تعرف على كيفية الحصول على الموافقة على برنامج إعادة تمويل برنامج Home Affordable Program
يسأل القارئ: "لقد حاولنا الحصول على تعديل قرض ، لكن Wells Fargo قال أننا لم نتأهل. لدينا رهن عقاري على وشك التعيين ، من خلال قرض واحد فقط إلى الإطفاء بالكامل في ستة أشهر. لا توجد طريقة لا يمكننا أن نبيع هذا المبلغ ، فنحن لا نرغب في البيع على بيع قصير لأننا لا نريد أن تغير ابنتنا المدارس ، وأنا أسمع أنه يمكننا سداد قرضنا بقرض جديد في إطار برنامج إعادة تمويل الرئيس أوباما. لقد كنت في طريق الأمل ، وعبر أصابعنا ، وخسارة النوم على هذا الرهن العقاري على مدى السنوات الخمس الماضية ، وأنا لا أعرف ما إذا كان يمكنني اتخاذ ذلك بعد الآن. ما هو الخطأ في برنامج إعادة تمويل المنزل بأسعار معقولة؟ ذلك؟ "
الجواب: إرشادات HARP متساهلة للغاية. باختصار ، تقدم الحكومة خيارين من خلال جعل الصفحة الرئيسية ميسورة التكلفة. الخياران هما:
- تعديل القرض من خلال جعل الصفحة الرئيسية بأسعار معقولة
- HARP من خلال جعل الصفحة الرئيسية بأسعار معقولة
الفرق الأساسي بين البرنامجين هو أن تعديلات القروض هي للأشخاص الذين يعانون من ضائقة مالية ، و HARP للبائعين الذين لا يؤهلون للحصول على تعديل قرض لأنهم ليس لديهم ضائقة مالية.
كيفية التأهل ل HARP
تعتبر معايير تأهيل HARP واضحة نسبيًا كما يلي:
- يجب أن يكون الرهن العقاري الخاص بك مملوكة من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. أنواع أخرى من القروض غير مؤهلة للحصول على HARP. يمكنك البحث عن قرضك عبر الإنترنت لمعرفة ما إذا كانت تملكه شركة Fannie Mae أو Freddie Mac بالانتقال إلى أدوات البحث عن القروض على موقع Making Home Affordable.
- يجب أن يكون قرضك قد نشأ قبل 1 يونيو 2009.
- يجب أن تتجاوز نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك 80 في المائة.
- يجب أن تكون متداولًا حاليًا على دفعاتك ، مع عدم وجود أكثر من دفعة واحدة متأخرة خلال الإثني عشر شهرًا الماضية.
- باستثناء نافذة صغيرة مستبعدة ، لا يمكنك استخدام HARP في الماضي.
واجهات HARP
وتعود الأسباب الرئيسية لتقدم صاحب المنزل بطلب إلى شركة HARP لأن مالك المنزل يرغب في الاحتفاظ بالمنزل ولا يمكنه الحصول على تعديل قرض .
أصحاب المنازل الذين يفضلون البيع على المكشوف لا يتقدمون بصفة عامة بطلب للـ HARP.
- برنامج إعادة التمويل ليس له حدود على مبلغ القرض إذا كان القرض الحالي الخاص بك لديه سعر ثابت. لا يوجد سقف.
- هناك حوافز مالية صغيرة ومحدودة. عموما يمكن إضافة تكاليف الإغلاق فقط إلى القرض الخاص بك لزيادة رصيده.
- يمكنك إزالة المقترض من القرض السابق إذا كان المقترض المتبقي يمكن أن يثبت تاريخ دفع ثابت. هذا من شأنه أن يعمل على الزوجين المطلقين المؤهلين.
- يمكنك إضافة المقترض إلى القرض ، وتوفير المقترض الجديد يمكن التأهل.
- يمكنك إعادة تمويل إذا كنت قد قدمت الإفلاس طالما تم الإفراج عن الإفلاس قبل أكثر من 12 شهرا ، وكنت قد بقيت الحالي على دفع الرهن العقاري الخاص بك منذ ذلك الحين.
- باستثناء نوع واحد من برنامج HARP ، لا يلزم الحصول على الحد الأدنى من درجة الائتمان ونسبة الديون .
شرح مشاكل الهارب
نفس المشكلة التي ابتليت بها برامج تعديل القرض أصابت بالـ HARP. بالنسبة للمبتدئين ، لا يتأهل عدد كافٍ من الأشخاص للحصول على المساعدة ، مما يعني أن الإرشادات لا تناسب معظم الأشخاص.
- أكبر مشكلة هي أن البرنامج لا يقلل من التوازن الرئيسي. في الواقع ، إنها تجعل الرصيد الأساسي أكبر.
- سوف تستمر في دفع تأمين الرهن العقاري إذا كنت مدينًا بذلك الآن. على الرغم من أن دفعتك قد تنخفض نظرًا لانخفاض سعر الفائدة ، فقد يرتفع الدفع أيضًا. ومع ذلك ، تنص المبادئ التوجيهية فاني ماي إذا لم يكن لديك تأمين الرهن العقاري من قبل ، فلن الآن.
- لا يمكنك سداد أو إعادة تمويل قرض ثان أو قرض عقاري بسعر فائدة ثابت من خلال HARP. أفضل شيء يمكنك القيام به هو الحصول على المقرض الثاني للمرؤوس ، مما يعني البقاء في المركز الثاني. لكن هناك حافزًا قليلًا للمقرض الثاني للاتفاق. لماذا يريد المقرض الثاني أن يهدد موقفه ويغرق في البئر الذي لا يوجد به أسهم أكثر من ذلك؟
- يمكنك تغيير نوع القرض الخاص بك للجوء. القوانين تختلف حسب الدولة. في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، يقوم البائعون الذين يقومون بإعادة تمويل بتغيير شروط قروضهم من أموال الشراء إلى الأموال الثابتة . يمكن للأموال الثابتة إخضاع المقترض لحكم في حالة التخلف عن السداد.
بشكل عام ، لا يحمل شراء قروض مالية أي ملاذ في كاليفورنيا. إذا كنت ستخضع لرهن على الطريق ، إذا بقيت قروضك في شراء الأموال ، فقد تكون محمية من المسئولية الشخصية في كاليفورنيا. يمكن أن يكون التداعيات الناجمة عن إعادة التمويل ، مثل اكتساب الحق في متابعة حكم ناقص في حالة التخلف عن سداد الديون ، إضافة كبيرة للبنوك وأمر سيئ بالنسبة لمالكي المنازل.
بيع قصيرة مقابل
تحت HARP ، في غضون عامين ، قد لا يزال منزلك تحت الماء وقيمته أقل مما تدين به. يمكن للبائعين الذين يرتبون البيع على المكشوف التأهل لشراء منزل خلال سنتين إلى ثلاث سنوات. لذا ، فإنهم في الأساس يتاجرون بمنزل تحت الماء للمنزل مثله تمامًا ولكن مع رهن أصغر بكثير - باستثناء أنهم يستأجرون لمدة سنتين أولاً. في نهاية عامين ، يمكن للبائع السابق القصير أن يكون له نفس المنزل ولكن مع الأسهم.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.