لماذا البنك الخاص بك يبيع الرهن العقاري الخاص بك ، وكيف يساعدك ذلك
تسمح سوق الرهن العقاري الثانوي للبنوك ببيع الرهونات للمستثمرين مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين والحكومة الفيدرالية.
العائدات تعطي البنوك أموال جديدة لتقديم المزيد من القروض العقارية. قبل إنشاء السوق الثانوية ، كانت البنوك الأكبر فقط هي التي تربط بين الجيوب العميقة وأموالها طوال فترة القرض ، والتي تتراوح عادة بين 15 و 30 سنة. ونتيجة لذلك ، كان لدى مشتري المنازل المحتملين صعوبة أكبر في العثور على مقرضي الرهن العقاري.
وبما أن المنافسة كانت أقل بين المقرضين ، يمكن أن تفرض أسعار فائدة أعلى.
حل قانون الميثاق لعام 1968 هذه المشكلة من خلال إنشاء فاني ماي وفريدي ماك بعد عامين. هذه الشركات التي ترعاها الحكومة شراء الرهون العقارية المصرفية وبيعها لمستثمرين آخرين. القروض لا تبيع بشكل فردي. بدلا من ذلك يتم تجميعها في الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية . قيمتها مضمونة ، أو مدعومة ، بقيمة حزمة أساسية من الرهون العقارية.
قبل أزمة الرهن العقاري ، والمملوكة اثنين أو مضمونة 40 في المئة من جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة. في الوقت الذي انقلب فيه بنك ليمان براذرز وبير ستيرنز وبنوك أخرى بسبب الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ومشتقات أخرى خلال الأزمة المالية لعام 2008 ، خرجت البنوك الخاصة من سوق الرهن العقاري بشكل جماعي. ونتيجة لذلك ، أصبحت كل من فاني وفريدي مسؤولة عن حوالي 100 في المائة ، حيث تماسك صناعة الإسكان بأكملها. اقرأ المزيد عن كيف خلقت فاني ماي وفريدي ماك أزمة الرهن العقاري .
بدأت البنوك فقط في العودة إلى السوق الثانوية في عام 2013. ومع ذلك ، فإنها لا تزال تحتفظ بنسبة 27 في المائة من الرهون العقارية الصادرة في عام 2014 ، وهو أعلى مستوى في عقد من الزمان. هناك ثلاثة أسباب لذلك:
- رفعت فاني وفريدي رسوم ضمانها من 0.2 في المائة من مبلغ القرض إلى 0.5 في المائة. ونتيجة لذلك ، يجد العديد من البنوك أنه من الأرخص الاحتفاظ بأكثر القروض أمناً.
- فالبنوك تقدم قروضا "ضخمة" تتجاوز حدود قرض "فاني" و "فريدي" ، وبالتالي فهي غير قابلة للتأمين عليها. وقد ارتفعت النسبة المئوية من 14 في المائة من جميع المنشورات في عام 2013 إلى 19 في المائة في عام 2014.
- تقدم البنوك قروضا أقل للعملاء الأكثر جدارة بالائتمان. وانخفض المبلغ الإجمالي للدولار من قروض الرهن العقاري السكنية 2.7 في المئة بين عامي 2012 و 2014. وخلال نفس الفترة الزمنية ، نمت أصولها الإجمالية بنسبة 7.6 في المئة. (المصدر: "البنوك التي تحتفظ بقروضها بالقرب من المنزل" ، جون كارني ، صحيفة وول ستريت جورنال ، 23 مارس 2015.)
أسواق ثانوية أخرى
هناك أيضا أسواق ثانوية في أنواع أخرى من الديون ، وكذلك الأسهم. تقوم شركات التمويل بتجميع قروض السيارات وإعادة بيعها ، وديون بطاقات الائتمان ، وديون الشركات . تباع الأسهم في سوقين ثانويين مشهورين هما بورصة نيويورك للأوراق المالية وناسداك . هذا هو أكثر في السوق الأولية للأسهم ، ويسمى العرض العام الأولي .
