التفضيلات العقارية للبائعين والمشترين
العديد من عقود الشراء المستخدمة في العقارات تحتوي على أحكام للتناسب بين البائعين والمشترين. قبل التوقيع على عقد شراء ، يجب عليك قراءته لمعرفة كيفية التعامل مع التفضيلات ، لأنك قد ترغب في اقتراح تغيير في إسهاب حول prorations.
في معظم الحالات ، ولكن ليس كلها ، يتحمل المشترون رسومًا. تظهر الرسوم كخصم على البيان الختامي للمشتري وكائتمان في البيان الختامي للبائع.
تزيد الاعتمادات من صافي أرباح البائع وتسدد للبائع عن الأصناف التي قام البائع بدفعها مسبقاً عن الفترة الزمنية التي لا يمتلك البائع فيها العقار.
الرهن العقاري الفائدة
على عكس الإيجار ، والذي يتم دفعه مقدمًا ، يتم دفع فائدة الرهن العقاري في المتأخرات. عندما تدفع دفعة الرهن العقاري في 1 يناير ، على سبيل المثال ، فإنه يدفع الفائدة لشهر ديسمبر.
على قرض عقاري جديد ، يرغب المقرضون في تحصيل الفائدة حتى 30 يومًا قبل أن يتم سداد أول دفعة للرهن العقاري . وهذا يعني أنه إذا أغلقت ، على سبيل المثال ، في 15 نوفمبر ، فسوف يتم دفع أول دفعة للرهن العقاري في 1 يناير. سيدفع قرض الرهن العقاري في يناير 1 الفائدة لشهر ديسمبر.
باعتبارك المقترض ، سيتم تحصيل 15 يومًا من الفائدة على كشف الحساب الختامي ، من 15 تشرين الثاني إلى 1 كانون الأول. لمعرفة سعر الفائدة الخاص بك في هذا السيناريو ، إليك الصيغة التالية:
- مبلغ القرض x سعر الفائدة = فائدة سنوية.
- الفائدة السنوية مقسومة على 12 شهر = فائدة شهرية .
- الفائدة الشهرية مقسومة على 30 يوم = الفائدة اليومية.
- الفائدة اليومية 15 يومًا (لدفع الفائدة حتى 1 ديسمبر) = فائدة تسجيل الديون.
ﯾﻧطﺑق ﻧﻔس اﻟﻣﺑﻟﻎ ﻋﻟﯽ اﻟﺑﺎﺋﻌﯾن اﻟذﯾن ﯾﺟب أن ﯾدﻓﻌوا ﻓﺎﺋدة ﺑﺎﻟﺗزاﻣن ﻣﻊ ﻣﮐﺎﻓﺄة اﻟﻘرض ، وذﻟك طﺑﻘﺎً ﻟﻣطﻟب اﻟﻣﺳﺗﻔﯾد ﻣن اﻟﻣﻘرض.
الضرائب العقارية العقارية
كل دولة تبني السنة التقويمية للضريبة العقارية بشكل مختلف.
في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، تكون السنة التقويمية من 1 يوليو إلى 30 يونيو. أولاً ، اكتشف كيف تجمع محافظتك الضرائب. تقوم بعض الولايات بجمع ضرائب الملكية مقدمًا ، وبعضها يتأخر في سدادها ، وتعتمد بعض المجموعات على الوقت من السنة.
يتم دفع الضرائب في الغالب على دفعتين. والشيء التالي هو معرفة ما إذا كانت الفترة التي يتم إغلاقها تتضمن ضرائب مسبقة الدفع. إذا كانت الضرائب مسبقة الدفع ، وكنت أنت البائع ، فستحصل على رصيد. إذا كانت الضرائب مسبقة الدفع ، وكنت أنت المشتري ، فسيتم تحصيل رسوم منك. العكس هو الصحيح إذا لم تكن الضرائب مستحقة وواجبة السداد - سيحصل الباعة على سعر مدين ومشترين لبطاقة ائتمان.
