لماذا الصفحة الرئيسية للمشترين مثل عقود الأراضي
كانت العقود العقارية لشراء المنازل تحظى بشعبية كبيرة في أواخر 1970s وأوائل 1980s. في ذلك الوقت ، كانت عقود البيع بالتقسيط ، والتي يطلق عليها أحياناً عقود العمل ، تقدم شروط تمويل أكثر جاذبية على المعدلات الأعلى ومعايير التأهل الصارمة للمقرضين المؤسسيين.
بدأت العقود العقارية تختفي عندما تراجعت متطلبات القروض وانخفضت الأسعار دون 8٪. لكنهم لم يتلاشوا تماما ، وفي الواقع ، عادوا إلى السوق خلال أزمة الرهن العقاري.
فقد بدأ أصحاب المنازل السابقون الذين فقدوا منازلهم بسبب حبس الرهن أو بيعوا عن طريق البيع على المكشوف ، يتكئفون على عقود الأراضي كبديل للتمويل عندما قامت البنوك الكبيرة بإبعادهم.
ما هو عقد بيع أرض بالتقسيط؟
عقد البيع بالتقسيط هو أي نوع من العقود التي تستدعي دفعات دورية ، ولكن في العقارات ، يشار إليه عموما بعقد الأرض أو عقد العمل أو عقد البيع. مصطلح "الأرض" مضلل حيث يمكن استخدام عقد الأرض لشراء أي نوع من العقارات مع أو بدون تحسينات.
ينص عقد البيع بالتقسيط على سعر البيع ، ومبلغ الدفعة المقدمة ، وسعر الفائدة ، ومبلغ المدفوعات الشهرية (أو الدورية) ، وواجبات كل من الطرفين. وهو يغطي مسؤوليات مثل من سيحافظ على المنزل ، ويدفع مقابل التأمين ، وضرائب الملكية - التي هي عادة المشتري. سيشمل العقد اللجوء للبائع في حال توقف المشتري عن سداد الأقساط.
تفاصيل:
- العقود العقارية أو عقود العمل هي اتفاقية أمنية بين البائع ، تدعى بائع ، ومشتري ، يسمى Vendee.
- يوافق البائع على بيع عقار عن طريق تمويل شراء Vendee.
- يحتفظ البائع باللقب القانوني ويتلقى فيندي لقبًا عادلًا.
- يمكن أن يشمل التمويل الذي يحمله المالك رصيد رهن موجود (انظر أكثر أدناه) أو يمكن أن يكون العقار مجانيًا وواضحًا (أفضل خيار).
- عند الدفع بالكامل ، يقوم البائع بتسليم Vendee صكًا إلى مكان الإقامة.
عقود الأراضي الشاملة (الشاملة)
- تحتوي العقود الختامية على رهن حالي.
- يجعل Vendee دفعة واحدة للبائع.
- عند استلام الدفعة ، يقوم البائع بدفع مبلغ المقرض الأساسي ويبقي الباقي.
- إذا كان الرهن العقاري الحالي لديه سعر فائدة أقل من سعر الفائدة على العقد ، فإن البائع يكسب فائدة إضافية على الأموال التي لا تنتمي إلى البائع. هذا هو المعروف باسم تجاوز.
التالي هو كيف يعمل.
- قل سعر البيع هو 100000 دولار.
- يضع Vendee $ 10،000.
- يوافق Vendee على تسديد دفعات بقيمة 90،000 دولار ، تحمل فائدة بنسبة 6.5 ٪ ، تدفع 567 $.
- القرض الأساسي الحالي هو 50،000 دولار ، يدفع بفائدة 5 ٪ مع دفع 268 دولار.
- يحصل البائع على فائدة بنسبة 6.5٪ على حقوق المساهمين بقيمة 40.000 دولار ، بالإضافة إلى فائدة 1.5٪ على الرهون العقارية الحالية البالغة 50.000 دولار وجيوب 299 دولار شهريًا.
- ويدفع Vendee الضرائب والتأمين وجميع تكاليف الملكية الأخرى.
عقود مستقيمة
لا يوجد تجاوز الفائدة في عقد مستقيم. يمكن أن يوافق Vendee على دفع المقرض الحالي مباشرة ودفع دفعة أخرى للبائع ، أو يمكن أن يرسل Vendi دفعة واحدة إلى البائع ، وسوف يقوم البائع بتسديد الدفعات للمقرض الأساسي.
لنلق نظرة على المثال السابق على عقد مستقيمي:
- سعر البيع 100000 دولار.
- Vendee يضع $ 10،000.
- تقوم شركة Vendee بدفع مبلغ 268 دولارًا على رصيد القرض الحالي البالغ 50.000 دولار ، وتحمل فائدة بنسبة 5٪.
