كيفية التعامل مع تقييم منخفض

إغلاق عندما يأتي التقييم في منخفض

هل أنت قلق من تلقي تقييم منخفض أم أنه تم بالفعل الانتهاء من تقييمك بقيمة أقل مما كنت تتوقع؟ نأسف لقد حدث هذا لك. في أسواق البائع ، غالباً ما تؤدي حالات العرض المتعددة إلى رفع سعر الشراء أعلى من أي مبيعات مماثلة في المنطقة ؛ وهذا هو السبب في أن العديد من البائعين في تلك الحالات يقلقون من أن التقييمات سوف تأتي منخفضة. في أسواق المشتري ، عندما تكون الأسعار ناعمة أو هابطة ، يشعر البائعون بالقلق أيضًا من أن التقييم سيكون تقييمًا منخفضًا.

يمكن أن تحدث التقييمات المنخفضة في أي سوق ، على الرغم من: حار ، بارد أو محايد .

لماذا يحدث انخفاض التقييمات؟

ذكرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في مسح مؤشر الثقة العقارية الشهرية للمبيعات بين نوفمبر 2016 ويناير 2017 ، 22 ٪ من المستطلعين واجهوا قضايا التقييم. في مسح أجرته مؤسسة NAR لمنشئي الرهن العقاري ، أفاد 55٪ من المستجيبين لتلك الفترة عن وجود قضايا التقييم.

هناك عدد من الأسباب التي تجعل المنازل لا تقيم على سعر البيع ، وتأتي التقييمات منخفضة. وهنا عدد قليل:

• أسعار تضخم مصطنعة ناتجة عن عروض متعددة .
• انخفاض قيم السوق بسبب انخفاض عدد المشترين الذين يتسوقون بين مخزون أكبر من المنازل.
• سقوط من وفرة من الرهن أو البيع في الحي ، وخاصة عندما لا توجد مبيعات أخرى قابلة للمقارنة .
• تقييم غير صحيح من قبل المكتتب .
• سعر مبالغ فيه من قبل البائع.
• مثمن عديم الخبرة الذي لا يفهم التأثيرات المحلية على القيمة.

• ارتفاع قيم السوق بسبب المخزون المحدود وعدد قليل من شركات.
• أغفل المثمن بيانات البيع المعلقة ، والتي يمكن أن تعكس مبيعات أعلى مقارنة عندما أغلقت ، أو اختيار المقيم مبيعات قابلة للمقارنة من الأحياء الخاطئة.
• يتلقى المشتري مبلغًا نقديًا من البائع ، مما يؤدي إلى اعتقاد المقرض أن السعر قد تم تضخيمه.

أحد العوامل التي لا تلعب دورها هو ما إذا كان المقرض يرغب في الحصول على القرض. المقرضون يريدون إقراض المال ، ويحظر على المقرضين من إعادة التنظيم .

حلول لتقييم منخفض

لا داعي للذعر إذا جاء التقييم في منخفض. من الصعب الحفاظ على الهدوء عندما يبدو أن عملية البيع المعلقة سوف تنهار ، لكن كلا الطرفين لديه خيارات:

• يمكن للمشتري تعويض الفرق النقدي.

  لا يهتم المقرض بالتقييم إلا بقدر ما يؤثر على نسبة القرض إلى القيمة . التقييم المنخفض لا يعني أن المقرض لن يقرض. وهذا يعني أن المقرض سيقدم قرضًا على أساس النسبة المتفق عليها في العقد بالقيمة المقدرة. وفي بعض الأحيان ، لن يسمح مقرض المشتري للمشتري بمنح النقود مقابل الفرق ، وفي هذه الحالة ، يدفع المشتري بدلاً من ذلك بعض تكاليف إغلاق البائع.

• يمكن للبائع خفض السعر.

  إذا كان المنزل مبالغ فيه أو تم تضخيم القيمة ، غالبًا ما يكون هذا هو الحل الأفضل. فهو يجعل المشتري سعيدا والمقرض راضي. ليس هناك ما يضمن أنه إذا انسحب المشتري ، فلن يحصل البائع على تقييم منخفض من بنك المشتري الثاني ، ناهيك عن الوقت والجهد الذي يتطلبه بيع العقار مرة أخرى. في بعض الأحيان يكون الطائر في أفضل صورة.

