نصائح لبناء الأسهم التي يمكن أن تزيد من صافي ثروتك
في ما يلي مثال مبسط للغاية: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار وتدين بمبلغ 150.000 دولارًا على الرهن العقاري.
حقوق الملكية الخاصة بك هي 50،000 دولار.
شرح صافي حقوق المساهمين
يختلف صافي حقوق الملكية عن إجمالي حقوق المساهمين. صافي حقوق المساهمين هو إجمالي حقوق المساهمين مخصومًا منه تكاليف بيع المنزل. قد تتضمن هذه التكاليف العمولة على السمسار العقاري والضرائب العقارية غير المدفوعة والبنود في تكاليف الإغلاق التي لم تنقلها إلى مشتري المنزل.
على سبيل المثال: يبيع منزلك بمبلغ 200 ألف دولار ، وكان رهنك العقاري في المنزل يبلغ 150000 دولار. حقوق الملكية الخاصة بك هي 50،000 دولار. ومع ذلك ، قد تدين لجنة قدرها 12000 دولار إلى السمسار الخاص بك. ويمكن أن تضيف تكاليف الإغلاق الأخرى مثل رسوم الضمان ورسوم الملكية والتشويش الضريبي وما إلى ذلك 3000 دولار أخرى من التكاليف المدفوعة من البائع. صافي حقوق الملكية الخاصة بك هو 35000 $. صافي حقوق المساهمين هو المبلغ الذي ستحصل عليه في نهاية عملية البيع.
كيف يتم بناء المساكن؟
يمكن لأصحاب المنازل بناء حقوق المسكن بطرق متنوعة:
- الدفعة الأولى: المال الذي تضعه في المنزل والذي يقلل من الرهن العقاري الأولي. على سبيل المثال ، الدفعة المقدمة 20 في المئة على منزل بقيمة 100،000 دولار هي 20،000 دولار. سوف تبدأ مع حقوق المساهمين من 20،000 دولار وتجنب الحاجة إلى دفع التأمين على الرهن العقاري . الرهن العقاري الخاص بك سيكون ما تبقى من 80000 دولار للبدء.
- دفعات الرهن العقاري: مع كل دفعة الرهن العقاري ، يمكنك بناء الأسهم عن طريق دفع على رأس المال ، في حين تدفع أيضا الفائدة على القرض وأي مدفوعات التأمين والضرائب التي تشملها في المجموع. زيادة الأسهم الخاصة بك كما كنت دفع أقساط الرهن العقاري .
دفع إضافي على أساس الرهن العقاري: يمكنك إجراء دفعات إضافية على الرهن العقاري الخاص بك لتطبيقها على المدير. هذا يزيد من الأسهم الخاصة بك.
تحسينات المنزل: إذا قمت بإجراء تحسينات منزلية تزيد من القيمة السوقية العادلة لمنزلك ، فهذا يزيد من رصيدك. على سبيل المثال ، تنفق مبلغًا قدره 50000 دولار على إعادة تصميم المطبخ مما يؤدي إلى زيادة القيمة السوقية بمقدار 30،000 دولار. الآن قمت برفع حقوق المساهمين الخاصة بك بمقدار 30،000 دولار ، على افتراض أنك لم تحصل على قرض لشراء منزل . هذه هي زيادة افتراضية في الأسهم. لن تعرف إلا مقدار الزيادة في قيمة منزلك عند البيع.
تقدير القيمة السوقية: قد ترتفع القيمة السوقية العادلة لمنزلك لأن المنازل المشابهة في منطقتك تبيع الآن مقابل المزيد من الأموال. قد يكون المقرض على استعداد لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك في أعلى قيمة. على سبيل المثال ، قمت بشراء منزلك مقابل 100000 دولار مع دفعة مقدمة 20 في المائة. على مدى العامين الماضيين ، تباع منازل مماثلة بمبلغ 120،000 دولار. ارتفع سهمك في المنزل بمقدار 20،000 دولار بسبب هذا الارتفاع. هذا هو أيضا افتراضية. يجب عليك بيع المنزل لتحقيق هذه الأسهم.
كيف يتم تخفيض حقوق الملكية؟
يمكنك أيضا رؤية سقوط منزلك الأسهم. نحن لا نحتاج لأن ننظر إلى الوراء إلى الوراء لنرى كيف يمكن أن يحدث ذلك ، أخذ سنوات من 2006 إلى 2011 في أي سوق عقارات في البلاد ، والقيم انخفضت. عندما تنخفض قيم المساكن ، تسقط الأسهم بشكل صحيح.
في ما يلي بعض الطرق التي يمكنك من خلالها تخفيض حقوق الملكية:
- زيادة القروض الرئيسية على المنزل : إذا قمت بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك ، وإخراج قرض الرهن العقاري الثاني أو المنزل الإنصاف ، يمكنك تقليل الأسهم الخاصة بك.
- الهبوط في القيمة السوقية : إذا كانت المنازل تبيع أقل في منطقتك ، فإن الأسهم الخاصة بك تقع أيضًا. هذا ما يحدث عندما تكون تحت الماء على الرهن العقاري الخاص بك . على سبيل المثال ، قمت بشراء منزل بمبلغ 200000 دولار مع 20 في المائة الأسهم ، أي ما يعادل 40000 دولار. لكن سوق العقارات تراجعت ، والآن المنازل المشابهة تباع بمبلغ 150 ألف دولار. انخفضت حقوق المساهمين الخاصة بك بمقدار 50،000 دولار ، ولم يعد لديك أي حقوق ملكية في منزلك. إذا بعت بمبلغ 150،000 دولار ، فسيتعين عليك دفع مبلغ 10000 دولار لمقرض الرهن العقاري لتعويض الفارق.
- منزلك يحترق ، وليس لديك ما يكفي من التأمين لدفع ثمن خسارتك.
- الصيانة المؤجلة. إذا كنت لا تستمر في إجراء الإصلاحات في منزلك مع تدهور الأشياء أو التوقف عن العمل بشكل صحيح ، فستتكلف تكلفة العلاج في وضعك في الأسهم.
خلاصة القول هي أن تعرف فقط الأسهم في منزلك في نهاية البيع. حتى هذه النقطة ، كل شيء افتراضي. إذا كنت تستطيع التفاوض على سعر بيع أفضل من المشتري ، فسوف تزيد من حقوق الملكية التي تحصل عليها. وبالعكس ، إذا لم تدفع تكاليف الإصلاح كما طلب المشتري أو أعطت للمشتري ائتمانًا مقابل تكاليف الإغلاق ، فسترتفع أسهمك.