ما هو الرهن العقاري معدل قابل للتعديل؟
رهن معدل قابل للتعديل ، يسمى ARM للاختصار ، هو الرهن العقاري مع سعر الفائدة المرتبط بمؤشر اقتصادي. يتم تعديل سعر الفائدة والمدفوعات بشكل دوري لأعلى أو لأسفل مع تغير المؤشر.
مصطلحات ARM
فهرس
الفهرس هو دليل يستخدمه المقرضون لقياس تغيرات أسعار الفائدة. تتضمن الفهارس العامة المستخدمة من قبل المقرضين نشاط سندات الخزانة لمدة سنة وثلاث سنوات وخمس سنوات ، ولكن هناك العديد من المؤشرات الأخرى.
يتم ربط كل ARM إلى فهرس معين.
حافة
فكر في الهامش كعلامات للمقرض. هو سعر الفائدة الذي يمثل تكلفة المقرض لممارسة الأعمال بالإضافة إلى الربح الذي ستجنيه على القرض. يتم إضافة الهامش إلى معدل الفهرس لتحديد سعر الفائدة الإجمالي الخاص بك. عادة ما يبقى هو نفسه خلال حياة قرض منزلك .
فترة التكيف
فترة التسوية هي الفترة بين تسويات سعر الفائدة المحتملة.
قد تشاهد ARM الموضح بالأرقام مثل 1-1 ، 3-1 ، و5-1. يشير الرقم الأول في كل مجموعة إلى الفترة الأولية للقرض ، والتي خلالها سيبقى سعر الفائدة الخاص بك كما هو في اليوم الذي وقعت فيه أوراق القرض الخاصة بك.
الرقم الثاني هو فترة التعديل ، ويوضح كم مرة يمكن إجراء التعديلات على المعدل بعد انتهاء الفترة الأولية. الأمثلة المذكورة أعلاه هي جميع ARMs مع تعديلات سنوية - مما يعني أن التعديلات قد تحدث كل عام.
إذا كانت دفعاتي يمكن أن ترتفع ، فلماذا يجب أن أعتبر ARM؟
سعر الفائدة الأولي لـ ARM هو أقل من سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت ، حيث يبقى سعر الفائدة على حاله خلال فترة القرض. يعني السعر الأقل دفعات أقل ، مما قد يساعدك على التأهل للحصول على قرض أكبر.
كم من الوقت تخطط لامتلاك المنزل؟
إن إمكانية زيادة السعر ليست عاملًا مهمًا إذا كنت تخطط لبيع المنزل في غضون بضع سنوات.
هل تتوقع أن يزيد دخلك؟ إذا كان الأمر كذلك ، فقد تغطي الأموال الإضافية الدفعات الأعلى الناتجة عن زيادة السعر.
يمكن تحويل بعض ARMs إلى الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت . ومع ذلك ، يمكن أن تكون رسوم التحويل عالية بما يكفي لإزالة جميع المدخرات التي شاهدتها مع السعر الأقل الأولي.
مؤشرات ARM
على الرغم من أنه لا يمكنك إملاء أي مؤشر يستخدمه المقرض ، يمكنك اختيار القرض والمقرض بناءً على الفهرس الذي سيتم تطبيقه على القرض. اسأل المقرض عن كيفية أداء كل مؤشر في الماضي. هدفك هو العثور على ARM المرتبط بفهرس ظل ثابتًا إلى حد ما على مدار سنوات عديدة.
عند مقارنة المقرضين ، والنظر في كل من المؤشر ومعدل الهامش المقدمة.
أسعار مخفضة وعمليات الشراء
عندما تشتري منزلاً ، قد تصادف البائعين الذين يعرضون عليك دفع رسم شراء يسمح للمقرض بتقديم سعر مبدئي أقل من مجموع المؤشر والهامش. تقدم شركات بناء المنازل الجديدة أحيانًا هذا النوع من حزمة الشراء للمساعدة في نقل الأشخاص إلى منازلهم.
سينتهي سعر الشراء في نهاية المطاف ويمكن أن ترتفع دفعاتك بشكل كبير إذا تم تعديل معدل ARM صعودًا في نفس الوقت الذي تنتهي فيه الخصومات.
ضع في اعتبارك أن البائعين يرفعون أحيانًا سعر المنزل بالمبلغ الذي يدفعونه مقابل قرض الشراء. قد تتجاوز التكلفة الإضافية في الوقت المحدد أي وفورات من الخصم المبدئي.
قبعات سعر الفائدة
تحدد حدود الأسعار مدى الفائدة التي يمكن تحصيلها منك. هناك نوعان من أغطية أسعار الفائدة المرتبطة بأجهزة ARM.
- تحد حدود الأسعار الدورية من المبلغ الذي يمكن أن يرتفع به معدل فائدتك من فترة تعديل إلى أخرى. ليست كل أجهزة ARM تحتوي على حدود دورية.
- تحدد الحدود القصوى للسعر مقدار الفائدة التي يمكن أن تزيد خلال فترة القرض. القبعات الشاملة مطلوبة بموجب القانون منذ عام 1987.
