ما هي فاني ماي؟ (FNMA)

الطريقتين الحاسمة فاني ماي يساعدك

فاني ماي هي الرابطة الوطنية الاتحادية للرهن العقاري. وهو مشروع سابق برعاية الحكومة يخضع لسيطرة الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان. تمتلك وزارة الخزانة الأمريكية جميع أسهمها العليا المفضلة . وهذا يعني أن جميع أرباح FNMA تذهب إلى وزارة الخزانة الأمريكية. لا يزال بإمكان المستثمرين شراء الأسهم العادية والأوراق المالية الممتازة. لا تسمح لهم إدارة المحافظات بدفع الأرباح.

يأمل أصحاب الأسهم في يوم ما أن تنهي الحكومة المحافظة. هذا غير محتمل.

ماذا يفعل

تشتري فاني ماي الرهونات من البنوك وسماسرة الرهن العقاري والاتحادات الائتمانية. وهذا يعطي البنوك المال للحصول على المزيد من القروض. كما أنه ينقل مخاطر التخلف عن السداد من البنك إلى فاني ماي.

ثم تقوم فاني بتعبئة أنواع مشابهة من القروض في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري . تبيع الأوراق المالية للمستثمرين. وتشمل هذه صناديق التحوط وصناديق التقاعد والمصارف الأخرى وحتى المستثمرين الأفراد.

تواصل شركة Fannie Mae امتلاك الرهون العقارية الأساسية. يدفع المستثمرون حصتهم المقتطعة من دفعات الرهن العقاري لكل شهر. يتضمن كلا من المدير والفائدة. يقوم البنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك بالدفع عن طريق التحويل الإلكتروني.

فاني ماي تضمن الدفع . لكن المستثمرين يحافظون على ثلاثة مخاطر.

1. صاحب المنزل يمكن الدفع المسبق الرهن العقاري. وهذا يعني أن المستثمر يتلقى أقل مما كان يعتقد في الأصل.

1. إذا انخفضت أسعار الفائدة ، فإن مالكي المنازل سوف يعيدون تمويلها. في هذه الحالة ، سوف يدفعون الرهن العقاري مسبقاً. انخفاض أسعار الفائدة سوف يقلل من قيمة MBS.
2. المقترض قد الافتراضي. ومع ذلك ، فإن Fannie Mae تضمن السداد ، وبالتالي فإن المستثمر لا يملك هذا الخطر. من ناحية أخرى ، إذا تخلف العديد من المقترضين عن السداد ، فمن الممكن أن يتغلب على قدرة فاني ماي على السداد في الوقت المناسب.

كما تقدم شركة Fannie Mae التمويل اللازم لتطوير مساكن للإيجار بأسعار معقولة.

يجب أن تخدم نسبة معينة من قروض فاني ماي للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.

التاريخ

تم إنشاء FNMA في عام 1938 لتأسيس سوق قروض ثانوي للقروض المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان. في عام 1968 ، أصبحت شركة فاني ماي شركة مملوكة للمساهمين يمكن أن تشتري أي رهن ، وليس فقط تلك المؤمن عليها من قبل الحكومة. تم إدراجها حتى في بورصة نيويورك .

لقد طغت أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر على قدرة FNMA على ضمان كل تلك القروض المعدومة. بعد العديد من عمليات الإنقاذ ومحاولات إبقاء مذيب FNMA ، قامت الحكومة الفيدرالية بتأميم الشركة. تم إسقاط فاني ماي وفريدي ماك بسبب أزمة الرهن العقاري .

في 8 يوليو 2010 ، أعلنت شركة Fannie Mae عن أن أسهمها المفضلة والمألوفة سوف تتداول في لوحة الإعلانات التابعة لـ OTC ، بدلاً من بورصة نيويورك وبورصة شيكاغو.

كيف يؤثر على الاقتصاد الأمريكي

قبل الأزمة ، حفزت فاني ماي سوق الإسكان ، التي شكلت 10 في المئة من الاقتصاد . وهذا خلق ثروة لأصحاب المنازل الذين يمكنهم بعد ذلك شراء منازل ذات أسعار أعلى. كما سمحت فاني ماي للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​الحصول على وسادة مالية تحتها ، ومستوى معيشة أعلى ، في شكل ملكية منزلية.

شاركت فاني ماي في الأزمة ، لكنها لم تسبب ذلك. تم إعادة تجميع MBS من قبل البنوك كالتزامات رهن مضمونة . أخذت هذه MBS وقسمتها إلى شرائح . على سبيل المثال ، وضعوا جميع مدفوعات الفائدة المنخفضة في شريحة واحدة. اشترى المستثمرون الذين أرادوا مخاطر أقل تلك. اشترى آخرون دفعات عالية الفائدة.

تم ضمان منظمات الإدارة الجماعية هذه من خلال مقايضات التخلف عن سداد الائتمان . عندما بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006 ، لم يكن أحد يعرف ما هي قيمة منظمات الإدارة الجماعية. لم تتمكن المجموعة الأمريكية الدولية من سداد جميع CDS التي أصدرتها. يعتقد العديد من الناس أن فاني وفريدي تسببا في أزمة الرهن العقاري . لكن ، في الواقع ، كانت هذه المشتقات.

منذ الأزمة ، أبقت فاني ماي صناعة الإسكان على دعم الحياة. اعتبارا من عام 2010 ، شكلت المساكن فقط 2 في المئة من الاقتصاد. وتضمن فاني ماي ومؤسسة حكومية سابقة أخرى ، وهي فريدي ماك ، 90 في المائة من جميع القروض العقارية.

وبعبارة أخرى ، فإن البنوك (التي أقرضت في السابق كل فرد بالنبض) لن تقرض أي شخص بدون ضمانات حكومية.

كيف يؤثر ذلك عليك

تساعدك Fannie Mae بطريقتين:

1. إذا كنت أحد مالكي المنازل ، فإن فاني ماي تساعد في الحفاظ على انخفاض تكاليف الرهن العقاري عن طريق توفير التمويل للرهون العقارية بسهولة أكبر.
2. إذا كنت مؤهلاً كعائلة دخل منخفضة أو متوسطة ، مثل معلم أو ضابط شرطة أو رجل إطفاء أو عامل رعاية صحية ، فستقدم لك شركة Fannie Mae قرضًا عقاريًا لا يمكنك تحمله.

مستقبل فاني ماي

طلب مساهمو FNMA من البيت الأبيض جعل Fannie و Freddie الخاص مرة أخرى. أدركوا أن الاثنين استثمار جيد للأعمال. يمكن للمساهمين في المستقبل أن يحقق عائدًا جيدًا على الاستثمار إذا كان الاثنان خاصين.

هناك الكثيرون في الكونغرس يودون حل فاني وفريدي. يرون أنه تدخل حكومي غير ضروري في سوق الإسكان. (المصدر: "الوضع الراهن لفاني ، فريدي" ، صحيفة وول ستريت جورنال ، 20 أكتوبر 2015.)