كيف يتم تحديد معدلات الرهن العقاري؟

تعلم ما إذا كانت تخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية يمكن أن تقلل من مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك

هناك نوعان من المفاهيم الخاطئة الشائعة من قبل الأفراد في وسائل الإعلام المالية والعقارات ومهارات الإقراض ، بما في ذلك تلك الخاصة بالجمهور. إنه شيء واحد بالنسبة للشخص العاديين لتخطئه ؛ إنه شيء آخر تمامًا عندما يخطئ المحترف المالي.

الأول هو كيف يتم تحديد معدلات الرهن العقاري ، تليها تأثير على معدلات الرهن العقاري من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي.

ما هي معدلات الرهن العقاري على أساس؟

الجواب الصحيح الوحيد هو سندات الرهن العقاري أو الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية .

لا تستند معدلات الرهن العقاري على مذكرة الخزانة لمدة 10 سنوات. عند التسوق للحصول على قرض منزل جديد ، سوف يقفز العديد منكم عبر الإنترنت إلى موقع الويب المالي المفضل لديك لمعرفة كيف يقوم قانون الخزانة لأجل عشر سنوات. في الواقع ، والأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS) ، تسبب تقلب أسعار الرهن العقاري. في الواقع ، ليس من غير المعتاد رؤيتهم يتنقلون في اتجاهات مختلفة تمامًا ، وبدون توجيه مهني ، يمكن أن تؤدي الحركة المربكة إلى اتخاذ قرار مالي سيئ.

العديد من المراسلين في سوق السندات يربطون بشكل خاطئ معدلات الرهن العقاري بأداء T-Bill لمدة 10 سنوات. يمتلك العديد من هؤلاء المراسلين الماليين معرفة واسعة بأسواق السندات ، لكنهم ليسوا خبراء في الرهن العقاري ولا يفهمون بشكل كامل كيف يتم تحديد أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

اقتراحي هو تجنب العمل مع محترفي الإقراض الذين يبقون أعينهم على المؤشرات الخاطئة.

خفض أسعار الفائدة الفدرالية - لماذا لا تتراجع معدلات الرهن العقاري؟

عندما يخفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الخصم على المدى القصير ، تم تصميم هذا لتحفيز إنفاق المستهلك على الائتمان قصير الأجل ، والذي يؤثر على أسعار بطاقات الائتمان ، وبعض قروض السيارات وخطوط الائتمان.

معدل الخصم على المدى القصير له تأثير طفيف على معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل.

فكر في هذا: يتحرك السوق بشكل أسرع مما قد تتوقع - في بعض الأحيان بسرعة البرق. عندما يكتشف المستثمرون حافزاً قصير الأجل ، فإنهم ينقذون من الملاذ الآمن للسندات - أو الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية - وينقلون تلك الدولارات إلى الأسهم.

عندما يحدث هذا ، نرى تجمعاً في سوق الأسهم وتصفية للقروض المدعومة بالقروض العقارية ، وكلاهما يؤديان إلى ارتفاع أسعار الفائدة .

لقد سمعنا جميعاً الإعلانات التجارية الإذاعية من المقرضين: "إن الاحتياطي الفيدرالي هو مرة أخرى - خفض معدلات الفائدة. لا تفوت هذه الفرصة للحصول على أقل المعدلات بالسنوات! اتصل بنا اليوم ، قبل فوات الأوان! ” حتى أننا نسمع ذلك في الأخبار الليلية: “ بنك الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة مرة أخرى. سيساعد هذا الإجراء على تحفيز سوق الإسكان ".

هم ليسوا بالضرورة يكذبون علينا ، لكنهم يخدعون من خلال الإشارة إلى أن معدلات الرهن العقاري سوف تسير على الطريق الصحيح والسقوط. لا تسقط على الضجيج إنها حيلة. إنهم يرون إذا ما قالوا إن شيئًا ما حقيقي لفترة طويلة ، سيبدأ الناس في تصديقه. إنه يجعل الهاتف يرن ، وهذا كل ما يهم العديد من هؤلاء المقرضين ، وبعضهم ، قد أضيف ، تتأرجح على الانقراض.

حقيقة تخفيض سعر الفدرالي

عندما يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة ، خاصة من خلال انخفاض كبير أو متكرر في النقاط المئوية ، يفترض الناس تلقائياً أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض. ولكن إذا اتبعت معدلات الرهن العقاري ، مثلما أفعل ، سترى أن معظم الوقت ينخفض ​​ببطء شديد ، إذا حدث ذلك على الإطلاق. من الناحية التاريخية ، عندما قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة بشكل كبير ، تظل أسعار الفائدة مطابقة تقريبًا للمعدلات التي تم تحديدها قبل أشهر من التخفيض ، وذلك بعد شهور من التخفيض.

لا تعتبر تحركات بنك الاحتياطي الفيدرالي غير ذات صلة تمامًا ، ولها تأثير متأخر وغير مباشر على أسعار قروض المنازل. عندما يقلق المستثمرون بشأن التضخم ، فإن هذا القلق سيدفع أسعار الفائدة. عندما يريد الكونغرس تحفيز العمل وجمع الأموال من أجل عجز ، فإنه سيخلق المزيد من سندات الخزانة الأمريكية لشراء الناس. هذا العرض الإضافي من سندات الخزانة الجديدة يمكن أن يؤدي أيضًا إلى ارتفاع الأسعار.

أحذر موكلي لتجنب صفارات الإنذار والإحساس الزائف بالأمان الذي يخلقه من خلال التفكير في أن معدلات القروض العقارية ستتحسن لمجرد تخفيض أسعار الفائدة.

والأمر الأكثر أهمية هو عندما يكون المشتري في طور اتخاذ قرار بشأن تأمين قرض قبل خفض الفائدة من البنك الفيدرالي. لنقل أن المشتري في عقد ، ويعتقد أن الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة الأسبوع المقبل. قد يميل المشتري إلى الانتظار قبل قفل القرض - خطأ كبير.

عندما يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بهذا الانخفاض الكبير ، مثلا بـ 50 نقطة أساس أو أكثر ، فإنه يمكن أن يؤدي في الواقع إلى ارتفاع أسعار الفائدة الثابتة لمدة 30 عاما . ولكن مع مرور الوقت فإن المعدلات تخفض أو تستعيد خسائرها بشكل عام - وهذا يتوقف بالطبع على اتجاهات السوق الحالية. لذا ، إذا كان المشتري في غضون ثلاثة أسابيع من الإغلاق قبل تخفيض البنك الفيدرالي المتوقع ، فإنني عادة ما أوصي بقفل الفائدة قبل تخفيض سعر الفائدة الفيدرالي لحماية سعر الفائدة الجيد الأصلي.

_{دان ثارب يعمل في شركة كومستوك للرهن العقاري في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، BRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}