قبعات الدفع
يحدد الحد الأقصى لدفعات الدفع المبلغ الذي يمكن أن تزيده الدفعة الشهرية في كل تعديل. غالباً ما لا تحتوي أذرع ARM ذات أغطية الدفع على حدود دورية.
الكميات المرحلة
إذا كان الحد الأقصى لسعر الفائدة يحتفظ بفائدتك عند تعديل حتى إذا ارتفع المؤشر ، يمكن ترحيل مبلغ الزيادة إلى فترة التسوية التالية.
حذار من الاستهلاك السلبي
يتم الإطفاء عندما تكون المدفوعات كبيرة بما يكفي لدفع الفائدة المستحقة بالإضافة إلى جزء من الأصل.
يحدث الإطفاء السلبي عندما لا تغطي المدفوعات تكلفة الفائدة. يتم إضافة المبلغ غير المسدد مرة أخرى إلى القرض ، حيث يولد المزيد من الديون الفائدة. إذا استمر هذا ، يمكنك إجراء العديد من الدفعات ، ولكنك مدين بأكثر مما كنت تفعله في بداية القرض.
عادةً ما يحدث الإطفاء السلبي عندما يكون للقرض سقف دفع يحافظ على دفعات شهرية من تغطية تكلفة الفائدة.
مطلوب من المقرضين أن يعطوك معلومات مكتوبة لمساعدتك على مقارنة وتحديد الرهن العقاري. لا تتردد في طرح العديد من الأسئلة التي تحتاجها لمساعدتك على فهم كل جانب من جوانب ARMs وقروض المنازل الأخرى التي يتم تقديمها لك.
الحصول على حقائق حول الرهون العقارية معدل قابل للتعديل
ما هي مخاطر الرهن العقاري معدل قابل للتعديل؟ تقليل المخاطر الخاصة بك النظر في القضايا التالية قبل قبول ARM.
أسعار مخفضة - عمليات الشراء
يدفع البائعون أحيانًا رسومًا تسمح للمقرض بعرض سعر مبدئي أقل من مجموع المؤشر والهامش. سينتهي سعر الشراء في نهاية المطاف.
- الضربة المزدوجة
يمكن أن ترتفع دفعاتك بشكل كبير إذا تم تعديل السعر الخاص بك لأعلى في نفس الوقت الذي تنتهي فيه الخصومات. - هو سعر مخفض جدير بالاهتمام؟
يجوز للبائعين رفع سعر المنزل بالمبلغ الذي يدفعونه مقابل قرض الشراء. قد تتجاوز التكلفة الإضافية في الوقت المحدد أي وفورات من الخصم المبدئي.
قبعات سعر الفائدة
تحدد حدود الأسعار مدى الفائدة التي يمكن تحصيلها منك. هناك نوعان من أغطية أسعار الفائدة المرتبطة بأجهزة ARM.
- تحد حدود الأسعار الدورية من المبلغ الذي يمكن أن يرتفع به معدل فائدتك من فترة تعديل إلى أخرى. ليست كل أجهزة ARM تحتوي على حدود دورية.
- تحدد الحدود القصوى للسعر مقدار الفائدة التي يمكن أن تزيد خلال فترة القرض. القبعات الشاملة مطلوبة بموجب القانون منذ عام 1987.
قبعات الدفع
يحدد الحد الأقصى لدفعات الدفع المبلغ الذي يمكن أن تزيده الدفعة الشهرية في كل تعديل. غالباً ما لا تحتوي أذرع ARM ذات أغطية الدفع على حدود دورية.
الكميات المرحلة
إذا كان الحد الأقصى لسعر الفائدة قد أدى إلى انخفاض الفائدة على الرغم من ارتفاع المؤشر ، يمكن ترحيل مبلغ الزيادة إلى فترة التسوية التالية.
الاستهلاك السلبي
يحدث الإطفاء عندما تكون المدفوعات كبيرة بما يكفي لدفع الفائدة المستحقة بالإضافة إلى جزء من المبدأ.
- يحدث الإطفاء السلبي عندما لا تغطي المدفوعات تكلفة الفائدة. يتم إضافة المبلغ غير المسدد مرة أخرى إلى القرض ، حيث يولد المزيد من الديون الفائدة. إذا استمر هذا ، يمكنك إجراء العديد من الدفعات ، ولكنك ما زلت مدينًا بأكثر مما كنت تفعله في بداية القرض.
- عادةً ما يحدث الإطفاء السلبي عندما يكون للقرض سقف دفع يحافظ على دفعات شهرية من تغطية تكلفة الفائدة.
- لا يكون للإطفاء السلبي تأثير كبير عندما تكون العقارات متقنة بشكل جيد ، لذلك قد تكون المدفوعات الأقل أكثر جاذبية بالنسبة لك من دفع هذا المبدأ.
مطلوب من المقرضين أن يعطوك معلومات مكتوبة لمساعدتك على مقارنة وتحديد الرهن العقاري. لا تتردد في طرح العديد من الأسئلة التي تحتاجها لمساعدتك على فهم كل جانب من جوانب القرض