اتبع الجدول الزمني للأحداث كما حدث
وقعت أزمة الرهن العقاري الثانوي عندما باعت البنوك الكثير من القروض العقارية لإطعام الطلب على الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية . عندما انخفضت أسعار المنازل في عام 2006 ، تسببت في التخلف عن السداد . وانتشر الخطر في الصناديق المشتركة وصناديق التقاعد والشركات التي تملك هذه المشتقات . وقد أدى ذلك إلى الأزمة المصرفية لعام 2007 والأزمة المالية لعام 2008 وأسوأ ركود منذ الكساد الكبير .
إليكم الجدول الزمني من علامات الإنذار المبكر في عام 2003 إلى انهيار سوق الإسكان في أواخر عام 2006. استمر في القراءة لفهم العلاقة بين أسعار الفائدة والعقارات وبقية الاقتصاد.
01 فبراير 21 ، 2003: بوفيت يحذر من الأسلحة المالية للتدمير الشامل
02 يونيو 2004 - يونيو 2006: رفع بنك الاحتياطي الفدرالي أسعار الفائدة
ومما يبعث على الأسى ، أن هذا أدى إلى دفعات شهرية لأولئك الذين لديهم قروض بالفوائد فقط وغيرها من قروض الرهن العقاري عالية المخاطر استناداً إلى معدل الأموال الفيدرالية. العديد من أصحاب المنازل الذين لا يستطيعون تحمل القروض العقارية التقليدية أخذوا قروضاً بدون فوائد . قدموا دفعات شهرية أقل. ومع انخفاض أسعار المنازل ، وجد الكثيرون أن منازلهم لم تعد تستحق ما دفعوه لهم. في الوقت نفسه ، ارتفعت أسعار الفائدة جنبا إلى جنب مع معدل الأموال الاتحادية. نتيجة لذلك ، لم يستطع أصحاب المنازل هؤلاء دفع قروض الرهن العقاري ، ولا بيع منازلهم لتحقيق الربح. كان الخيار الوحيد لديهم هو التقصير. ومع ارتفاع المعدلات ، تباطأ الطلب. بحلول مارس 2005 ، وصلت مبيعات المنازل الجديدة إلى 127000. (المصدر: " مبيعات المنازل الجديدة التاريخية ، تعداد الولايات المتحدة.)
03 أغسطس 25-27 ، 2005: خبير في صندوق النقد الدولي يحذر مسؤولي البنوك المركزية في العالم
وحذر من أن "السوق المشتركة بين البنوك يمكن أن تتجمد ، ويمكن للمرء أن يكون لديه أزمة مالية كاملة" مشابهة لأزمة LTCM . سخر الجمهور من تحذيرات راجان ، حيث وصفه وزير الخزانة السابق لاري سامرز بلديه. (المصدر: "المخترع الاقتصادي راغورام راجان يخاطر بالسمعة للتنبؤ بأزمة الائتمان ،" إيكونوميك تايمز ، 9 يونيو / حزيران 2010).
04 ديسمبر 22 ، 2005: Inverts منحنى العائد
وبحلول 22 ديسمبر 2005 ، تم عكس منحنى العائد لأموال الولايات المتحدة. وكان الاحتياطي الفيدرالي يرفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية ، مما دفع عائد سندات الخزانة لأجل عامين إلى 4.40 في المائة. لكن العوائد على السندات طويلة الأجل لم ترتفع بالسرعة. بلغت سندات الخزانة لأجل 7 سنوات فقط 4.39 في المئة. وهذا يعني أن المستثمرين كانوا يستثمرون بشكل أكبر على المدى الطويل. أدى ارتفاع الطلب إلى انخفاض العائدات. لماذا ا؟ كانوا يعتقدون أن الركود قد يحدث في غضون عامين. لقد أرادوا تحقيق عائد أعلى على فاتورة السنتين مقارنةً بالمذكرة لأجل 7 سنوات للتعويض عن البيئة الاستثمارية الصعبة التي كانوا يتوقعونها في عام 2007. كان توقيتهم مناسبًا.
بحلول 30 ديسمبر 2005 ، كان الانعكاس أسوأ. عادت فاتورة الخزانة لأجل سنتين بنسبة 4.41 في المائة ، لكن العائد على السندات لأجل 7 سنوات انخفض إلى 4.36 في المائة. انخفض العائد على سندات الخزانة لأجل عشر سنوات إلى 4.39 في المائة.
