هل سيكون على المشترين أن يصدقوا تقديرًا للقيمة من المثمن؟
أسباب لماذا نادرا ما يساعد تقييم عند بيع المنزل
- بالنسبة للمبتدئين ، مثمنون مثل المهنيين في أي مهنة ، بعضها ممتاز وبعضها لا يمكن العثور على خاصية مع خريطتين ومصباح يدوي. التقييمات ليست ضمانة للقيمة. في بعض الأحيان ، لا يُعد التقييم تقديراً للقيمة. في بعض الولايات ، قد لا يكون مرخصي التقييم مرخصين. ما لم يكن لدى البائع خبرة مباشرة مع خبير تقييم معين ، فلا توجد طريقة تشعر بالثقة الكاملة بأن التقييم سيكون دقيقًا.
- المثمنين يمكن أن يخطئ. إذا كان المقيم غير مألوف مع حي أو مراوغاته التي قد تنتقص من القيمة ، فقد يكون التقييم غير مكتمل. الطريقة المستخدمة من قبل العديد من المثمنين لتحديد القيمة السوقية هي مقارنة منازل مماثلة في حالة مماثلة التي بيعت في الآونة الأخيرة. في بعض الأحيان ، يقوم الوكلاء بإزالة الصور بعد الإغلاق من نظام MLS . إذا لم يطلع المثمن على الجزء الداخلي من المنزل ، فيمكن للمقيم أن يستخدم منزلاً في حاجة إلى إصلاح عن غير قصد كبيع قابل للمقارنة إلى منزل حديث.
- لا يستطيع المثمنون دائمًا العثور على جميع البيانات المطلوبة. ربما أتلقى مكالمة واحدة على الأقل في الأسبوع من أحد المثيرين يسألني عن مبيعاتي الأخيرة. يريد خبراء التقييم معرفة ما إذا كان هناك أي شيء غير عادي حول المنزل ، سواء دفع البائع تكاليف إغلاق المشتري أو إذا كانت هناك تنازلات خاصة. ليس كل وكيل عقاري متاح للإجابة على هذه الأنواع من الأسئلة وليس كل يسأل المثمن ، بالإضافة إلى كبار وكلاء إنتاج قد لا نذكر تفاصيل كل صفقة واحدة.
- المثمنين يمكن أن تختلف في قيمتها من بعضها البعض ، حتى خبراء التقييم لن نتفق دائما. اطلب من 3 خبراء تقييم رأيًا حول القيمة ، وستحصل على الأرجح على 3 آراء مختلفة. هذا هو السبب في أن البائعين يسألون أحيانا 3 وكلاء عقارات عن رأي قيمة وينتهي بهم الأمر إلى ارتكاب خطأ أسوأ بائع على الإطلاق عندما يختارون الوكيل الذي يقدم أعلى سعر.
كيف تقييم المشترين منازل للبيع
التسعير المنزلي هو جزء من الفن والعلوم الجزئية. عندما يقوم وكلاء العقارات بإعداد تحليل مقارن للسوق ، فإننا نحاول تحديد المبلغ الذي سيدفعه المشتري مقابل المنزل والسعر الذي سيقيم به المشتري المقرض. يمكن أن تكون هذه القيم رقمين مختلفين.
في بعض الأحيان يتم الخلط بين المشترين للغاية عند التسوق للمنزل. وهم عمومًا يقارنون القيم بين المنازل التي قاموا بجولة فيها ، لذا فهم لا يعرفون حقاً كيفية تحديد القيمة عندما تكون المنازل الوحيدة التي يرونها هي المنازل المعروضة للبيع. ﻳﻌﺮف ﻣﺎ ﻳﻄﻠﺒﻪ اﻟﺒﺎﺋﻌﻮن اﻵﺧﺮون ﻟﻤﻨﺎزﻟﻬﻢ ، وﻟﻜﻨﻬﻢ ﻏﺎﻟﺒﺎً ﻣﺎ ﻻ ﻳﻌﻠﻤﻮن ﺑﻴﻮت اﻟﻤﻨﺰل اﻟﺘﻲ ﺗﻢ ﺑﻴﻌﻬﺎ ﺣﺪﻳﺜﺎً واﻟﻤﺒﺎﻟﻎ اﻟﺘﻲ ﻗﻤﺖ ﺑﻬﺎ.