• يمكن للبائع تقديم قرض عقاري ثانٍ للفرق.

  إذا كان المشتري يريد حقا المنزل ولكن لا يمكن أن يأتي مع الفرق في النقد ، وجعل المدفوعات أو دفعة مبلغ مقطوع في وقت لاحق للبائع هو خيار. بعد إغلاق الضمان ، يحتفظ البائعون في كثير من الأحيان بالحق في خصم الرهن العقاري الثاني ، وبيعه بأقل من القيمة الاسمية للمستثمر.

• طلب تقييم ثان.

  أولا ، إذا كان القرض الخاص بك هو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، اطلب من المقرض للحصول على قائمة من خبراء التقييم المعتمدين. يمكن للبائع أو المشتري دفع ثمن التقييم الثاني. في بعض الأحيان سوف يأتي التقييم الثاني أعلى من الأول ، خاصة إذا كان المقيم الأول عديم الخبرة أو ارتكب أخطاء.

  إذا كان قرضك قرضًا تقليديًا ، فإنه يخضع لقواعد مدونة السلوك الخاصة بالتقييم المنزلي (HVCC). يقول بارب توريس ، أحد كبار المقيّمين المعتمدين: "بمجرد أن يجد الطرفان أن المثمن سيخرج من ليس على دراية بالسوق المحلية ، فإن له كل الحق في الاتصال بالمقرض (ويفضل أن يكون ذلك كتابيًا) لنداء استخدام خبير تقييم محلي. ".

• تقديم قائمة بالمبيعات المقارنة .

  اطلب من الوكلاء المشتركين أن يضعوا قائمة بالمبيعات المماثلة الحديثة التي تبرر سعر البيع المتفق عليه. أرسل هذه القائمة إلى المكتتب واطلب مراجعة التقييم. حاول استخدام comps أقرب إلى الخاصية الموضوع من comps المستخدمة من قبل المثمن.

• اطلب أيضًا من الوكلاء استدعاء وكلاء القائمة للمبيعات المعلقة لمحاولة معرفة سعر البيع الفعلي لتلك العقارات. لا يضطر وكلاء القائمة إلى الكشف عن سعر البيع ، لكن الكثيرين يسعدهم تقديم المساعدة لأنهم قد يجدون أنفسهم في نفس الوضع. يمكنك دائمًا أن تسأل إذا كان العميل يعتقد أن السعر الخاص بك سوف يقيم إذا رفض الوكيل الكشف عن السعر المعلق.

• تسوية على القيمة. في بعض الأحيان سوف يتراجع البائعون قليلاً على المشتري الذي يدفع الفرق بأكمله ، وسوف يستقر في مكان ما بين مساهمة نقدية كاملة وخفض السعر بالكامل. فيما يتعلق باختلاف الفرق ، 10000 دولار ، قد يوافق البائع على قبول 5000 دولار نقدًا وخفض السعر بمقدار 5000 دولار.

• اطلب من البائع دفع ثمن تقييم مستقل. إذا كان المشتري قد قام بإسقاط 20٪ ، على سبيل المثال ، يمكن للمشتري التحول إلى برنامج قروض بواقع 10٪ واستخدام النقد الذي تم تحريره حديثًا للتفاوض على دفع نقدي أعلى للبائع.
• إلغاء المعاملة.

  العديد من عقود الشراء تحتوي على قرض طارئ . إذا كان التقييم في انخفاض ، فإن المشتري لا يتأهل لشراء العقار وفق الشروط المتفق عليها في العقد. يسمح قرض طوارئ مكتوب بشكل صحيح للمشتري بإلغاء العقد ويطلب من البائع أن يفرج عن إيداع الأموال الجاد للمشتري .

وبالمثل ، قد يبيع البائع أكثر من خلال إعادة المنزل إلى السوق والبحث عن مشترٍ جديد. طالما أن التقييم المنخفض لم يكن FHA ، قد يكون التقييم الجديد مختلفًا للغاية. يتم تعيين عدد حالات تقييم FHA إذا كان المشتري الأول هو FHA والمشتري الثاني هو FHA ، سيتم استخدام نفس التقييم.

في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.