حاول ألا تفقد القرض الخاص بك
عندما اشتريت بيتي الأول الذي كان يتطلب التمويل المؤسسي ، تأكدت من أن عقد الشراء يحتوي على قرض طارئ. إن وجود قرض طارئ في العقد يعني أنه إذا حدث أي شيء خاطئ في شراء منزلي الجديد ولسبب ما ، أيا كان السبب الغريب أن المقرض لم يتمكن من تقديم قرض لي ، فسوف أفرج عن التزام مني بالشراء البيت.
حتى تلك اللحظة ، تم شراء جميع المنازل التي اشتريتها من خلال تمويل المالك .
لم يكن هناك قرض طارئ في الرهن العقاري أو عقد الأراضي التي يحملها البائع. وبمجرد أن وقعت على عقد الشراء ، كان مطلوبًا مني كثيرًا أن أعمل مع بيع المنزل ، باستثناء طوارئ الفحص. لم يكن هناك أيضا طوارئ تقييم مع تمويل المالك.
خلال فترات انخفاض أسعار الفائدة ، فإن تمويل المالك لا يحظى بالميزة ، ويحاول قليل من الناس ، باستثناء الائتمان الممنوح ، استخدام تمويل المالك لشراء منزل. قد يكون هناك استثناء آخر إذا كان المنزل نفسه غير مؤهل للتمويل ، فقد ينظر البائع في تمويل المالك. لكن معظم البائعين في أسواق العقارات العادية يفضلون أن يدفع المشتري المال أو يحصل على قرض لشراء منزل.
عقود شراء مع قرض طوارئ
تختلف أنواع عقود الشراء المستخدمة في الولايات المتحدة من دولة إلى أخرى ، ولكن معظمها سيسمح بفترة طوارئ للقرض. بالإضافة إلى القرض الطارئ ، قد تحتوي اتفاقية الشراء السكني مثل تلك المستخدمة في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، على طوارئ تقييمية ، منفصلة عن حالة الطوارئ.
توفر عقود الشراء بشكل عام عددًا معينًا من الأيام بسبب التخلف عن السداد لتتلقى تأكيدات بأن القرض قد تمت الموافقة عليه وسيُسمح للمشتري باستخدام التمويل. يمكن أن تتراوح تلك الفترة الزمنية من 7 إلى 30 يومًا ، مع دفع العديد من الفترات نحو علامة 3 إلى 4 أسابيع. ولهذا السبب من الأهمية بمكان أن يقوم مشتري المنازل بتسليم جميع مستندات القرض التي يطلبها مسؤول القرض في أسرع وقت ممكن.
أي تأخير في تقديم المستندات المالية المطلوبة قد يتسبب في تأخير الموافقة النهائية على القرض.
عندما تنتهي صلاحية القرض
في بعض الولايات ، بمجرد انتهاء فترة صلاحية القرض ، يكون المشتري خارج المدة. إذا لم تتم الموافقة على قرض المشتري خلال تلك الفترة الزمنية ، فهذا أمر سيئ للغاية. يمكن للمشتري طلب تمديد ، ولكن لا يُطلب من البائعين دائمًا السماح بذلك. نصيحة: لا ترتكب خطأ الاعتقاد بأن لديك كل الوقت في العالم لإعطاء نسخ المقرض الخاص بك من الإقرارات الضريبية الخاصة بك وتقديم كل المعلومات المصرفية الخاصة بك لأن الساعة غالباً ما تكون موقوتة.
في ولايات أخرى مثل كاليفورنيا حيث تميل عقود الشراء إلى تفضيل المشتري ، إذا لم يقم المشتري بإزالة مبلغ القرض الطارئ في اليوم الأخير ، فيمكن للبائع اتخاذ خطوات لإلغاء العقد بعد إصدار إشعار لتنفيذه . إذا لم يتخذ البائع أي خطوات قانونية لفرض فترة الطوارئ ، فسيظل كذلك. من المستحسن أن نأمل في أن يتخلى البائع في كاليفورنيا عن مخصصات القروض لأن معظم البائعين يتم تمثيلهم بواسطة وكلاء الإدراج الذين سيذكّرونهم بحقوقهم بموجب العقد.
غالباً ما أحصل على الكثير من المقاومة من وكلاء المشترى عندما أطلب كعامل إدارج تحرير القرض من المشتري.
يطلبون مزيدا من الوقت أو ، في بعض الحالات ، يفجرونه تماما لأنه ، لأي سبب كان ، ربما لا يشعرون أنهم يدفعون مشترينهم للالتزام بالعقد. إذا احتاج المشترون مزيدًا من الوقت ، فلا يُسمح لنا بتقديم موافقًا شفويًا لنا لأن عقودنا في كاليفورنيا تسمح للمشتري بتقديم طلب خطي رسمي فقط لمزيد من الوقت. يجب أن تكون جميع العقود والاتفاقيات مكتوبة لحماية الجميع.
ماذا يحدث لو أن الاكتتاب ينفي القرض؟
والسؤال الذي يطرح نفسه في كثير من الأحيان هو ما يمكن أن يحدث للمشتري الذي لم تتم الموافقة عليه للحصول على قرض ولكن إما الإفراج عن قرض طارئ أو لأي سبب كان قد خسر الحماية الطارئة للقرض في عقد الشراء. يمكن للبائع مقاضاة المشتري؟ هل يفقد المشتري ودائعه المالية؟ ما هو في خطر؟
يختلف عامل الخطر والعواقب من ولاية إلى أخرى.
وهناك الكثير يمكن أن تذهب الخطأ في الاكتتاب . المشترين في المنزل الذين يعتقدون أنهم وافقوا على قرض لأن مقرضهم أعطاهم خطاب موافقة مسبقة بناء على طلب قرض يمكن أن يكتشف لاحقا أن الاكتتاب لن يوافق على القرض. لا توجد في الواقع أشياء مثل قروض الرهن العقاري slam-dunk. توجد عدة أسباب للاكتتاب لرفض القرض. عادةً ما يستطيع مشترو المنازل الذين لديهم قرض مخصص للطوارئ إلغاء العقد واسترداد نقودهم.
إذا لم يستطع مشتري المنازل الحصول على قرض بسبب طوارئ التقييم ، لأن التقييم كان منخفضًا ولن يخفض البائع سعر الشراء ، فغالباً ما يكون ذلك سببًا للإلغاء. ولكن لكي تكون محميًا تمامًا في ظل هذه الظروف ، يجب أن يكون لديك قرض طارئ وأن يكون لديك تقييم طارئ في المكان المناسب. تأكد من التحدث إلى الوكيل العقاري الخاص بك قبل توقيع عقد الشراء للحصول على فهم راسخ لكيفية عمل القرض الطارئ في ولايتك.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، BRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا