شراء منزل مع تمويل المالك
إذا سألت البائع مباشرة ، فمن المحتمل أن يقول البائع لا. وغالبًا ما يرفض البائعون الاقتراح الخاص بتمويل المالك نظرًا لأنه لم يشرح أحد ما الفوائد أو التمويل المقترح للمالك كوسيلة لبيع المنزل.
معظم البائعين لا يبيعون المنزل كل يوم. تقتصر معرفتهم على الممارسات التقليدية حيث يذهب المشتري إلى البنك للحصول على قرض عقاري .
ومع ذلك ، بالنسبة للبائع الذي لا يبيع منزله أو عندما يتم تشديد إرشادات المقرض التقليدية ، يصبح تمويل المالك فجأة بشعبية كبيرة. تمويل المالك هو بالتأكيد خيار قابل للتطبيق لبعض في أسواق المشتري . ليس فقط في أسواق البائع.
ما هو تمويل المالك؟
عندما يكون جزء من سعر الشراء أو جزء منه ، ناقصًا الدفعة المقدمة من المشتري ، يحملها البائع (بتمويله) ، يقدم البائع تمويلاً للمالك. لا يهم إذا كان العقار لديه قرض قائم ، إلا بقدر ما قد يكون المقرض الحالي تسريع القرض للبيع بسبب بند الاغتراب . بدلاً من الذهاب إلى البنك ، يقدم المشتري أداة تمويل إلى البائع كدليل على القرض ويسدد الدفعات إلى البائع.
إذا كان العقار حرًا وواضحًا ، وهذا يعني أن البائع لديه عنوان واضح بدون أي قروض ، فقد يوافق البائع على تحمل كل التمويل.
في هذه الحالة ، يتفق المشتري والبائع على سعر الفائدة ومبلغ الدفعة الشهرية ومدة القرض ، ويدفع المشتري للبائع ثمن حقوق البائع على أساس القسط.
يتم تسجيل الأداة الأمنية بشكل عام في السجلات العامة ، والتي تحمي كلا الطرفين. ضع في اعتبارك أن بعض قوانين الولاية تحظر دفعات البالون.
يمكن لبعض تشريعات الحكومة الفيدرالية أيضًا أن تحكم تمويل المالك. قد ترغب في الحصول على المشورة القانونية للتأكد من أنك تتبع القانون.
أنواع تمويل المالك
معظم معاملات الشراء النقدي قابلة للتفاوض. الباعة والمشترين أحرار في التفاوض على شروط تمويل المالك ، مع مراعاة قوانين الربا وغيرها من اللوائح الخاصة بالدولة. مرة أخرى ، قد ترغب في الحصول على المشورة القانونية.
على الرغم من عدم وجود دفعة قياسية مطلوبة ، إلا أن العديد من البائعين يرغبون في الحصول على دفعة أولى كافية لحماية حقوقهم. يمكن أن تختلف المدفوعات المقدمة من قليلة جدًا إلى 30 بالمائة أو أكثر. يرى البائعون أن حقوقهم مضمونة بالدفع المقدم للمشتري لأن المشترين أقل احتمالا للذهاب إلى الرهن إذا استثمروا الكثير من المال مقدما.
بعض الاختلافات في تمويل المالك تشمل:
- عقود الأراضي.
لا تمرر العقود العقارية الملكية القانونية للمشتري ولكنها تعطي للمشتري حق الملكية العادل. يقوم المشتري بتسديد الدفعات للبائع لفترة معينة. عند السداد النهائي أو إعادة التمويل ، يتلقى المشتري هذا الفعل.
- ملاحظات إذنية ورهن .
يمكن للبائعين تحمل الرهن العقاري لرصيد كامل من سعر الشراء (أقل الدفعة الأولى) ، والتي قد تشمل قرض أساسي. يسمى هذا النوع من التمويل "الرهن العقاري الشامل" أو "سند الضمان الشامل" (AITD). يتلقى البائع تجاوز الفائدة على القرض الأساسي.