- تقوم شركة Vendee بدفع مبلغ ثاني إلى البائع على تمويل يحمله مالكي 40.000 دولار ، وتحمل فائدة بنسبة 6.5٪ وتدفع عند 253 دولار شهريًا.
- مجموع الدفعتين هو 521 دولارًا ، مما يوفر مبلغ 47 دولارًا أمريكيًا شهريًا على مدار الساعة.
قوة البيع
- تقوم بعض شركات الملكية بصياغة وتأمين عقود الأراضي التي تحتوي على بائع ، ومورد ، وأمين. سوف تحتاج إلى الاتصال حول للعثور على مثل هذه الشركة العنوان.
- مثل البائع في وثيقة الثقة ، يقوم البائع و Vendee بتعيين الحق ، والعنوان والمصلحة للوصي بغرض تأمين التزامات البائع و Vendee.
- في حالة توقف Vendee عن سداد المدفوعات ، يملك الوصي القدرة على حجز الرهن تحت قوة البيع.
- تختلف عملية تقديم إشعار بالتغيب من ولاية إلى أخرى.
شروط تسريع في القروض الأساسية
جميع القروض اليوم تحتوي على بنود التسارع والاغتراب . لقد كان للمقرضين تاريخ طويل في طلب القروض على الفور ودفعها إذا أخذ البائعون "عرضة" للقروض القائمة . ذلك لأن المقرضين أرادوا أن يتأهل المشترون ، وأن يدفعوا قروضهم ، وأسعار فائدة أعلى .
تعمل Sue Heimbichner ، وهي ضابط ضمان في Chicago Title في Sacramento ، في هذا المجال منذ عام 1976 وشاهدت شعبية عقود الأراضي تأتي وتذهب. واحدة من أكبر الدعاوى القضائية من تلك الفترة تطورت من المشترين مع الأخذ باللقب رهون عقارية القائمة التي تحتفظ بها الاتحادات الادخارية والقروض الاتحادية. أصدر الكونغرس قانون المؤسسات الإيداعية لعام 1982 ، مما أدى فعليًا إلى القضاء على القدرة على الاستحواذ على القروض الحالية.
يقول Heimbichner المقرضين اليوم تميل إلى النظر في الاتجاه الآخر. وقالت "بعض المقرضين سعداء بسداد مدفوعاتهم". لكن لا تحاول الاستيلاء على القروض المدعومة من الحكومة. "أنت لا تريد أن تعبث مع الحكومة" ، يحذر هيمبشنيكر ، "لأنك ستُصفع". إذا كان عقد الأرض الخاص بك يحتوي على قرض عقاري قائم ، فيجب عليك طلب المشورة من محامٍ عقاري.
نماذج من القروض المدعومة من الحكومة هي Fannie Mae أو Freddie Mac ، والقروض الحكومية هي FHA أو VA.
مجموعة Vendee للحقوق
لجميع الأغراض العملية ، يملك Vendee العقار وله الحق في:
- ملكية.
- التمتع الهادئ واستخدام العقار.
- الاستبعاد ، مما يجبر الآخرين على مغادرة المبنى.
- إعادة بيعها.
فوائد لل Vendee
- لا مؤهل ، على الرغم من أن البائع قد يطلب نسخة من تقرير الائتمان للمشتري.
- مرونة الدفع. المبلغ قابل للتفاوض.
- طول مدة عقد الأرض ، ومعدل الفائدة ، والمدفوعات قابلة للتفاوض.
- تكاليف اغلاق منخفضة. لا توجد رسوم للمقرض للدفع.
- إغلاق سريع. يمكن أن تنتهي المعاملات في غضون 7 أيام أو أقل.
فوائد للبائع
- عادة ما يكون سعر البيع أعلى ولا يوجد تقييم. على الرغم من أن المشترين ينصحون بالحصول على تقييم.
- إذا كنت خاضعًا للضريبة ، فمن المحتمل أن يكون مؤهلاً للحصول على مكسب مؤجل.
- الدخل الشهري.
- في كثير من الأحيان معدل عائد أفضل من حسابات سوق المال .
- إذا كان العقار غير مطابق ، فهذه طريقة سهلة للبيع.
- إغلاق سريع.
نصائح المشتري
- الحصول على تقييم.
- الحصول على تأمين الملكية.
- إشراك خدمات شركة قابضة للإحتفاظ بحيازة فعلية والمستندات الأصلية.
- تحدث إلى محام عقاري .
نصائح البائع
- سحب تقرير الائتمان المشتري.
- قم بتضمين كل من أسماء البائعين والموردين على بوليصة التأمين الحالية.
- استئجار شركة صرف للتعامل مع عملية التعاقد.
- تحدث إلى محام عقاري.
لا ينبغي أن يساء فهم هذه المقالة على أنها تقديم المشورة القانونية. يمكن للمحامين فقط تقديم المشورة القانونية.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، Cal BRE # 00697006 ، هي شركة وساطة في ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.