في بعض المواقف ، حتى إذا لم تكن الضرائب مستحقة وواجبة الدفع ، إذا كان تاريخ إقفال بابك أقرب إلى تاريخ استحقاق الضرائب ، فستقوم أقرب بدفع الضريبة من عوائد البائع ، مع إضافة الجزء غير المستخدم إلى البائع وتحصيل الرسوم المشتري وفقا لذلك.
سيطلب بعض المشترين الذين يحسبون حسابًا عدم دفع الضرائب في عقد الشراء ، إذا كان من الواضح أنه يتوقع من المشتري أن يسدد للبائع جزءًا من الضرائب المدفوعة مسبقًا. إذا كنت بائعًا في هذه الحالة ، ولم تفهم أهمية "عدم التسعير" ، فسوف تدفع ضرائب لفترة لم تشغلها.
المستحقات رابطة مالك المنازل التوراتة
بما أن معظم جمعيات أصحاب المنازل تجمع الرسوم الشهرية مقدما (بعض فواتير HOAs فصلية أو سنوية) ، إذا لم يدفع البائع بعد الرسوم ، سيتم دفع الرسوم من عائدات البائع. سيحصل البائع على رصيد للجزء غير المستخدم من المستحقات.
على سبيل المثال ، إذا كانت الرسوم 300 دولار في الشهر ، فإن السعر اليومي هو 10 دولارات. عندما يتم إغلاق معاملة في اليوم العاشر من الشهر ، سيتم خصم 10 أيام من رسوم خدمة HOA أو 100 دولار أمريكي للبائع. سيدفع المشتري 200 دولارًا لمدة 20 يومًا من مستحقات HOA.
إيجار prorations
يتم دفع الإيجار مقدما. يتوقع المشترون الذين يشترون عقارًا استثماريًا الحصول على رصيد لهذا الجزء من الإيجار الذي يغطي الفترة الزمنية التي سيمتلك فيها المشتري العقار.
سيؤدي البيع الذي يغلق في 15 نوفمبر ، والذي يتضمن عقارًا يشغله المستأجر يستأجر 1000 دولار شهريًا ، إلى حصول المشتري على رصيد لمدة 15 يومًا من الإيجار المدفوع مقدمًا أو 500 دولار.
سيحصل البائع على خصم بقيمة 500 دولار. كما يتم تحويل ودائع الضمان التي يحتفظ بها البائع إلى المشتري كائتمان للمشتري وخصم على البائع.
تقدمات التأمين
يتم دفع أقساط التأمين مقدما. عادة ما يأخذ المشترون بوليصة تأمين ضد مخاطر / حرائق جديدة عند شراء منزل . ومع ذلك ، إذا كان المشتري يفترض قرض البائع الحالي أو الشراء على عقد أرض ، قد يطلب المشتري من البائع نقل بوليصة التأمين الحالية.
يتم نقل وثائق التأمين ضد الحريق مع أو بدون النظر. مع النظر يعني أن البائع سوف يعوض عن تلك الفترة لن يكون البائع مالك العقار. بدون اعتبار يعني أنه لن يكون هناك تقدمات. يحصل معظم المشترين على سياسة جديدة اليوم.
فائدة التقويم
ليس من المعتاد تقريبًا توزيع المنافع عند الإغلاق ، ولكن يتم تطبيق التفضيلات على بعض البلديات. في مقاطعة ساكرامنتو ، على سبيل المثال ، إذا لم يدفع البائع خدمات المحافظة أو المدينة (المياه والصرف الصحي والقمامة) ، فستتحول المرافق إلى التقييمات الضريبية.
يتم بعد ذلك خصم المنافع من فاتورة الضريبة على التورتة ، ويُضاف إلى المشتري مقابل فواتير الضرائب المستقبلية. سترى هذا الوضع يحدث في مبيعات قصيرة وحبس الرهن ، لأنه إذا كان البائع لا يدفع مدفوعات الرهن العقاري ، من المحتمل أن البائع لا يدفع فواتير الخدمات ، إما.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.