعضهم من سد الفجوة ، لكن آخرين كانوا بالفعل متخلفين للغاية ويواجهون مدفوعات الرهن العقاري التي لم تكن مستدامة.
تقليديا ، يمكن للبنوك استرداد المبلغ الذي أقرضوه في حبس الرهن . ومع ذلك ، انخفضت قيم المساكن إلى حد أن البنوك أخذت على نحو متزايد خسائر كبيرة على القروض المتعثرة. حددت قوانين الدولة ونوع القرض ما إذا كان المقرضون يحاولون الحصول على أي عجز من المقترضين أم لا .
المؤامرة يثخن
وبمجرد أن بدأ الناس يتخلفون عن سداد القروض بأعداد قياسية (وبمجرد أن وصلت الكلمة إلى أن الأمور كانت سيئة) ، فإن أزمة الرهن العقاري ارتفعت بالفعل. بدأت البنوك والمستثمرين في خسارة المال. قررت المؤسسات المالية خفض تعرضها للمخاطر بسرعة كبيرة ، وتتردد البنوك في إقراض بعضها البعض لأنهم لم يعرفوا ما إذا كانوا سيحصلون على أموال من أي وقت مضى. بطبيعة الحال ، تحتاج البنوك والشركات التجارية إلى تدفق الأموال لتعمل بسلاسة ، لذا توقف الاقتصاد عن العمل.
ضعف البنك (والخوف) تسبب في فشل البنوك . رفعت FDIC الموظفين استعدادا لمئات من فشل البنوك الناجمة عن أزمة الرهن العقاري ، وبعض الركائز الأساسية للعالم المصرفي ذهب تحت. لقد رأى الجمهور العام هذه المؤسسات البارزة تفشل والهلع يزداد. في حدث تاريخي ، تم تذكيرنا بأن صناديق أسواق المال يمكن أن "تكسر المكسب".
- حماية المودع: كيف يعمل تأمين FDIC
- ماذا يحدث في حالة فشل البنك؟
- معرفة المزيد: أموال سوق المال مقابل حسابات سوق المال
ساهمت عوامل أخرى في شدة أزمة الرهن العقاري. لقد خفف الاقتصاد الأمريكي ، وأسعار السلع المرتفعة أضرت بالمستهلكين والشركات. المنتجات المالية المعقدة الأخرى بدأت في الانهيار كذلك.
آثار العالقة
سارع المشرعون والمستهلكون والمصرفيون ورجال الأعمال إلى الحد من آثار أزمة الرهن العقاري. لقد أطلقت سلسلة من الأحداث الدرامية وستستمر في الظهور لسنوات قادمة. كان على الجمهور أن يرى "كيف يتم صنع النقانق" وصُدم عندما علمت كيف أن العالم مستفيد.
التأثير الدائم لمعظم المستهلكين هو أنه من الصعب التأهل للحصول على قرض عقاري أكثر مما كان عليه في أوائل إلى منتصف عام 2000. مطلوب من المقرضين التحقق من أن المقترضين لديهم القدرة على سداد قرض - تحتاج عموما لإثبات وجود دخلك والأصول. عملية القروض السكنية أصبحت الآن أكثر تعقيدا ، ولكن نأمل أن يكون النظام المالي أكثر صحة من ذي قبل.