لا يسأل مشتري المنازل في كثير من الأحيان عن المبيعات المقارنة ، ولكن ينبغي عليهم ذلك. عندما يقوم أحد مشتري المنازل بجولة في المنازل ، يقارن هذا المشتري المنازل للبيع مع منازل أخرى للبيع. الشيء الوحيد الذي يعرفه المشتري هو مقدار ما يطلبه البائع في الشارع لوضع خطة أرضية مماثلة.
ما الذي يجعل عملية بيع قابلة للمقارنة؟
مبيعات قابلة للمقارنة هي أسعار مبيعات المنازل المماثلة التي بيعت. المبيعات المقارنة ليست قوائم نشطة أو مبيعات معلقة ؛ على الرغم من أنه يمكن مقارنتها ، إلا أن هذه القيم لا تحمل نفس وزن المنزل الذي تم بيعه بالفعل. يتم استخدام المبيعات المقارنة كمثال لتبرير سبب عدم رغبة المشتري في دفع أكثر من آخر شخص دفعه لشراء منزل مماثل.
فيما يلي المكونات الرئيسية لعملية بيع مماثلة:
- الإطار الزمني الأخير للبيع. قبل سنوات عديدة ، اعتاد خبراء التقييم على العودة لمدة 6 أشهر في السجلات العامة لسحب مبيعات قابلة للمقارنة. منذ انهيار الرهن العقاري الثانوي عام 2007 ، تم تشديد الإطار الزمني إلى حد كبير. في الوقت الحاضر ، يستخدم خبراء التقييم بشكل عام آخر 3 أشهر فقط من المبيعات المقارنة.
- على مقربة. من الناحية المثالية ، يمكن للباحث أن يفكر في الإحصائيات المباعة داخل دائرة نصف قطرها معينة ، وعادة ما يكون ذلك في نطاق ¼ إلى ميل من الخاصية الموضوعية. كلما كان ذلك أفضل كلما كان ذلك أفضل. المنزل الذي يقع أمام شارع مزدحم سيكون أقل من منزل يواجه بحيرة.
- لقطات مربع مماثلة. لا يمكنك أن تأخذ سعر منزل 1000 قدم مربع ومضاعفة لتحديد قيمة المنزل الذي يبلغ مساحته 2000 قدم مربع. ويرجع ذلك إلى أن تكلفة المنازل الأصغر حجمًا لكل قدم مربع أعلى من تكلفة المنزل الواحد. من الناحية المثالية ، تريد مقارنة المنازل في غضون 10 ٪ من لقطات مربع خاصية العقار الخاص بك.
- العمر مماثلة والبناء. سوف تسمع الناس يقولون: إنهم لا يبنون المنازل كما اعتادوا. ولكن هذا لا يعني بالضرورة أن المنازل القديمة أفضل من المنازل الأحدث. ومع ذلك ، تختلف القيم باختلاف الشخصية والاستئناف. على سبيل المثال ، يمكن لسطح قرميدي الاستمتاع بعمر 50 عامًا على مدى 25 إلى 30 عامًا من عمر الألواح الخشبية القياسية.
- حجم الكثير مماثل. في بعض المساحات المنزلية الأحدث ، قد تجد مزيجًا من أحجام اللوتات. على سبيل المثال ، يعني خط الصفر - صفر أن المنزل ليس لديه ساحة. قد تكون الساحة الجانبية أو الخلفية صغيرة جداً بدون عشب أو نباتات ، وهي في العادة لا تروق العائلات التي لديها أطفال. العديد من المناطق حساب حجم اللوط على أساس لقطات مربع فعلي مقسمة إلى 43،560 قدم مربع. فدان تبلغ مساحته 43،560 قدمًا مربعة. ربع فدان ، أو 10،890 قدم مربع هو 0.25 فدان.
- حالة مماثلة. ما لم تكن تعمل مع أخصائي حي له معرفة عميقة بحالة معظم المنازل في منطقة معينة ، قد يكون من الصعب تحديد حالة البيع المقارن. إن حبس الرهن الذي يمتلكه البنك ، والذي يفتقد لأجهزته وأنابيب النحاس ، يستحق أقل بكثير من منزل جاهز ، يتم تحديثه بأجهزة جديدة ، والسجاد والطلاء.
إذا كنت محظوظًا حقًا وأنت تقارن البيوت في أحد الأقسام ، فقد تجد نماذج مكررة دقيقة لاستخدامها كمبيعات قابلة للمقارنة.
لماذا يجب أن يهتم المشتري بالمبيعات المقارنة؟
يمكن للبائع استخدام مبيعات قابلة للمقارنة لتبرير سعر الطلب إلى المشتري. ومع ذلك ، في نهاية الأمر ، يدفع المشتري مبلغًا يعتقد المشتري أنه سعر عادل. من المحتمل أنك لم تسمع أي مشتر يقول: "كان علي أن أدفع أكثر مقابل ذلك المنزل". ويريد المشترون عمومًا دفع مبلغ أقل.
على العكس من ذلك ، يشعر البائعون بالقلق أحياناً من أنهم سيدفعون مبالغ كبيرة لشراء منزل. خصوصا عندما يشترون في سوق العقارات . لا يرغب أي مشترٍ في معرفة المنزل الذي اشتراه من قبل ، فهو يستحق أقل من سعره الأصلي.
إذا كان المشتري يحصل على تمويل ، يقوم أحد مثمن البنك بالدخول إلى الصورة. كما ترغب البنوك في حماية استثماراتها وأمن استثماراتها. هذا هو السبب في أن البنوك تستأجر مثمنًا على نفقة المشتري لتحديد القيمة وتبريرها.
ومع ذلك ، فإن التقييمات هي رأي القيمة. تقييم جيد فقط مثل تجربة ومعرفة الشخص الذي أعدها.
إذا قدم المثمن للمشتري تقييمًا منخفضًا ، فالبائع لديه خيار تخفيض سعر البيع. إذا رفض البائع ذلك ، فحينها قد يطعن المشتري في التقييم. يمكن للمشترين التنافس على التقييم عن طريق تقديم مبيعات قابلة للمقارنة.
في حين أنه من الممكن تعديل تقييم للعوامل البارزة عندما تكون البضاعة قليلة ومتباعدة ، ستكون أفضل المبيعات قابلة للمقارنة دائمًا مع المعايير التي تتناسب بشكل كبير مع تلك الخاصة بالعقار المعني. اطلب من وكيل العقارات الخاص بك لإعداد مبيعات قابلة للمقارنة.