أخذ قرض أكثر من الآخر يجعل تحسس لبعض مشتري المنازل
ومع المضي قدمًا ، فإن افتراضات القروض العقارية تجد مكانًا في سوق العقارات. فهي ليست لكل مشتري منزل ، ولا تتناسب مع أهداف كل بائع. ولكن في بعض الحالات ، قد يكون افتراض القرض هو الخيار الأفضل لجميع الأطراف المعنية ، بشرط بالطبع أن المقرض الحالي سيسمح بافتراض القرض.
هذا في حد ذاته هو كيكر.
لماذا يفضل بعض المشترين على قرض جديد على قرض عقاري الافتراض
- الكثير من الأسهم
جزء من السبب في عدم استخدام افتراضات القروض خلال أواخر الثمانينيات وأوائل التسعينات هو أنه خلال سنوات الازدهار ، كان لدى البائعين الكثير من الأسهم ، ولم يكن لدى المشترين ما يكفي من النقود لسد الفجوة بين سعر القرض وسعر البيع . كان العديد من البائعين غير راغبين في تمويل المالك .
- معدل إهتمام قليل
سبب آخر هو أن افتراضات القروض تراجعت على طول الطريق لعدة عقود هو أن المشترين عادة ما يحصلون على فائدة أقل من خلال الحصول على قرض جديد من خلال افتراض القرض الحالي. لم يكن من المنطقي من الناحية المالية أن نفترض قرضاً بنسبة 7 في المائة عندما عرض البنك في الشارع 5 في المائة.
- عبارات الاغتذاء
السبب الرئيسي وراء اتباع عدد قليل جدا من المشترين افتراضات القروض من عام 1990 حتى عام 2009 هو أن كل الرهن العقاري تقريبا يحتوي على بند الاغتراب . أعطى بند الاغتراب في الرهن العقاري للبنك الحق في التسريع ، وهذا يعني مطالبة الدفع الفوري بالكامل ، في حالة نقل الملكية.
قبل النظر في قرض الرهن العقاري الافتراض
المناخ يحتاج إلى أن يكون صحيحا لافراض قرض الرهن العقاري الافتراض. هناك عموما ثلاثة أنواع من القروض التي تسمح بالافتراض : قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى والقروض الاستثمارية. عادة ما تطالب القروض الأخرى بالدفع بالكامل في حالة بيع المنزل لمشتري آخر. في بعض الأحيان ، يحصل المشترون على حق الملكية ولا يتحملون القرض. شراء موضوع المنزل يمكن أن يكون محفوفة بالمخاطر. قبل النظر في افتراض القرض:
- مقارنة أسعار الفائدة
عندما تكون أسعار الفائدة أعلى من سعر الفائدة على القرض الحالي ، يمكن أن يكون من المنطقي أن نفترض القرض الحالي بسعر فائدة أقل. الفرق في الدفعة الشهرية على 200000 دولار في 5 في المئة مقابل 7 في المئة هو 257 دولار في الشهر. على مدى 5 سنوات ، وهذا هو وفورات قدرها 15،420 دولار.
- قارن رسوم القرض
ونظراً لمتطلبات إتحاد النقل المعرفي الفدرالي ( TRID) ، يُطلب من المقرضين إعطاء المقترضين تقديراً لتكاليف الإغلاق ، تسمى تقدير القرض. يحدد تقدير القرض جميع التكاليف المرتبطة بالحصول على قرض عقاري . بشكل عام ، يدفع المشترون الكثير في رسوم القروض للحصول على قرض جديد أكثر من تكاليف الحصول على قرض قائم. قد يكون الفرق عدة آلاف من الدولارات أو أكثر. اطلب من المصرف أن يعطيك بياناً يحتوي على رسوم افتراض القرض.
- الحصول على بيان المستفيد ونسخة من الرهن العقاري
قبل أخذ كلمة البائع الخاصة به وإنفاق المال على تفتيش المنزل ، احصل على نسخة من بيان المستفيد لتحديد رصيد القرض غير المسدد وما إذا كان القرض مفترضًا حقًا. في أسواق العقارات الأكثر هدوءًا ، قد يكون الفرق بين الرصيد غير المسدد وسعر البيع منخفضًا بما يكفي لأن دفع الدفعة الأولى بنسبة 10 أو 20 بالمائة سيسمح لك بدفع مبلغ نقدي للقرض.
من الحكمة استشارة محام عقاري لمعرفة المزيد عن حقوقك ومسؤولياتك قبل الالتزام بأي خيارات تمويل إبداعية. لا شيء من أي وقت مضى الضربة القاضية بعد الآن.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.