إذا تم منحهم مبيعات قابلة للمقارنة ، لا يملك المشترون عمومًا معرفة تقييم كافية لمعرفة كيفية التكيف مع الفروق بين المنازل. قد يحاولون مقارنة منزل مع بركة وترقيات لمنزل على أصغر الكثير دون تجمع وبحاجة إلى العمل وليس لديهم فكرة على الإطلاق عن كيفية حساب الفرق من الناحية النقدية. لإضافة إهانة للإصابة ، ربما لا يعرف وكيلهم ، أيضًا.
على سبيل المثال ، قد يقال للمشتري أن المنزل المجاور يباع بمبلغ 300 ألف دولار. سيكون ذلك كافياً لجعل المشتري يعتقد أنه ينبغي أن يكون بإمكانه تقديم 300،000 دولار لمنزله للبيع بجواره.
ومع ذلك ، قد يكون المنزل للبيع بجوار هذا المنزل غرفة نوم إضافية وحمام ، مما يعني أنه قد يكون من المفيد أكثر من ذلك. كم هو أكثر من غرفة نوم إضافية وحمام يستحق؟ المشترين لا يعرفون.
عادة ما يتخذ المشترون قرارًا بشأن السعر استنادًا إلى المنازل المنافسة للبيع. إذا قاموا بجولة في منزل غير مبالغ فيه ، على سبيل المثال ، فإن ذلك سيجعل المنازل ذات الأسعار المعقولة تبدو كصفقة. قد يطلبون أيضًا من وكيل العقارات كم يجب أن يدفعوا ، وقد يقول الوكيل ، على سبيل المثال ، أن متوسط سعر البيع إلى السعر هو 98٪ ، لذا قد يقترح الوكيل تخفيضًا بنسبة 2٪ في السعر .
لا ينبغي للمشترين أن يسأل وكيل عقاري كم لتقدمه للمنزل. معظم الوكلاء غير مرتاحين مما يوحي بسعر العرض لأنه ليس منزلهم ، وبعضهم ، أكره أن أعترف ، غير مؤهل للإجابة.
يجب على المشتري أن يطلب من وكيل عقاري أن يقدم للمشتري معلومات كافية حتى يتمكن المشتري من اتخاذ قرار مستنير.
قد يكون هناك المزيد من الأسباب التي تجعل البائع يدفع تقييمًا عديم الفائدة
أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل من تقييم البائع المدفوع قبل إدراج المنزل قد يكون إهدارًا للمال بالنسبة للبائع نظرًا لأن المشتري قد لا يثق في التقييم. قد يفكر المشتري في أن البائع قد أقنع المثمن بالوصول إلى قيمة أعلى من أن تكون مدعومة بالأدلة لأن المشترين غالباً ما يكونون مريبين. يميل المشترون إلى الشعور بالشك بسبب تعاملهم المضطرب في بيئة أجنبية ، أكثر من كونه يجري خبثًا.
على رأس هذا ، فإن المقرض المشتري بالتأكيد لن يقبل تقييم البائع. سيظل المشتري بحاجة إلى دفع رسوم منفصلة لإجراء تقييم للحصول على تمويل. علاوة على ذلك ، من المحتمل أيضًا أن يطلب مقرض المشتري تقييماً إضافياً ، قبل إقفاله ، للتحقق من دقة التقييم الأول. لأن المقرضين يذهبون إلى حقيقة أنه ليس كل التقييمات ، ولا سيما منذ تنفيذ HVCC ، دقيقة. ناهيك ، منذ انهيار السوق في عام 2008 ، فإن المقرضين اليوم يدركون أن التقييم الجيد هو مجرد تقدير جيد للقيمة والتقديرات يمكن أن تختلف.
في حين أن تقدير قيمة الوكيل العقاري ليس تقييمًا ويجب ألا يفسر على هذا النحو ، فإن وكلاء الإدراج بشكل عام يمكنهم القيام بعمل جيد إلى حد ما في معرفة سعر الإدراج استنادًا إلى حركة المبيعات والحركة المقارنة. انها واحدة من الأسباب التي تجعلنا دولارات كبيرة.