التعويق المبيعات تؤثر على القيم الرئيسية

يمكن أن أسعار بيع المنزل العادية تأخذ انخفاضا بسبب حبس الرهن في مكان قريب

بالنسبة للجزء الأكبر ، تختلف منازل الرهن في المظهر. يتم التعامل مع بعض مبيعات الرهن بهدوء وإعادة بيعها بسرعة من قبل المقرض. في يوم من الأيام تسحب سيارة نقل متحركة ، وتحمل ممتلكات الراكب ويغادرها ، متبوعة بعلامة بيع سمسار عقارات. بعد بضعة أسابيع ، تظهر علامة مبيعة وينتقل ملاك جدد.

في أحياء أخرى ، قد يكون منزل ممنوع يصعد ويعلوه لافتات كبيرة تعلن عنه كممتلكات مملوكة من قبل البنك أو REO.

لا تزال بعض المنازل ممنوع هجرها لسنوات. تنمو الحشائش عالية بما يكفي لتغطية الأرصفة ، ويرمي المخادعون الحجارة من خلال نوافذ الطابق الثاني ، ويصبح المنزل أعينًا في الجوار.

يمكن علامات حبس الرهن ترك الجيران يتساءلون عن قيمة منازلهم. نشعر بالقلق من أصحاب المنازل المحيطة أن الرهن قد تؤثر على قيم الممتلكات ، وهذا صحيح.

التقييمات تشمل المنازل مثل لك ، بالإضافة إلى التعويقات

هناك ثلاث طرق تقييم الممتلكات:

• منهج التكلفة - تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار تكلفة بناء المنزل بالإضافة إلى قيمة الأرض.
• منهج الدخل - يستخدم هذا لمقارنة وحدات متعددة على أساس معدلات الرسملة.
• نهج القيمة السوقية. يقارن هذا النوع من التقييم العقار الموضوع بثلاث مبيعات قابلة للمقارنة في الحي.

إذا كانت هناك عمليتان للمقارنة هما المعاملات العادية وواحد هو الرهن أو البيع على المكشوف ، فهل سيستخدم المقيم هذا البيع المتعثر كملكية مماثلة؟

للحصول على إجابات ، تحدثت إلى ديريك يوك ، وهو مثمن في Yuke & Associates في ساكرامنتو.

يحاول Yuke العثور على معاملات على طول الذراع عند تجميع تقييم. وتعتبر هذه المبيعات من حيث القيمة السوقية ، وهي معروضة للبيع من قبل بائع يرغب في الشراء ويتم شراؤه من قبل مشتري قادر وراغب ، ولا يكون أي طرف تحت الإكراه أو غير مرتبط به.

وحتى لو كان ذلك يعني سحب مبيعات قابلة للمقارنة من حي مجاور وتعديل القيمة ، فإن معظم خبراء التقييم ، على حد قوله ، يمكنهم العثور على معاملات على طول الذراع لاستخدامها في التقييم.

وقد عمل يوكي في هذا المجال منذ عام 1996 ، ويقول: "إذا استخدمت رهنًا ، فأشرح لماذا استخدمته. أنا أقول أنها ليست شركات جيدة ولا تعطيها الكثير من الوزن ". ويقول أن حبس الرهن لا يمثل قيمة السوق ، ويمكنه دائمًا العثور على مبيعات منتظمة لدمجها في تقييمه. "إذا لم يكن هناك سوى حبس الرهن في منطقة ما ، فإن هذا يؤثر على السوق لأنه يصبح القيمة" ، يحذر يوك.

التعويق جعل HOAs عرضة للخطر

يتابع Yuke: "إذا لم تكن هناك أي معاملات منتظمة ، فأنت عالق. إن تطوير الشقة أمر صعب. ”ماذا يحدث إذا لم يكن هناك سوى مبيعات قصيرة أو حبس الرهن داخل جمعية مالك المنزل ؟ وفقا ل Yuke ، هذه هي أفضل شركات لهذا التطور لأنها هي شركات المتاحة فقط.

كما تعني المبيعات المتعثرة داخل رابطة مالك المنزل أنه من غير المحتمل أن يدفع المالك حصة الوحدة التناسبية من مستحقات HOA. إذا كان صندوق جمعية مالك المنزل منخفضًا ، فسيكون أصحاب المنازل الآخرون هم الذين يدفعون في نهاية الأمر علامة التبويب في شكل رسوم جماعية أعلى.

لسوء الحظ ، على الرغم من أن العديد من جمعيات أصحاب المنازل لديها القدرة على حبس الرهن إذا كانت المستحقات متأخرة ، فإن القليل منها يملك المال أو الوسائل للقيام بذلك ، وأولئك الذين غالباً ما يتخلون عن العملية عندما يكون مبلغ الرهن العقاري أعلى من قيمة الوحدة.

التعويقات ويجن القريبة الأسعار

على الرغم من أن بعض الدراسات تشير إلى أن الأحياء ذات أرقام الرهن العالية تشهد انخفاضاً بنسبة 1٪ في القيمة ، فإن انخفاض القيمة لا يرجع دائمًا إلى عدد حالات حبس الرهن. في كثير من الأحيان ، يرجع انخفاض الأسعار إلى إدراك المشترين للمنطقة ، إلى جانب إهمال المالك السابق للممتلكات.

بعض مبيعات الرهن تظهر أن تديم الذات. بمجرد أن يتخلف أحد أصحاب المنازل عن سداد ديونه ، يبدو أن آخرين في الجوار يتبعونه. إذا تم إخالء المالك في حالة التخلف عن السداد أو تخلى عن العقار ، فإن البيت المهجور يقع في حالة سيئة.

المنازل التي لا يوجد فيها نداء كبح تحتاج إلى إصلاحات كبيرة لا تبيع للقيمة السوقية .

جزء من العيب في شراء حبس الرهن هو حقيقة أن المنازل تباع "كما هي" ، والمشترين ليس لديهم ضمان للحالة. بعض أصحاب المنازل الذين يفقدون كل شيء بسبب حبس الرهن قد لا يفكرون في بيع الأجهزة المدمجة وتمزيق أنابيب النحاس لبيعها للخردة. منازل مع ميزات في عداد المفقودين أيضا انخفاض أسعار الحي.

في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.