ما هو التعويق؟

كيف التعويقات العمل

مشتري المنازل الذين يريدون صفقة جيدة في مجال العقارات دائمًا ما يفكرون أولاً في شراء الرهن. انهم يعتقدون ، بالتأكيد ، سأفعل القليل من العمل للحصول على سعر رخيص. إنهم يعتقدون أن البنوك يائسة لإغراق هذه المنازل المروعة ، وهذا غير صحيح أيضًا.

بعض المشترون الحسن لديهم هذه الصورة في أذهانهم من منزل صغير لطيف ، محاط بسياج اعتيادي أبيض مملوك لأملة أرملة سقطت في أوقات عصيبة ، لكن هذا السيناريو بعيد كل البعد عن الواقع.

الصورة الحقيقية قبيحة في كثير من الأحيان.

حبس الرهن هو منزل تابع للبنك ، الذي كان ينتمي إلى مالك المنزل. صاحب المنزل إما تخلى عن المنزل أو طوعت المنزل إلى البنك طواعية. سوف تسمع مصطلح المصرف الذي استعاد العقار ، لكن البنك لم يكن يمتلك العقار في المقام الأول ، لذلك لا يستطيع البنك استرداد شيء لم يكن يمتلكه البنك. البنك ممنوع على الرهن العقاري أو سند الملكية والاستيلاء على المنزل. هناك فرق.

لماذا البائعين يذهبون إلى حبس الرهن؟

يتوقف البائعون عن الدفع مقابل مجموعة من الأسباب. اختيار قليل للذهاب في حبس الرهن طواعية. غالبًا ما تكون النتيجة غير متوقعة من أحد ما يلي:

• تركت ، أطلقت أو تركت وظيفة
• عدم القدرة على مواصلة العمل بسبب الظروف الطبية
• الديون المفرطة والالتزامات المتزايدة فاتورة
• الخلافات مع شريك في ملكية ، والطلاق
• نقل العمل إلى دولة أخرى
• مشاكل الصيانة التي يمكن أن تحملها لفترة أطول

خلال انهيار السوق من عام 2005 حتى عام 2011 ، ابتعد العديد من مالكي المنازل عن منازلهم لأن القيم انخفضت ، وكانوا يستحقون أكثر من منازلهم.

لم يكن هذا هو الحل الأفضل ، في معظم الحالات ، لكنه كان راحة فورية لمالكي المنازل.

التفاوض مباشرة مع البائعين في التعويق

المستثمرون الذين يتخصصون في شراء حبس الرهن يفضلون في كثير من الأحيان شراء هذه المنازل قبل أن تكون إجراءات الرهن نهائية. قبل أن تقترب من البائع في حالة استغاثة ، ضع في اعتبارك:

1. تختلف إجراءات التعويق من ولاية إلى أخرى. في الولايات التي تستخدم فيها الرهون العقارية ، يمكن أن ينتهي الأمر بالمالكين المقيمين في العقار لمدة عام تقريبًا ؛ في حين أنه في الدول التي تستخدم فيها أعمال الثقة ، يكون البائع قبل أقل من أربعة أشهر من بيع الوصي.
   
2. تقريبا كل ولاية ينص على بعض فترة الاسترداد . هذا يعني أن البائع لديه حق لا رجعة فيه خلال فترة زمنية معينة لعلاج التقصير ، بما في ذلك دفع جميع تكاليف حبس الرهن ، والفائدة مرة أخرى والمدفوعات الرئيسية الضائعة ، لاستعادة السيطرة على الممتلكات. لمزيد من المعلومات ، استشارة محام عقارات.
   
3. تتطلب العديد من الدول أيضًا أن يقدم المشترون للبائعين بعض الإفصاحات فيما يتعلق بمشتريات الأسهم. قد يؤدي عدم تقديم هذه الإشعارات وإعداد العروض على الأوراق المطلوبة إلى فرض غرامات أو دعاوى قضائية أو حتى إلغاء البيع.
   
4. حدد ما إذا كنت من النوع الذي يستطيع بسهولة الاستفادة من سوء حظ البائع في ظل هذه الظروف و / أو وضع الأسرة في الشارع. أوه ، سيقول النقاد إنها مجرد تجارة وأن البائعين يستحقون ما يحصلون عليه ، حتى لو كان خمسة سنتات على الدولار. سوف يتظاهر آخرون بالرحمة ويخدعون أنفسهم للاعتقاد بأنهم "يساعدون" أصحاب المنازل على تجنب المزيد من الإحراج ، لكن في أعماق نفسك ، تعلمون أن هذا ليس صحيحًا.
   

شراء منزل في بيع الأمناء

تحقق مع مكتب مقاطعة المحلية لمعرفة كيفية التعامل مع المبيعات في منطقتك ، ولكن القواسم المشتركة بين أولئك في سكرامنتو هي:

• لا يوجد قرض طوارئ
• العطاءات المختومة
• دليل المؤهلات المالية
• ودائع جادة كبيرة
• شراء الممتلكات "كما هي"

أحيانا لا يسمح للمشترين بتفتيش المنزل قبل تقديم عرض. المشكلة في شراء منزل غير مرئي هو أنك لا تستطيع حساب كم سيكلف تحسين الهيكل أو جعله يصل إلى معايير صالحة للسكن. ولا تعرف ما إذا كان الساكن سوف ينتقم ويدمر الداخل. علاوة على ذلك ، قد تحتاج إلى طرد المستأجر أو المالك من المبنى بعد استلامك للعنوان ، وقد تكون عمليات الإخلاء مكلفة.

عيب آخر يمكن أن يكون الامتيازات المسجلة مقابل الممتلكات التي ستصبح مشكلتك بعد نقل الملكية.

بعض المستثمرين الذين يشترون في مبيعات الوصي يدفعون مقابل البحث عن عنوان مقدما لتجنب هذه المشكلة. هؤلاء الرجال الذين يظهرون للمزايدة على خطوات المحكمة هم من المهنيين ، وهم يشترون حالات حبس الرهن في المزاد كعمل تجاري. انهم يأملون في شراء الرهن بسعر منخفض لتحقيق ربح لطيف عندما ينقلبون في وقت لاحق من المنزل. أنت لا تحتاج إلى استئجار وكيل عقاري لشراء الرهن في المزاد ، ولكنك بحاجة إلى معرفة ما تقوم به للتنافس مع الايجابيات.

شراء التعويق من البنك

العديد من البنوك لا تبيع المنازل مباشرة للمستثمرين أو مشتري المنازل . إذا كان البنك على استعداد لبيع المنازل بشكل فردي وليس في مبيعات بالجملة ، فسيقوم البنك عمومًا بإدراج المنزل من خلال وكيل عقاري. هناك وكلاء REO الذين يتخصصون في قوائم الرهن.

ومن الشائع أكثر شراء الرهن مباشرة من البنك في شراء بيع بالجملة. في المبيعات بالجملة ، ستقوم البنوك بتجميع مجموعة من العقارات في صفقة واحدة وبيعها دفعة واحدة إلى كيان واحد. هذا هو أفضل وسيلة لشراء الرهن إذا كنت لا تستطيع تحمله ، لأن الخصومات هي عادة أشد.