يجوز للبائع أيضا تحمل الرهن العقاري ، في هذه الحالة ، فإن المشتري يأخذ عنوان خاضع للقرض الحالي أو الحصول على رهن عقاري جديد. يتلقى المشتري عملاً ويمنح البائع رهناً ثانياً لموازنة سعر الشراء ، مخصوماً منه الدفعة الأولى ومبلغ الرهن الأول.
- عقود شراء الإيجار.
البيع بموجب عقد إيجار يعني أن البائع يعطي المشتري حقًا منصفاً ويؤجر العقار إلى المشتري. وعند استيفاء اتفاقية شراء التأجير ، يتلقى المشتري اللقب ويحصل عادة على قرض لدفعه إلى البائع ، بعد الحصول على ائتمان لكل أو جزء من مدفوعات الإيجار تجاه سعر الشراء.
فوائد التمويل المالك لمشتري المنازل
- قليل أو لا مؤهل.
وحتى إذا طلب البائع تقديم تقرير ائتماني عن المشتري ، فإن تفسير البائع لمؤهلات المشتري يكون عادة أقل صرامة وأكثر مرونة من تلك التي يفرضها المقرضون التقليديون.
- تمويل مصمم خصيصًا.
على عكس القروض التقليدية ، يمكن للبائعين والمشترين الاختيار من بين مجموعة متنوعة من خيارات الدفع مثل الفائدة فقط ، أو الإطفاء بسعر فائدة ثابت ، أو أقل من الفائدة ، أو دفع البالون . يمكن أن يتم خلط المدفوعات ومطابقتها. يمكن تعديل أسعار الفائدة بشكل دوري أو البقاء بمعدل واحد لفترة القرض.
- المرونة في الدفع.
المدفوعات إلى أسفل قابلة للتفاوض. إذا كان البائع يريد دفعة أولى أكبر من التي يمتلكها المشتري ، في بعض الأحيان سيسمح البائع للمشتري بإجراء دفعات دورية دفعة واحدة مقابل دفعة أولى.
- انخفاض تكاليف اغلاق .
بدون مقرض مؤسسي ، لا يوجد قرض أو نقاط خصم للدفع. لا توجد رسوم إنشاء أو رسوم معالجة أو رسوم إدارية أو أي من الرسوم المتنوعة الأخرى المتنوعة التي يفرضها المقرضون بشكل روتيني ، والتي توفر الأموال تلقائياً على تكاليف إغلاق المشتري .
- حيازة أسرع.
نظرًا لأن المشترين والبائعين لا ينتظرون قيام المقرض بمعالجة التمويل ، يمكن للمشترين الإغلاق بشكل أسرع والحصول على حيازة المشتري في وقت سابق عبر صفقة قروض تقليدية.
فوائد التمويل المالك للبائعين المنزل
- ارتفاع سعر المبيعات.
نظرًا لأن البائع يقدم تمويل المالك ، فقد يكون البائع في وضع يمكنه من التحكم في السعر الكامل للقائمة أو أعلى.
- الإعفاءات الضريبية .
قد يدفع البائع مبلغًا أقل من الضرائب على البيع بالتقسيط ، حيث لا يُبلغ إلا عن الدخل المتلقاة في كل سنة تقويمية.
- الدخل الشهري.
المدفوعات من المشتري تزيد من التدفق النقدي الشهري للبائع ، مما أدى إلى دخل قابل للإنفاق.
- سعر فائدة أعلى.
يمكن أن يحمل تمويل المالك معدل فائدة أعلى من البائع الذي قد يتلقى في حساب سوق المال أو أنواع أخرى منخفضة المخاطر من الاستثمارات.
- مدة ادراج قصيرة.
يجذب تمويل المالك مجموعة مختلفة من المشترين. إذا لم يتم بيع العقار بموجب طرق تقليدية ، فإن تقديم التمويل للمالك هو إحدى الطرق للتميز عن بحر المخزون ونقل ملكية يصعب بيعها قد لا تبيعها بخلاف ذلك.
في الختام ، قبل الدخول في صفقة مع تمويل المالك ، يرجى استشارة محاميه العقارات والحصول على المشورة القانونية المختصة. لا تعتمد على وكيل عقارك للحصول على معلومات ، إلا إذا كان وكيلك هو محام عقاري ممارسة.