كيف يتم التعامل مع بيع قصيرة من البداية إلى النهاية
عملية البيع على المكشوف لا تزال لغزا لكثير من الناس ، حتى بعد كل هذه السنوات ، لذلك ليس هناك سبب للإنذار إذا كنت لا تعرف بالضبط كيف تعمل عملية البيع على المكشوف. وهناك الكثير من وكلاء المشتري في حيرة ؛ المشترين في حيرة يبحثون عن الاتجاه ، وليس كل وكيل قائمة قصيرة للبيع يعرف كيفية القيام ببيع قصيرة . كنت آمل أن الناس الذين هم في مجال العقارات التجارية قد تعلمت شيئا أو اثنين عن عملية البيع على المكشوف ، ولكن للأسف ، والمبيعات القصيرة ليست كوب من الشاي للجميع.
أساسيات بيع قصيرة
تمنح البنوك مبيعات قصيرة لسببين أساسيين: البائع لديه مشقة ، وليس هناك ما يكفي من الأسهم في المنزل لسداد الرهن العقاري بعد دفع تكاليف البيع.
بعض الأمثلة على المشقة هي:
- البطالة / انخفاض الدخل
- طلاق
- الطوارئ الطبية
- نقل العمل خارج المدينة
- إفلاس
- الموت
سيحتاج البائع إلى إعداد حزمة مالية لتقديمها إلى بنك البيع على المكشوف. كل بنك لديه مبادئ توجيهية خاصة به ، ولكن باستثناء Wachovia ، وهو أفضل صفقة بيع على المكشوف في العالم ، فإن الإجراء الأساسي مماثل من بنك إلى آخر. من المرجح أن تتكون حزمة البيع القصيرة للبائع من:
- خطاب تفويض ، والذي يتيح لوكيلك التحدث إلى البنك.
- البيان الختامي الأولي
- البيان المالي المكتمل أو RMA
- رسالة المشقة البائع
- عامين من الإقرارات الضريبية
- سنتان من W-2s
- 30 يوما من رواسب الرواتب
- آخر شهرين من كشف الحساب البنكي
- تحليل السوق المقارن أو قائمة مبيعات قابلة للمقارنة الأخيرة
كتابة عرض البيع القصير وتقديمه للبنك
قبل أن يكتب أحد المشترين عرضًا للبيع على المكشوف ، يجب على المشتري أن يطلب من وكيله الحصول على قائمة بالمبيعات القابلة للمقارنة . البنوك ليست في الأعمال التجارية من الإفراج عن التزامات الرهن العقاري في التسعير القاع. سوف يرغب البنك في الحصول على سعر قريب من القيمة السوقية.
قد يكون لسعر البيع القصير تأثير ضئيل على القيمة السوقية ، وفي الواقع ، قد يكون سعره أقل من المبيعات المقارنة لتشجيع العروض المتعددة .
يمكن أن تبدأ بعض عمليات البيع على المكشوف قبل العرض ، ولكن في أغلب الأحيان ، سيبدأ البنك في الإجراء عند استلام عرض شراء مقبول. بعد قبول البائع للعرض ، سيرسل وكيل الإدراج العناصر التالية إلى المصرف:
- اتفاق الإدراج
- عرض الشراء المنفذة
- خطاب الموافقة المسبقة عن المشتري ، نسخة من التحقق من المال جدية وإثبات الأموال
- البائع بيع حزمة قصيرة
إذا كانت الحزمة غير مكتملة ، فسوف تتأخر عملية البيع على المكشوف. في هذا الحدث ، قد يقوم البنك بتمزيق الحزمة. بعض الموظفين في البنك لا يتحملون سوى القليل من الصبر على هوامش الخطأ.
عملية البيع على المكشوف في البنك
قد ينتظر المشترون وقتًا طويلاً للحصول على رد من البنك. يتحتم على وكيل الإدراج الاتصال بانتظام بالبنك والاحتفاظ بملاحظات دقيقة حول عملية البيع على المكشوف. قد يشعر المشترون بالتعب من انتظار الموافقة على البيع على المكشوف بحيث يشعرون بالحاجة إلى التهديد بالإلغاء إذا لم يحصلوا على إجابة خلال فترة زمنية محددة.
هذا النوع من المواقف هو هزيمة ذاتية ولن يؤدي إلى تسريع عملية البيع على المكشوف. إذا كان المشترون هم النوع الذي يتمتع بصبر قليل ، فربما لا يكون البيع على المكشوف الخيار الأفضل لهم.
علاوة على ذلك ، لا يسمح لوكيل المشتري بالتحدث مع البنك دون تصريح ، لذلك لا تطلب من وكيلك الاتصال بالمصرف. لن ينجح.
فيما يلي عملية بيع نموذجية قصيرة في البنك:
- يقر البنك باستلام الملف. يمكن أن يستغرق هذا من 10 أيام إلى شهر.
- يتم تعيين مفاوض. قد يستغرق ذلك من يومين أو ثلاثة إلى 30 يومًا.
- يتم طلب BPO . من المحتمل أن يرفض البنك مشاركة نتائج BPO.
- قد يتم تعيين مفاوض ثاني. يمكن أن يستغرق هذا 30 يومًا آخر.
- يتم إرسال الملف للمراجعة بناء على PSA . يمكن أن يستغرق هذا من أسبوعين إلى 30 يومًا.
- قد يطلب البنك بعد ذلك توقيع جميع الأطراف على إفادة خطية.
- يصدر البنك خطاب موافقة على البيع على المكشوف .
- يلغي المشتري.
لقد ألقيت في السطر الأخير لأنني أحيانًا اضطررت لبيع مبيعاتي القصيرة في سكرامنتو 3 أو 4 مرات قبل أن يلتزم المشتري بالمعاملة.
يشعر المشترون بالغضب والانزعاج لأن عملية البيع على المكشوف يمكن أن تكون طويلة جدًا لدرجة أنها تلغي في بعض الأحيان دون إخبار أي شخص ، ناهيك عن وكيلهم. بعض المبيعات القصيرة تحصل على موافقة خلال 2 إلى 8 أسابيع. يمكن للآخرين أخذ 90 إلى 120 يومًا في المتوسط. طول البيع القصير يعتمد بشكل عام على المستثمر ، وليس على البنك.
يمكن لوكيل البيع على المكشوف أن يساعد في تسريع عملية البيع على المكشوف عن طريق البقاء على رأس الملف وإخضاع البنك للمساءلة. يعد تسجيل الدخول مع البنك مرة واحدة على الأقل أو مرتين في الأسبوع أمرًا ضروريًا. وكثيراً ما يكون الاعتراف بسلوك المفاوضين غير الأكفاء وطلب استبدالهم ضرورياً أيضاً. لا تخف من التصعيد.
عبر أصابعك ، يريد المفاوض أن يكون الملف قد انتهى. يمكن أن يساعد تقديم الحزم الكاملة مقدمًا في تسريع العملية أيضًا.
نصيحة: في معظم الأوقات ، سيكون لدى وكيل الإدراج فكرة عن الموعد الذي ستظهر فيه الموافقة بعد إرسال الملف للمراجعة النهائية. عند هذه النقطة ، قد يرغب المشترون في بدء عملية القرض حتى يكون لديهم السبق في حالة ما إذا كان البنك يسمح بإغلاق أسبوعين فقط.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.