وقد دفعتني هذه الملاحظات إلى الاعتقاد بأن بعض وكلاء المشتري ، وليس جميعهم بأي امتداد ، نادراً ما يناقشون البنود القابلة للتفاوض في اتفاقية شراء مع المشتري. يقوم العديد من الوكلاء بفحص المربعات وفقًا للعرف المحلي ، ولا يوجد فعلاً أي خطأ في هذا النهج إلا أنه لا يمنح المشتري أو البائع خيارًا أو رأيًا في الأمر ، ناهيك عن فهم شامل عن عرض الشراء .
إذا كان المشتري ينفق مئات الآلاف من الدولارات لشراء منزل ، فإن هؤلاء المشترين يستحقون معرفة النقاط القابلة للتفاوض ويكون لهم صوت في الموقف. وبالمثل ، يجب على البائع معرفة الأشياء التي يمكن التفاوض بشأنها وما إذا كان هناك أي مجال في بعض تكاليف البيع ، مما يؤثر على العائدات الصافية للبائع .
على سبيل المثال ، على الرغم من أنه أمر غير شائع ، إلا أن البائعين قالوا إنهم يفضلون بدلاً من ذلك تقليل سعر البيع بشكل كبير والسماح للمشتري بدفع جميع تكاليف البيع ، باستثناء العمولة .
هناك أسباب للقيام بذلك بهذه الطريقة وأسباب عدم القيام بذلك. ربما يكون الأكثر أهمية في الصفقة الممولة ، إذا كان على المشتري أن يدفع جزء البائع من تكاليف الإغلاق ، فإن ذلك يعني جلب المزيد من المال مقدما للإغلاق. هذا هو يرتد. المشترين غالبا ما تكون ضيقة على الأموال السائلة.
ومع ذلك ، يمكن التفاوض على تكاليف الإغلاق بين الطرفين. من الذي يدفع أي جزء من تكاليف الإغلاق هو عنصر قابل للتفاوض في اتفاقية شراء سكنية ، على الرغم من أنه قد يكون من المعتاد أن يستوعب البائع نسبة أكبر من هذه الرسوم. لماذا البائع؟ لأن البائع عادةً ما يتلقى الأموال في معاملة ويقوم المشتري بإنفاقها من جيبه.
ضع في اعتبارك أيضًا أن كل ولاية في أمريكا تستخدم إلى حد كبير اتفاقية الشراء الخاصة بها. لا يوجد مقاس واحد يناسب الجميع. في تكساس ، تسمى العقود بعقد سكني واحد إلى أربع أفراد ، تم تطويره من قبل لجنة عقارات تكساس.
في كاليفورنيا ، يعد عقد شراء منزل هو اتفاقية شراء سكني في كاليفورنيا وتعليمات الضمان المجمعة ، والتي يتم تحديثها بعناية كبيرة سنوياً من قبل جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين. يبدو في ولاية فلوريدا ، وكلاء استخدام عدة أنواع مختلفة من عقود شراء السكنية التي تمت الموافقة عليها من قبل فلوريدا بار ورابطة فلوريدا للوسطاء العقاريين ، اعتمادا على ما إذا كان المشتري يشتري المنزل كما هو .
ومع ذلك ، حتى مع وجود جميع الاختلافات والطرق المختلفة التي تمارس بها العقارات في جميع أنحاء البلاد ، فإن بعض جوانب اتفاقات الشراء متشابهة.
تكاليف الإغلاق هي رسوم قد ترغب في مراعاتها قبل توقيع اتفاقية الشراء وتسأل الوكيل العقاري الخاص بك إذا كانت قابلة للتفاوض. أدرك أنك قد لا ترغب في محاولة تغيير الطريقة التي تمليها الأعراف المحلية ، على سبيل المثال ، خاصة إذا كنت متورطًا في موقف متعدد العروض لأنه قد يضر بفرص قبولك.
أنواع الرسوم القابلة للتداول في اتفاقية شراء سكنية
- تحويل الضرائب
- رسوم الضمان
- سياسة تأمين عنوان المالك
- إفصاحات الولاية المفوضة
- رسوم نقل HOA ورسوم التوثيق
- التفتيش والتقارير
أنواع بنود التفاوض في اتفاقية شراء سكنية
- مبلغ من إيداع الأموال جدية
- الفترة الزمنية للبائع لتقديم الإفصاحات
- الفترة الزمنية لاستكمال جميع عمليات التفتيش المشتري
- الفترة الزمنية للمشتري للحصول على تقييم
- الفترة الزمنية للمشتري للحصول على موافقة القرض
- عناصر الممتلكات الشخصية التي تبقى مع المنزل
- تركيبات قد تكون مستبعدة من البيع
- الفترة الزمنية لإغلاق الضمان
- الفترة الزمنية للإفراج عن الحالات الطارئة مثل بيع منزل قائم
- الفترة الزمنية للمشي النهائي
- الفترة الزمنية للحيازة
- الأضرار الناجمة
- حل النزاع
- الفترة الزمنية لقبول العرض
يجد العديد من المشترين أنه من المفيد الحصول على نسخة من اتفاقية الشراء السكنية قبل كتابة عرض ما ، ولكن نظرًا لبيئة العمل السريعة والتعرف على عدد المستندات الموقعة عبر الإنترنت ، فقد لا يكون ذلك ممكنًا. تتكون العديد من اتفاقيات الشراء السكنية من 10 صفحات أو أكثر ، وهناك دائمًا مستندات أخرى يمكن أن تصاحب العقد.
بشكل عام ، عندما أعمل مع المحامين ، يريدون قراءة اتفاقية الشراء السكنية بالكامل ، ولا ألومهم. وبالطبع ، فإن معظم البائعين والمشترين في المنازل ليسوا محامين ، لكنني أشجع جميع الأطراف على قراءة العقد بدقة ، وطرح الأسئلة ، ومواصلة طرح الأسئلة إذا كانت الإجابات غير مرضية. لديك الحق في معرفة تفاصيل شراء منزلك. ممارسة هذا الحق. لا ترضى بـ "الأولي هنا" و "وقع هناك".
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.