المقرض الخاص بك قد ملف حكم نقص بعد التعويق
أحكام النقص تظهر في بعض الأحيان بعد الرهن أو البيع على المكشوف . غالباً ما يفاجأ أصحاب المنازل باستقبالهم ، وعادةً ما يكون ذلك بسبب عدم حصولهم على المشورة القانونية أو الضريبية الصحيحة مسبقًا.
ملاحظات إذنية ورهن
تنبع أحكام النقص من حقيقة عجز المقترض عن سداد إذني ، وليس الرهن العقاري. إن السند الإذني هو وعد بالدفع. يمكن أيضًا إنشاء مسؤولية شخصية ، وفقًا لقوانين الولاية. المسؤولية الشخصية تعني أن المقرض يمكنه أن يلاحق أصول المقترض بسبب عدم سداد القرض.
يتم التأمين على السند المالي بواسطة سند ائتمان أو قرض عقاري ، اعتمادًا على أداة التمويل. عادة ، يتم تسجيل الرهن أو سند الضمان في السجلات العامة حيث يقع العقار ، مما يعطي الجمهور إشعارًا بأن المنزل لديه حق امتياز ضده.
حبس الرهن
إذا لم يتم سداد قيمة سند صك كما هو متفق عليه ، يحق للمستفيد أن يحجز على العقار ، لأن العقار هو الضمان للمذكرة الإذنية.
إذا لم يقم المقترض بسداد المدفوعات الحالية أو سداد القرض (القروض) الحالي خلال فترة حجز الرهن ، فإن العقار يذهب إلى المزاد. إذا كانت الممتلكات تبيع أكثر من المبلغ المستحق ، فلا يوجد نقص ؛ ومع ذلك ، نادرا ما يحدث ذلك.
البنوك تحصل على الممتلكات في حبس الرهن عندما لا أحد يدفع ما يكفي لسداد البنك.
كما يحق للبنك أن يبيعها بسعر أقل إلى أعلى مزايد في المزاد ، ولكن بشكل عام ، تفضل البنوك البيع إلى طرف خاص بعد حبس الرهن ، على أمل الحصول على المزيد من المال في السوق المفتوحة.
مبيعات قصيرة
في حين أن المنزل في انتظار حجز الرهن ، قد يوافق البنك على خفض خسائره. فهو يسمح للبائع بإجراء عملية بيع على المكشوف ويقبل أقل من المبلغ الذي يدين به البائع على قرضه.
البائع المنزل يستأجر وكيل عقاري للعثور على مشتر لبيع قصيرة . يقدم المشتري عرضًا ، وإذا قبله البنك ، يتم بيع المنزل بخسارة.
أحكام نقص
النقص هو الفرق بين الرصيد الأساسي المستحق والمبلغ المستلم ، مما يعني أن المبلغ المستلم أقل من المبلغ المستحق.
ما إذا كان البنك يمكن أن يتابع حكم نقص بعد الرهن أو البيع القصير يعتمد جزئياً على ما إذا كانت هذه السندات تجعل البائع مسؤولاً شخصياً عن الدين. بعض الدول تسمح بالمسؤولية الشخصية .
أحكام نقص في ولاية كاليفورنيا
والخبر السار للمقترضين في كاليفورنيا هو كل قروض شراء المال في مسكن سكني من وحدة إلى أربع وحدات معفاة من أحكام النقص.
يمكن الحصول على قروض بالعملة الصعبة في كاليفورنيا - وهي قروض تم اقتطاعها بعد شراء المنزل من خلال إعادة تمويل أو قرض عقاري ثانٍ - لحكم ناقص في ظل الشروط التالية:
- المقرض ممنوع في إطار الإجراءات القضائية (قانون ولاية كاليفورنيا المدني. Proc. § 726).
- معظم المقرضين ممنوعين من خلال بيع الوصي ، والذي لا يعطي للمقرض الحق في اتباع حكم نقص مع استثناء واحد (انظر الثاني الرهن العقاري الثاني الثابت المال أدناه) .
- وينطبق مهلة زمنية مدتها ثلاثة أشهر على الإجراءات الخاصة بأحكام التقصير بموجب الرهن القضائي.
- إذا كان الرهن العقاري الثاني هو المال الثابت وفقد المقرض الأمن لهذا القرض من خلال حبس الرهن أو البيع على المكشوف - مما يجعل من الأمان للسمية الإذنية لا قيمة لها - المستفيد من ذلك الرهن العقاري الثاني يمكن أن يتبع حكم نقص (Roseleaf Corp. ضد Chierighino ، 59 Cal 2d 35 (1963).
- يوفر SB 931 ، اعتبارًا من 1 يناير 2011 ، الحماية من الخلل للبائعين للبيع بالتجزئة في كاليفورنيا إذا كان القرض في المركز الأول. لا ينطبق على حبس الرهن.
مجموعة التفاوض
بعض المقرضين من المال يصرفون السند المالي للمستثمر بعد حبس البنسات مقابل الدولار. ثم ، سوف يحاول المستثمر جمع الديون.
على الرغم من أن المقرض قد يكون قد قبل ، على سبيل المثال ، 1000 دولار مقابل رهن بقيمة 100 ألف دولار من خلال صفقة بيع قصيرة ، يتم الإفراج عن ضمان ذلك المال الثابت الثاني ، ولكن قد لا يكون الأمر بالإذنية. قد يعتقد بائع البيع القصير مثل القارئ أن المحنة قد انتهت ، حتى تلقى يومًا واحدًا مكالمة هاتفية يطلب فيها السداد. عندما يحدث هذا:
- ندرك أن المقرض على الأرجح سوف تتفاوض للحصول على مكافأة مخفضة.
- ﻗد ﯾطﻟب اﻟﻣﻘرض ﻣذﮐرة إﺻدار ﺟدﯾدة ﻟﺗﺣل ﻣذﮐرة اﻟﺳﻧدات اﻟﺳﺎﺑﻘﺔ. في هذه الحالة ، تأكد من أن المقرض يرسل سند إذني "مدفوع بالكامل".
- إذا كان المقرض قد باع بالفعل المذكرة ، فقد يكون الخصم أكبر.
- لا يجب أن تدفع جميع المبالغ الإذنية من المال الثابت نقدًا. بعض المقرضين يقبلون المدفوعات.
- إذا قام المقرض بتوجيه الدفعات إلى كيان آخر ، فعليك أن تدرك أن المذكرة قد تكون قد بيعت بأقل من قيمتها الاسمية وأن المقرض الجديد قد يقبل مبلغًا أقل كدفعة كاملة.
- بعد دفع المذكرة بكاملها ، اطلب من المصرف إعادة سند الإذنية الذي يحمل علامة "مدفوع بالكامل".
لست مرخصًا لتقديم المشورة القانونية وتقديم هذه المعلومات لأغراض المعلومات العامة فقط. إذا كنت ترغب في الحصول على مشورة قانونية أو مزيد من المعلومات ، يرجى الاتصال بمحامي العقارات .
المصدر: جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.