سوف تحتاج إلى الإنصاف في منزلك لإخراج SecondMortgage
سؤال: كيف وأين نحصل على قرض عقاري ثان؟
يسأل القارئ: "أنا وزوجتي كنا نفكر في البداية في شراء منزل أكبر. اقترح والد زوجي أن نحصل على قرض عقاري ثانٍ وأن نضيف طابقًا ثانًا إلى منزلنا الحالي. لكنني سمعت أن البنوك لا تصنع الرهون العقارية الثانية بعد الآن ، كيف نحصل على قرض عقاري الثانية؟
الإجابة: قبل سنوات من أواخر التسعينيات وأوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كان بإمكان أي شخص تقريباً الحصول على قرض عقاري ثانٍ.
حصل العديد من مشتري المنازل على رهون عقارية ثانية لمساعدتهم في شراء المنازل. وكانت هذه القروض عادة عبارة عن قروض على الظهر ، تتكون من رهن عقاري بنسبة 80 في المائة ورهن عقاري بنسبة 20 في المائة. وهو ما يعني تمويل 100 ٪.
هذه الأنواع من القروض قليلة ومتباعدة اليوم. ولكن هذا لا يعني أن صاحب المنزل لا يمكنه الحصول على قرض عقاري ثانٍ . ومع ذلك ، فإن معظم المقرضين يريدون أن يروا أن المنزل لديه أسهم قبل أن يفكروا في الموافقة على صاحب المنزل للحصول على قرض عقاري ثان. قبل انهيار سوق الإسكان في عام 2008 ، يمكن للمقترض الحصول على قرض عقاري ثان يصل إلى 100 في المائة من القيمة السوقية للمنزل ، وأحياناً أكثر من ذلك. واليوم ، تريد البنوك أمنًا ملموسًا ومقيّداً ومدعومًا برأس مال قوي لهذه القروض.
ما هو الرهن العقاري الثانية؟
الرهن العقاري الثاني هو المبتدئين في موقع للرهن العقاري الأول القائمة. بدلا من إعادة تمويل الرهن العقاري الأول عن طريق استبدالها برهن عقاري أعلى ، قد يفضل المقترض الحصول على قرض عقاري ثان أصغر.
عندما تستند تكاليف الحصول على الرهن العقاري الثاني على المبلغ المقترض ، تكون التكاليف المرتبطة بالقروض أقل.
لاحظ أن الرهن العقاري الثاني يمكن أيضا أن يكون الرهن العقاري أكبر من الرهن العقاري القائمة الأولى. لا يوجد أي شرط بأن يكون مبلغ القرض الثاني أصغر من الأول.
العديد من المستهلكين قاعدة حجم الرهن العقاري الثاني على سعر الفائدة ومبلغ الدفع. إن الرهن العقاري الأصغر يعني أيضاً تكاليف إقفال أقل ، والتي هي دائماً موضع ترحيب.
لتوضيح أفضل ، دعونا ننظر إلى الرهن العقاري عينة ثانية.
قل أن منزلك يستحق 200000 دولار. أنت مدين بمبلغ 120،000 دولار على رهنك الأول. قد يستخدم البنك قاعدة 80 في المائة لتمويل 80 في المائة من 200000 دولار ، أو 160،000 دولار ، إذا كانت درجاتك الائتمانية جيدة بما فيه الكفاية.
بعد طرح قرضك العقاري الأول بقيمة 120،000 دولار ، قد تتمكن من اقتراض مبلغ 40،000 دولار على قرض عقاري ثانٍ مع الحفاظ على وسادة أمان بنسبة 20٪. ثم يتم تسجيل الرهن الثاني في السجلات العامة ويصبح امتيازا ضد منزلك. إذا لم تقم بالدفع ، يمنح امتياز البنك حقًا قانونيًا في الاستيلاء على منزلك في حجز الرهن.
أسباب للحصول على الرهن العقاري الثاني
قد يكون سعر الفائدة وجدول السداد أكثر ملاءمة على الرهن العقاري الثاني من إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك القائمة الأولى في قرض أكبر . على سبيل المثال ، إذا كان الرهون العقارية الخاصة بك بقيمة 120.000 دولار تدفع بفائدة 6.5٪ ، فقد يتوفر قرض عقاري ثانٍ بسعر أقل ، ربما 5٪ أو أقل ، اعتمادًا على تقلبات السوق.
علاوة على ذلك ، قد تكون تكلفة الحصول على قرض بقيمة 40000 دولار صغيرة للغاية مقارنة بتكلفة الحصول على قرض بقيمة 160،000 دولار.
بعض الرهون العقارية الثانية لا تكلف المقترض أي أموال مقدما على الإطلاق - قد لا تكون هناك تكاليف إغلاق . على سبيل المثال ، معظم تكاليف إغلاق تشغيل حوالي 3 ٪ من الرهن العقاري. ثلاثة في المئة من 40،000 دولار فقط 1200 دولار ، مقارنة مع ثلاثة في المئة من 160،000 دولار ، وهو 4800 دولار.
ماذا يمكنك أن تفعل مع المال من الرهن العقاري الثاني؟
سوف يسأل المقرض لماذا تريد الرهن العقاري الثاني على طلب القرض الخاص بك. قد تظن أنه ليس من عمل المقرض ، لكن المقرضين لا يتفقون معك. فيما يلي الأسباب التي قد يفكر فيها المقرض:
- إعادة عرض المنزل أو الإضافات
- تحسينات المنزل
- التعليم
- طب الطوارئ
- استثمارات موثوقة
- رعاية المعالين
- توطيد الديون ، إذا كان من المنطقي
- وسائل النقل
- كفالة السندات الكفالة
المقرضين يفضلون عدم تقديم قروض لانخفاض قيمة الأصول. اسأل المقرض الخاص بك عن المتطلبات الخاصة لإنفاق العائدات قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ثان.
ضع في اعتبارك أيضًا أن قانون تخفيضات الضرائب والوظائف لعام 2017 لا يزال يسمح بخصم فائدة على قرض عقاري ثانٍ شريطة استخدام عائدات القرض لشراء أو بناء أو تحسين المنزل.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.