وبحلول 31 يناير 2006 ، ارتفعت عائدات السندات لأجل سنتين إلى 4.54 في المائة ، متجاوزة العائد على السندات لأجل 10 سنوات البالغ 4.49 في المائة. تقلبت خلال الأشهر الستة المقبلة ، وإرسال إشارات مختلطة.
بحلول يونيو 2006 ، كان معدل الأموال الفيدرالية 5.75 في المائة ، مما أدى إلى رفع أسعار الفائدة على المدى القصير. في 17 يوليو 2006 ، تم عكس منحنى العائد على نحو خطير. وسجلت هذه السندات لأجل 10 سنوات 5.06 في المئة ، أقل من فاتورة لمدة 3 أشهر في 5.11 في المئة.
05 سبتمبر 25 ، 2006: انخفاض أسعار المنازل للمرة الأولى منذ 11 عاما
انخفضت الأسعار لأن المخزون غير المباع كان 3.9 مليون ، أي أعلى بنسبة 38 في المائة عن العام السابق. وبمعدل المبيعات الحالي البالغ 6.3 مليون في السنة ، سوف يستغرق الأمر 7.5 أشهر لبيع هذا المخزون. وكان ذلك ضعف العرض في أربعة أشهر في عام 2004. واعتقد معظم الاقتصاديين أنه يعني فقط أن سوق الإسكان يهدأ. ذلك لأن أسعار الفائدة كانت منخفضة بشكل معقول ، عند 6.4 في المائة للرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة. (المصدر: "Home Prices: First Drop in 11 Years،" CNN، September 25، 2006.)
06 تشرين الثاني / نوفمبر 2006: تصاريح المنازل الجديدة تنخفض 28 في المائة
يتم إصدار تصاريح المنازل الجديدة عادة قبل ستة أشهر من انتهاء البناء ، ويتم إغلاق الرهن العقاري. هذا يعني أن التصاريح هي مؤشر رئيسي لإغلاق المنازل الجديدة. الركود في التصاريح يعني أن إغلاق المساكن الجديدة سوف يستمر في الركود للأشهر التسعة المقبلة. لم يدرك أحد في ذلك الوقت المدى الذي وصلت إليه الرهون العقارية عالية المخاطر في سوق الأسهم والاقتصاد الكلي.
في ذلك الوقت ، اعتقد معظم الاقتصاديين أنه طالما أن بنك الاحتياطي الفيدرالي انخفض أسعار الفائدة بحلول الصيف ، فإن تراجع الإسكان سوف ينعكس. ما لم يدركوه هو الحجم الهائل لسوق الرهن العقاري الثانوي. لقد خلقت "عاصفة كاملة" من الأحداث السيئة.
07 قراءة الخلفية: يجب إذا كنت على الأقل في حيرة حتى الآن
الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية إعادة تغليف الرهون العقارية عالية المخاطر في الاستثمارات. سمح لهم ليتم بيعها للمستثمرين. ساعد في انتشار سرطان الرهون العقارية عالية المخاطر في جميع أنحاء المجتمع المالي العالمي.
تم بيع الرهون العقارية عالية القيمة التي تم إعادة تعبئتها للمستثمرين من خلال السوق الثانوية . وبدون ذلك ، كان يتعين على البنوك أن تحتفظ بكل قروض الرهن العقاري في دفاترها ، وربما كانت أكثر حذراً بشأن من قدموا القروض.
أسعار الفائدة تحكم سوق الإسكان ، وكذلك المجتمع المالي بأكمله. لمعرفة المزيد ، انظر كيف تتحدد أسعار الفائدة ، العلاقة بين ملاحظات الخزانة وأسعار الرهن العقاري ، وملاحظات الاحتياطي الفيدرالي والخزينة .
قبل الأزمة ، شكلت العقارات ما يقرب من 10 في المئة للاقتصاد. عندما انهار السوق ، استغرق الأمر من قلة الناتج المحلي الإجمالي . على الرغم من أن العديد من الاقتصاديين قالوا أنه سيتم احتواء التباطؤ في العقارات ، وهذا مجرد تمني.