ستحدد قيمة الفائدة المدفوعة مسبقًا وقت بدء الدفعة الأولى. العديد من المقترضين يفضلون سداد الرهن العقاري في أول كل شهر.
البعض يفضل الخامس عشر. في بعض الأحيان ، سيختار المقرضون تاريخ الدفع هذا ، لذا اسأل عما إذا كان لديك تفضيل.
يتم دفع الفائدة في المتأخرات
في الولايات المتحدة ، تدفع الفوائد المتأخرة. وهذا يعني أن سداد أصلتك وفوائدك سيدفع فائدة فترة الثلاثين يومًا السابقة لتاريخ استحقاق الدفع مباشرةً. إذا كنت تبيع منزلك ، على سبيل المثال ، سيطلب وكيل الإغلاق طلب المستفيد ، والذي سيجمع أيضًا فائدة غير مدفوعة. دعونا نلقي نظرة فاحصة.
على سبيل المثال ، لنفرض أن الدفعة التي تبلغ 599.55 دولار أمريكي مستحقة الدفع في الأول من كانون الأول (ديسمبر). يبلغ رصيد القرض 100000 دولار ، وتحمل فائدة بنسبة 6٪ سنويًا ، ويتم إهلاكها على مدار 30 عامًا. عند إجراء دفعتك بحلول الأول من كانون الأول ، فإنك تدفع فائدة شهر تشرين الثاني (نوفمبر) بأكمله ، وكل 30 يومًا.
إذا كنت ستغلق قرضك في 15 أكتوبر ، فستقوم بدفع فائدة مسبقة من 15 أكتوبر وحتى 31 أكتوبر للمقرض. قد يبدو أنك تحصل على 45 يومًا مجانًا قبل أن يتم الدفع الأول في 1 كانون الأول ، ولكنك لست كذلك.
ستدفع 15 يومًا من الفائدة قبل الإغلاق و 30 يومًا آخر من الفائدة عند إجراء أول دفعة لك.
حساب رصيدك الأساسي غير المدفوع
إذا كنت تريد معرفة رصيد قرضك الأساسي غير المدفوع المتبقي بعد سداد أول رهن عقاري ، فمن السهل حسابه. أولاً ، اصطحب رصيد القرض الأساسي الخاص بك وهو 100،000 دولار وضربه مرة أخرى بمعدل فائدة سنوي 6٪.
مبلغ الفائدة السنوي هو 6000 دولار. قسمة الرقم السنوي على الاهتمام بـ 12 شهرًا للوصول إلى الفائدة الشهرية المستحقة. هذا الرقم هو 500.00 دولار.
نظرًا لأن الدفعة المطفأة في 1 ديسمبر هي 599.55 دولارًا ، ولتحديد الجزء الأساسي من هذه الدفعة ، يمكنك طرح رقم الفائدة الشهرية (500 دولار) من أصل ومبلغ الفائدة (599.55 دولار). والنتيجة هي 99.55 دولارًا ، وهي الجزء الأساسي من دفعتك.
الآن ، طرح الجزء الرئيسي 99.55 دولار دفعت من الرصيد الأساسي غير المسدد من 100،000 دولار. هذا الرقم هو $ 99،900.45 ، وهو الرصيد الأساسي غير المدفوع المتبقي في 1 ديسمبر. إذا كنت تسدد قرضًا ، يجب إضافة فائدة يومية إلى الرصيد غير المدفوع حتى اليوم الذي يتسلم فيه المقرض مبلغ الراتب.
ملاحظة: مع كل دفعة متتالية ، سينخفض رصيدك الأساسي غير المدفوع عن طريق مبلغ تخفيض أساسي أعلى قليلاً عن الشهر السابق. ويرجع ذلك إلى أنه على الرغم من احتساب الرصيد غير المدفوع باستخدام نفس الطريقة كل شهر ، فإن الجزء الأساسي من الدفعة الشهرية سيزداد بينما يقل جزء الفائدة.
أنت تعلم الآن أن رصيدك الأساسي غير المدفوع بعد دفعتك لشهر December سيكون $ 99،900.45. لمعرفة الرصيد المتبقي بعد دفعة 1 يناير ، ستقوم بحسابه باستخدام الرصيد الجديد غير المدفوع:
- $ 99،900.45 x 6٪ فائدة = $ 5،994.03 ÷ قبل 12 شهر = $ 499.50 فوائد مستحقة لشهر ديسمبر. تساوي دفعة شهر كانون الثاني دفعة دفعتك في الأول من كانون الأول لأنها مطفأة. هو 599.55 دولار. سوف تطرح الفائدة المستحقة لشهر ديسمبر من 499.50 دولار من دفعتك. وهذا يترك 100.05 دولار يتم دفعها للمدير على قرضك.
- رصيدك اعتبارًا من 1 كانون الأول (ديسمبر) هو 99،900 دولارًا أمريكيًا (أو ما يعادله بالعملة المحلية) ، والذي تطرح منه الجزء الأساسي من دفعة 1 كانون الثاني (يناير) التي تبلغ 100.05. هذا يساوي $ 99،800.40 كرصيدك الأساسي الجديد غير المدفوع.
الحوسبة الفائدة اليومية
لحساب الفائدة اليومية لمقرض القرض ، خذ التوازن الأساسي مرات سعر الفائدة وتقسمه على 12 شهرًا ، مما يمنحك الفائدة الشهرية. ثم قسّم الفائدة الشهرية بمقدار 30 يومًا ، مما يساوي الفائدة اليومية.
قل ، على سبيل المثال ، أن عمك يمنحك مبلغ 100،000 دولار مقابل هدية ليلة رأس السنة الجديدة وقررت أن تدفع رهنك العقاري في 5 يناير.
أنت تعرف أنك ستدين بمبلغ 99،800،40 دولار اعتبارًا من 1 يناير. ولكنك ستدين بـ 5 أيام من الاهتمام. كم ثمن ذلك؟
- 99،800،40 دولارًا x 6٪ = 5،988.02 دولارًا. القسمة على 12 شهرًا = 499 دولارًا. القسمة على 30 يومًا = 16.63 دولارًا أمريكيًا × 5 أيام = خصم بقيمة 83.17 دولارًا أمريكيًا لمدة خمسة أيام.
- أنت سترسل المقرض $ 99،800.40 زائد $ 83.17 فائدة لدفع إجمالي $ 88،883،00.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.