سؤال: ما هو الرهن؟
يكتب أحد القراء: "نحن متزوج حديثًا ونفكر في الرهن العقاري لشراء منزل. من الواضح أننا أصغر من أن ندفع نقدًا ، ولدينا حساب توفير صغير ، من خلال إجراءات متحفظة. لكن أمي تقول أنه يكفي شراء إذا كان بإمكاننا الحصول على قرض عقاري ، فقد شعرت دائمًا أننا يجب أن ندفع المال للمنزل وأن لا نحاول الاستفادة من مواردنا المالية ، ففي النهاية ، ليس لدينا أي بطاقات ائتمان لأننا لا نؤمن بالدين. نعتقد أنه إذا لم يكن بإمكاننا دفع المال مقابل ذلك ، فنحن لسنا بحاجة لذلك ، لكن المنزل مختلف قليلاً. هل يمكن أن توضح لنا لماذا نحتاج إلى قرض عقاري وما هو قرض عقاري؟
الجواب: تهانينا على زواجك الأخير. أنا أحب أن أرى الأزواج الشباب بدءا في الحياة من خلال الحديث عن الشؤون المالية. إنه أكثر رومانسية من أي أغنية حب؛ انها موسيقى حلوة لأذني. لكن دعني أقول أنك لم تكن أبداً أصغر من أن تدفع المال ، على الرغم من أنك قد تجد أنه باستطاعتك أن تقترض أموالاً أقل تكلفة من العائد الفوري على النقود. أنت أبدا أصغر من أن تحصل على رهن عقاري وشراء منزل ، إما. العقارات على المدى الطويل هي استثمار رائع ونحن جميعا بحاجة إلى سقف فوق رؤوسنا.
تعريف الرهن
الرهن العقاري هو وثيقة مكتوبة تحتوي على رهينة ورهن عقاري. المستثمر هو المقترض ، عادة ، أنت ، مشتري المنزل. المرتهن هو المقرض ، والكيان الذي يقرض المال للمشتري. يستخدم الرهن العقاري العقاري كضمان للقرض. إذا ذهبت إلى بنك أوف أميركا للحصول على قرض عقاري ، فأنت المقترض وبنك أمريكا هو المقرض.
إذا كان المقترض ، على سبيل المثال ، يخطئ بعض المدفوعات ، يحتفظ المقرض بالحق في الاستيلاء على ضمانات القرض: المنزل.
هذه هي الطريقة التي يحدث الرهن عموما. لكل ولاية قوانينها الخاصة التي تحدد الفترة الزمنية لحبس الرهن ، وطول المدة التي يجب أن ينتظرها المقرض قبل أخذ المنزل بعيدا عن المقترض.
وطالما أن المقترض يقوم بسداد الدفعات في الوقت المحدد ، يتم تخفيض رصيد الرهن العقاري بشكل عام ويكتسب المقترض الأسهم.
كما يحصل المقرض على ضمان إضافي للقرض مع نمو حقوق الملكية. عندما تنخفض قيم المنازل ، فإن أمان المقرض غالباً ما يتضاءل. إذا انخفضت قيمة الضمان إلى أقل من رصيد الرهونات ، فقد يحتاج المقترض للبيع كبيع قصير من أجل القضاء على الديون. يقوم العديد من المقرضين ببيع قروضهم التقليدية في السوق الثانوية ، ثم يقوم المقترضون بتسديد الدفعات إلى بنك آخر. يمكنهم القيام بذلك دون إذن المقترض.
لماذا الرهن العقاري شيء جيد؟
مجرد إجراء تمويل شراء العقارات لا يجعل شراء منزل مع الرهن العقاري أكثر خطورة. يواجه مشتري المنازل المتاعب عندما يمتدون أكثر. على سبيل المثال ، إذا تطلب الأمر شخصين من أصحاب الدخل لدفع رهن عقاري وفقدان شخص وظيفة ، فقد يكون منزلك في خطر. ومع ذلك ، يمكنك أن تقول الشيء نفسه عن استئجار مقابل شراء منزل . إذا كنت لا تستطيع دفع الإيجار ، لا يمكنك دفع الرهن العقاري ، إما.
الرهن العقاري يحرر رأس المال ويعطي لك النفوذ. الرافعة المالية تمنحك القدرة على التحكم في أحد الأصول دون دفع أي مبالغ نقدية مقابل ذلك. إذا كانت دفعات الرهن العقاري قريبة من المبلغ الذي ستدفعه في الإيجار ، فمن المحتمل أنك ستخرج إلى الأمام. السبب لديك ميزة هو أنك تدفع الفائدة على الرهن العقاري ، وأن الفائدة على الرهن العقاري هو خصم ضريبي.
بالإضافة إلى ذلك ، على عكس الإيجار ، فإن سداد الرهن العقاري يبني حقوق الملكية لك.
نوعان أساسيان من الرهن
قد تسمع مصطلح " سند الثقة" أو ربما "سند الثقة" المستخدم بالتبادل مع مصطلح الرهن العقاري ، ولكنها مختلفة. إن أداة التمويل المستخدمة من قبل مؤسسة مصرفية كبرى هي بصفة عامة واحدة من اثنتين:
- رهن
- مذكرة إذنية مضمونة بصك من الثقة
في حين أن الرهن العقاري يحتوي على مدين ورهن عقاري ، فإن سند ضمان يحتوي على 3 أحزاب. هذه الأحزاب هي أحد الوكلاء والوصي والمستفيد. المستثمر هو المشتري / المنزل المشتري. المستفيد هو المقرض ، الكيان الذي يوفر المال. الوصي هو طرف ثالث يتمتع بقوة البيع.
العديد من الدول التي تستخدم الرهن العقاري كأداة تمويل تتبع القوانين التي تجعل من حبس الرهن عملية أطول بكثير من الدول التي تستخدم وثيقة الثقة.
غالبا ما يستغرق الأمر على الرهن لمدة عام أو أكثر. يمكن الانتهاء من حبس سند الرهن الذي يستخدم قوة الوصاية في البيع في أقل من 4 أشهر بعد تسجيل إشعار التخلف عن السداد.
إذا كنت قلقة من فقدان حيازتك أو إجبارك على الخروج من منزلك في حالة حبس الرهن ، فقد تفضل الدولة التي تستخدم الرهونات بدلاً من سند الضمان. ومع ذلك ، إذا كنت قلقًا بشأن حبس الرهن ، فقد لا تكون مرشحًا جيدًا لشراء منزل .
في الختام ، دعني أقول إنك في حاجة عامة إلى ائتمان ثابت للحصول على رهن عقاري لشراء منزل. هذا يعني أنه يجب أن يكون لديك بطاقة ائتمان واحدة على الأقل باسمك. أدرك أنك تفضل الدفع نقدا ، وهذا هو السبب في أنك لا تملك أي بطاقات ائتمان ، ولكن عدم وجود بطاقات ائتمان ، صدق أو لا تصدق ، يجعلك مخاطرة ائتمانية ضعيفة في نظر المقرض.
في حين أنه ليس من المستحيل الحصول على قرض عقاري بدون ائتمان مضمون ، إلا أنه أمر صعب. من المحتمل أن تدفع سعر فائدة أعلى لأنه لا يوجد رصيد يعني عدم وجود نقاط فيكو . لذا ، تفضل لنفسك بنعم واحصل على بطاقة ائتمان. يمكنك دفع الرصيد بالكامل كل شهر وتجنب رسوم التمويل أثناء إنشاء الائتمان.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.