الأهم من ذلك هو السوق الثانوية لسندات الخزانة الأمريكية والسندات والملاحظات . يؤثر الطلب على هذه السندات على جميع أسعار الفائدة . إليك الطريقة. تعتبر سندات الخزينة المدعومة من قبل حكومة الولايات المتحدة أكثر الاستثمارات أمانًا في العالم. لذلك ، يمكنهم تقديم أقل العائد . المستثمرون الذين يريدون المزيد من العائد ، وعلى استعداد لتحمل المزيد من المخاطر ، سوف يشترون سندات أخرى ، مثل السندات البلدية أو حتى غير المرغوب فيها.
عندما يكون الطلب على سندات الخزانة مرتفعًا ، يمكن أن تكون عوائد أسعار الفائدة منخفضة لجميع الديون. عندما ينخفض الطلب على سندات الخزانة ، يجب أن ترتفع أسعار الفائدة لجميع الديون في السوق الثانوية. لمزيد من المعلومات ، راجع العلاقة بين ملاحظات الخزانة وأسعار فائدة الرهن العقاري .
مع عودة الثقة في سوق الرهن الثانوي ، تعود إلى جميع الأسواق الثانوية. في عام 2007 ، بلغت قيمة الأوراق المالية لبطاقات الائتمان والائتمان 178 مليار دولار ، لكنها انخفضت إلى 65 مليار دولار فقط بحلول عام 2010. في عام 2012 ، تم استردادها إلى 100 مليار دولار ، وفقًا لما ذكرته ستاندارد آند بورز. (المصدر: "كيف يمكن أن تلعب لعبة بوند غامضة مساعدة المستهلكين" ، إيان ساليسبري ، Marketwatch ، 25 أغسطس 2012.)
لماذا يعود هذا السوق الثانوي؟ وأصبح المستثمرون الكبار الآن أكثر استعدادًا للاستفادة من القروض المورقة من البنوك ذات السمعة الطيبة لأن عوائد سندات الخزينة عند أدنى مستوياتها في 200 عام .
وهذا يعني أن التسهيل الكمي من جانب الاحتياطي الفيدرالي ساعد على استعادة الأداء في الأسواق المالية. من خلال شراء سندات الخزانة الأمريكية ، أجبر الاحتياطي الفيدرالي العائدات على الانخفاض وجعل الاستثمارات الأخرى تبدو أفضل بالمقارنة.
النتائج؟ البنوك لديها الآن سوق لحزم القروض المورقة. هذا يعطيهم المزيد من المال لتقديم قروض جديدة.
كيف تؤثر السوق الثانوية عليك
إن عودة السوق الثانوية كبيرة بشكل خاص إذا كنت بحاجة إلى قرض سيارة أو بطاقات ائتمانية جديدة أو حتى قرض عمل. إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض مؤخرًا وتم رفض طلبك ، فحاول مرة أخرى. ما لم يكن ، بالطبع ، درجة الائتمان الخاصة بك أقل من 720 . في هذه الحالة ، تكون خطوتك الأولى هي إصلاح رصيدك. إليك بعض النصائح المجانية الرائعة لإصلاح رصيدك بنفسك .
إنها أيضًا رائعة للنمو الاقتصادي. إنفاق المستهلك يولد ما يقرب من 70 في المائة من الاقتصاد الأمريكي ، مقاسة بإجمالي الناتج المحلي . في عام 2007 ، استخدم الكثير من المستهلكين ديون بطاقات الائتمان للتسوق. بعد الأزمة المالية ، قاموا إما بتخفيض الديون ، أو تم منعهم من الوصول من قبل البنوك المذعورة. وعودة التوريق تعني أن المستثمرين والبنوك يقلون من الخوف. ديون المستهلكين ترتفع ، مما يعزز النمو الاقتصادي. للإحصائيات الأخيرة ، انظر كيف تقارن ديون بطاقات الائتمان الخاصة بك بالمعدل ؟