سؤال: ما هو أفضل عرض بيع قصير؟
يسأل القارئ: "السوق في مدينتي مجنون الآن ، ومن الصعب جدا شراء منزل لأنه لا يوجد الكثير من المنازل للبيع. في كل مرة يظهر شيء جديد للبيع ، حفنة من المشترين تقفز عليه أسمع من جارتي أنه يضع منزله في السوق كبيع قصير في الأسبوع القادم ، نود أن نكون أول المشترين لتقديم عرض ، هذا الجار يقول أن وكيله سيختار المشتري ، ماذا؟ كيف يمكننا التأكد من أننا المشترين الذين يتم اختيارهم؟ ما الذي يتعين علينا القيام به لكتابة أفضل عرض بيع على المكشوف؟ "
الإجابة: هناك العديد من الطبقات لسؤالك ، بصرف النظر عن كيفية كتابة أفضل عرض بيع قصير . بالنسبة للمبتدئين ، قد يختلف إدراك قوة العرض من وكيل إلى آخر. أكثر ما يمكنك أن تأمله هو أن يقوم جارك بتوظيف وكيل مبيعات ذو خبرة قصيرة. إذا لم يكن لدى الوكيل خبرة في البيع على المكشوف ، فقد تتم الموافقة على البيع على المكشوف.
يجب أن يكون ثانيًا في قائمتك تعيين وكيل مشتري البيع الخاص بك على المكشوف . في بعض الأحيان ، يخطئ المشترون في الاعتقاد بأن عليهم أن يدعوا وكيل الإدراج يمثلهم ، ولكن الوكالة المزدوجة هي وكالة مزدوجة ، سواء كانت بيعًا قصيرًا أو بيعًا منتظمًا. رأيي المهني هو أنك يجب أن تتجنب الوكالة المزدوجة ، وتجنب تضارب المصالح وتوظيف وكيل يمثلك أنت فقط. ليس هذا فقط ، ولكن العديد من البنوك لا تدفع عمولات مزدوجة للوكالة المزدوجة.
أخيرًا ، لا يعتبر وكيل الإدراج مسؤولًا حقًا عن اختيار المشتري. اختيار المشتري هو واحد من أفراح القليلة التي يملكها البائع في البيع على المكشوف.
هذا هو ما يحفز بعض البائعين للقيام بالبيع على المكشوف بدلاً من المشي ، مع العلم أنه يمكنهم اختيار المشترين لمنزلهم. وبالطبع ، فإن وكيل الإدراج لديه مدخلات ويمكنه مساعدة البائع على الاختيار ، ولكن في النهاية يكون قرار البائع هو منزل البائع.
ما هو أفضل عرض بيع قصير؟
تخيل أن البائع قد تلقى 3 عروض.
كل العروض بنفس السعر. ما العرض الذي يمثل أفضل عرض يمكن للبائع اختياره؟ من سيكون أفضل مشتر؟ إذا كان وكيل القائمة والبائع مثل معظم الأطراف في البيع على المكشوف ، فإنهم يعرفون بالفعل من هو أفضل مشترٍ. سيكون أفضل مشترٍ هو صاحب هذه الصفات الثلاث:
- المشتري الذي سينتظر الموافقة على البيع على المكشوف
- المشتري الذي سيدفع في نهاية المطاف الثمن الذي سيقبله البنك
- المشتري المؤهل للشراء
هل العرض على قائمة الأسعار هو أفضل عرض بيع قصير؟
لا يُعد العرض عرضًا جيدًا ما لم يلتزم المشتري بالانتظار وينتظر الموافقة على البيع على المكشوف. في معظم الحالات ، لا يهم إذا تجاوز العرض سعر القائمة أيضًا. بعد كل شيء ، لن تذهب أي من عائدات البيع إلى جيب البائع. جميع العائدات ، مع بعض الاستثناءات القليلة ، ستذهب إلى بنك (بنوك) البيع على المكشوف. لذلك ، ليس لدى البائع حافز كبير لاختيار العرض الأعلى سعراً ، ما لم يكن لأغراض ضريبية.
غالباً ما يكون من غير الحكمة اختيار عرض بيع قصير يعتمد فقط على السعر. في ما يلي مزيد من الأسباب لعدم القبول بأعلى عرض ، خاصة عندما يتجاوز هذا العرض الأعلى القيمة السوقية:
- في بعض الأحيان يكون لدى المشترين الذين يكتبون أعلى عرض نية صغيرة في انتظار الموافقة على البيع على المكشوف ولكنهم يريدون ببساطة "ربط" العقار. ونادراً ما يتم الالتزام بهذه النوعية من المشترين في صفقة واحدة ولكنهم يفضلون "اللعب في الميدان". قد تلغي عليك عندما تحصل على موافقة بيع قصيرة لأنها وجدت منزلاً أفضل للشراء.
- العروض التي تتجاوز القيمة السوقية قد تؤدي إلى تقييم منخفض . يمكن أن تؤدي عمليات التقييم المنخفضة إلى إلغاء المبيعات القصيرة ، خاصة إذا لم يكن لدى المشتري الأموال اللازمة لسد الفجوة بين سعر العرض والقيمة المقدرة.
- إذا فشل المشتري الذي تجاوز سعر السوق في الإغلاق ، فربما لن يكون العرض التالي مرتفعاً ، مما قد يؤدي إلى رفض البنك . يمكن تعيين توقعات البنك عالية جدا ويستحيل أن يجتمع مع المشتري الثاني الذي يقدم سعر معقول.
هل نقداً يقدم أفضل عرض بيع قصير؟
المشكلة الرئيسية للعروض النقدية هي في كثير من الأحيان المشتري النقدية نفسها. قد يعتقد المشترون النقديون أنهم يسيرون في الماء ويحكمون الكون. قد يكونون من وجهة نظرهم هو طريقهم أو الطريق السريع ، مما يعني أنهم قد لا ينحني أو يكونوا مرنين إذا وعندما يستدعي الموقف ذلك.
من ناحية أخرى ، لا يوجد أي تقييم مطلوب مع عرض بيع نقدي قصير.
لا يعني أي تقييم عدم وجود شروط التمويل وعدم وجود خلاف حول السعر بعد الموافقة على البيع على المكشوف. لكنه لا يضمن أن المشتري النقدي على المكشوف قد لا يقدم طلبات غير معقولة. يتم بيع معظم المبيعات القصيرة في حالة "كما هي". إذا كان هناك حاجة إلى مزيد من الفحص ، يكتشف المشتري أن الإصلاحات ضرورية ، فقد يرفض المشتري الإغلاق ما لم يتم تلبية طلبات الإصلاح هذه. الذي لن يحدث. نادرا ما تدفع البنوك للإصلاح للبيع على المكشوف .
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.