يحصل مشتري المنازل على فترة سماح شهرية قبل إجراء الدفعة الأولى
يسأل القارئ: "أنا حقا لا أفهم كيف تعمل مدفوعات الرهن العقاري ، ولكن وكيل أعمالي يقول لي أنني لن تضطر إلى تسديد دفعة لفترة طويلة بعد أن أغلق على بيتي الجديد. لقد عملت بجد للحفاظ على عن طريق الائتمان الخاص بي ولا أريد أن أغتنم فرصة للتعبير عنه ، كيف أعرف أن أول مدفوعات رهن عقاري مستحقة؟
الجواب: من الأسهل مما تظن أنه يمكنك معرفة موعد سداد أول دفعة رهن عقاري.
لا تدع كلمة amorzation تخيفك . فهم الاستهلاك هو المفتاح لفهم كيفية عمل الرهن العقاري . الإطفاء هو المصطلح الذي يعني أساسًا أن رصيدك غير المدفوع يعاد حسابه كل شهر استنادًا إلى الدفعات المقدمة إلى المدير والمصلحة. في نهاية فترة الرهن العقاري ، عادةً ما تكون 30 سنة ، يتم سداد القرض.
يتم دفع فوائد الرهن العقاري في المتأخرات
المتأخرات تعني المال المستحق من الماضي. يتم دفع فائدة الرهن العقاري بعد تراكمها ، وليس قبل ذلك. لذلك ، يتم دفع أول دفعة الرهن العقاري الخاص بك في بداية أول شهر كامل بعد إغلاق وكل شهر بعد ذلك .
وعلى العكس من ذلك ، إذا قمت باستئجار منزل في 1 يونيو ، على سبيل المثال ، سيكون الإيجار مستحقًا في 1 يونيو نظرًا لأنه يدفع في شهر يونيو مقدما. ولكن يتم دفع فوائد الرهن العقاري في المتأخرات ، لذلك دفع الرهن العقاري 1 يونيو يدفع الفائدة لشهر مايو بأكمله.
متى تسدد أول دفعة للرهن العقاري؟
عند شراء منزل والحصول على قرض عقاري ، يقوم وكيل الإغلاق بتحصيل الفائدة منك حتى تاريخ 30 يومًا قبل أول شهر كامل.
يتم إدراج الفائدة في كشف الحساب الختامي ويتم تحصيلها كتكلفة إغلاق.
- يتكون سداد الرهن العقاري من جزئين: الفائدة والرئيسي.
- تدفع الفائدة دائما 30 يوما في المتأخرات.
- الجزء الرئيسي من دفع الرهن العقاري الخاص بك يقلل من الرصيد الرئيسي الخاص بك في تاريخ استحقاقها.
لنفترض أن تاريخ الإغلاق هو 15 آذار.
سيتم محاسبتك على الفائدة اليومية الموزعة من 15 مارس وحتى 31 مارس في كشف الحساب الختامي. الفائدة التي يتم تحصيلها عند الإغلاق ستغطي الفوائد المستحقة على الرهن العقاري الخاص بك خلال الستة عشر يومًا الأخيرة في شهر مارس. وبعد ذلك ، سيتم سداد أول دفعة للرهن العقاري في 1 مايو ، وسوف تدفع هذه الدفعة الفائدة لشهر أبريل.
أول حساب مدفوعات رهن موضح
لنفترض أنك تقترض 200000 دولار بفائدة 5٪. تبلغ قيمة الدفعة الشهرية 1.073.64 دولار ، تدفع على أقساط شهرية متساوية لمدة 30 عامًا.
يتم احتساب رسوم الفائدة اليومية - للفترة الزمنية السابقة على 30 يومًا قبل الدفع الأول - من خلال أخذ مبلغ 200،000 مرة من سعر الفائدة بنسبة 5٪. ثم ، قسّم على 12 شهرًا - 833.33 دولارًا أمريكيًا - ومرة أخرى قبل 30 يومًا.
سعر الفائدة اليومي الخاص بك هو 27.78 دولار. إذا أغلقت يوم 15 مارس ، فأنت تستحق 16 يومًا من الفائدة أو 444.48 دولارًا ، والتي تدفعها عند الإغلاق.
عند سداد دفعة بقيمة 1،073.64 دولار في 1 مايو ، سيدفع دفع الرهن العقاري الفائدة لشهر أبريل على النحو التالي:
1.073.64 دولار - 833.33 دولار (فائدة أبريل) = 240.31 دولار ( التخفيض الأساسي ). اطرح $ 240.31 من $ 200،000 ، ورصيدك الجديد غير المدفوع اعتبارًا من 1 أيار هو الآن $ 199،759.69.
على الأرجح سترحب بتنفّس الوقت بين الإغلاق وسداد رهنك العقاري الأول ، نظراً للمبلغ الضخم من المال الذي ستدفعه في الإغلاق.
ولكن في حين قد يبدو أنك تحصل على شهر خالٍ من دفعات السكن عندما تغلق يوم 15 مارس ، فأنت لست كذلك.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.