كيف عملت الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري حتى لم يفعلوا ذلك
عندما تستثمر في MBS ، فأنت تشتري حقوق الحصول على قيمة حزمة الرهونات.
ويشمل ذلك الدفعات الشهرية وسداد أصل القرض. لأنها أمنية ، يمكنك شراء جزء فقط من الرهن العقاري. تتلقى جزء معادل من المدفوعات. إن MBS هو مشتق لأنه يستمد قيمته من الأصل الأساسي.
كيف يعمل الأمن العقاري المدعومة
أولاً ، يقوم البنك أو شركة الرهن العقاري بتقديم قرض السكن. ثم يبيع البنك هذا القرض إلى بنك استثماري . ويستخدم المال المتلقاة من البنك الاستثماري لتقديم قروض جديدة.
يضيف المصرف الاستثماري القرض إلى مجموعة من القروض العقارية بأسعار فائدة مماثلة. يضع الحزمة في شركة خاصة مصممة لهذا الغرض. يطلق عليه سيارة الأغراض الخاصة أو مركبة الاستثمار الخاصة. هذا يحافظ على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري منفصلة عن الخدمات الأخرى للبنك. تقوم شركة SPV بتسويق الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية. الرهون العقارية البقاء في SPV.
وتشارك الوكالات الحكومية أيضا في معظم الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية.
هذه هي فاني ماي وفريدي ماك وجيني ماي. فاني ماي وفريدي ماك كلاهما شراء وبيع MBS. الحكومة الفيدرالية تضمن المدفوعات. أولئك الذين اشتروا MBS يعرفون أنهم لن يفقدوا استثماراتهم. كما يضمن Ginnie Mae أن المستثمرين سيحصلون على مدفوعاتهم. (المصدر: "الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري" ، SEC.)
أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
أبسط MBS هي شهادة مشاركة المرور . ويدفع لحامليها حصتهم العادلة من مدفوعات الفائدة الرئيسية ومدفوعات الفائدة المستحقة على حزمة الرهن العقاري.
في أوائل 2000s ، نما سوق MBS تنافسية للغاية. خلقت البنوك منتجات استثمارية أكثر تعقيدا لجذب العملاء. على سبيل المثال ، قاموا بتطوير التزامات الدين المضمونة للحصول على قروض غير الرهون العقارية. لكنهم أيضا طبقوا هذه الاستراتيجية المشتقة ل MBS.
وقسمت البنوك الاستثمارية حزم الرهن إلى فئات مخاطر مماثلة ، تعرف باسم الشرائح . احتوى الشريحة الأقل خطورة على الدفعة الأولى من ثلاث سنوات. كان من المرجح أن يدفع المقترضون السنوات الثلاث الأولى. بالنسبة للقروض العقارية ذات الفائدة المعدلة ، فإن هذه السنوات لديها أيضًا أسعار فائدة أدنى.
يفضل بعض المستثمرين الشريحة الأكثر خطورة لأن لديهم معدلات فائدة أعلى. واحتوت هذه الشرائح على الدفعات من الرابعة حتى السابعة. وطالما ظلت أسعار الفائدة منخفضة ، فإن المخاطر تظل قابلة للتنبؤ. إذا كان المقترض المدفوع مسبقا الرهن العقاري لأنه تم إعادة تمويلها ، ثم استعاد المستثمرون استثمارتهم الأولية مرة أخرى.
نمت المخاطر عندما ارتفعت أسعار الفائدة. تم الاستيلاء على المقترضين من قروض الرهن العقاري المعدلة بسعر فائدة عندما ارتفعت مدفوعاتهم.
لم يستطعوا إعادة تمويلها لأن أسعار الفائدة كانت أعلى. هذا يعني أنهم كانوا أكثر عرضة للتخلف. لقد خسر المستثمرون كل شيء. ها هو ريان جوسلينج يشرحه في فيلم The Big Short .
غيرت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري صناعة الإسكان
لقد أحدث اختراع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ثورة في أعمال الإسكان والبنوك والرهن العقاري. في البداية ، سمحت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لمزيد من الناس لشراء المنازل. خلال فترة الازدهار العقاري ، قدمت العديد من البنوك وشركات التمويل العقاري قروضاً بدون مال. سمح ذلك للناس بالوصول إلى الرهون العقارية التي لا يمكنهم تحملها. المقرضين لا يهتمون. كانوا يعرفون أنهم يستطيعون بيع القروض ، ولا يدفعون العواقب عندما يتخلف المقترضون عن السداد.
التي خلقت فقاعة الأصول . انفجر في عام 2006 مع أزمة الرهن العقاري .
وبما أن العديد من المستثمرين وصناديق التقاعد والمؤسسات المالية يمتلكون أوراق مالية مدعومة برهن ، فقد تكبد الجميع خسائر. هذا ما خلق الأزمة المالية عام 2008 .
كيف ذهب الرهن العقاري المدعوم للأوراق المالية خاطئة
أنشأ الرئيس ليندون جونسون الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية عندما أجاز قانون ميثاق 1968. كما أنشأت فاني ماي . أراد أن يمنح البنوك القدرة على بيع الرهون العقارية. ومن شأن ذلك تحرير الأموال لإقراض المزيد من مالكي المنازل.
لم تتوقع LBJ قانون الميثاق لإزالة ممارسات الإقراض الجيدة. سرعان ما أدركت البنوك أنها لن تضطر إلى تحمل الخسارة إذا لم يسدد المقترض القرض. حصلت البنوك على أموال مقابل الحصول على القرض ولكنها لم تتأذى إذا كان القرض سيئًا. لم يكونوا حذرين بشأن الجدارة الائتمانية للمقترضين.
كما سمحت الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية للمؤسسات المالية غير المصرفية بالدخول إلى قطاع الرهن العقاري. قبل MBS ، كان لدى البنوك فقط ودائع كبيرة بما يكفي لتقديم قروض طويلة الأجل. كان لديهم جيوب عميقة للانتظار حتى تم سداد هذه القروض بعد 15 أو 30 سنة. يعني اختراع MBS أن المقرضين قد استردوا أموالهم مباشرة من المستثمرين في السوق الثانوية . برزت مقرضي الرهن العقاري في كل مكان. كما أنهم لم يكونوا حذرين للغاية بشأن ملاءة عملائهم. خلق المزيد من المنافسة على البنوك التقليدية. كان عليهم خفض معاييرهم للمنافسة.
الأسوأ من ذلك كله ، لم يكن تنظيم MBS. نظمت الحكومة الاتحادية البنوك للتأكد من حماية المودعين لديهم. لكن هذه القواعد لم تنطبق على شركة MBS وسماسرة الرهن العقاري . المودعون في البنوك كانوا آمنين ، لكن مستثمري "إم بي إس" لم يكونوا محميين على الإطلاق.