لا ، لم يتسببوا في أزمة الرهن العقاري. هنا ما فعله
دور في سوق الرهن العقاري
كانت فاني وفريدي كيانات ترعاها الحكومة.
كان يعني أن عليهم أن يكونوا منافسين ، مثل شركة خاصة ، والحفاظ على أسعار أسهمهم. في الوقت نفسه ، ضمنت الحكومة الفيدرالية ضمنيًا قيمة الرهونات العقارية التي يعاد بيعها في السوق الثانوية. مما جعلهم يحتفظون برأس مال أقل لدعم قروضهم العقارية في حالة الخسارة. ونتيجة لذلك ، تم الضغط على فاني وفريدي ليتحملوا المخاطر ليكونوا مربحين. كانوا يعرفون أيضًا أنهم لن يعانون من العواقب إذا تحولت الأمور إلى الجنوب.
وضعت الحكومة هذه الطريقة للسماح لهم بشراء رهون عقارية مؤهلة من البنوك وتأمينها وبيعها للمستثمرين. استخدمت البنوك الأموال اللازمة لتقديم قروض عقارية جديدة. على مر السنين ، دعمت فاني وفريدي نصف جميع الرهون العقارية الجديدة الصادرة كل عام. بحلول كانون الأول / ديسمبر 2007 ، عندما بدأت البنوك في تقليص قروضها ، لمست 90 في المائة من جميع القروض العقارية.
الدور خلال أزمة السكن
حظرت اللوائح الحكومية فاني وفريدي من شراء رهون عقارية عالية المخاطر.
ولكن مع تغير سوق الرهن العقاري ، وكذلك أعمالهم.
بين عامي 2005-2007 ، اكتسبوا القليل من القروض التقليدية ذات الفائدة الثابتة بنسبة 20 في المئة. انهم تحميلها على الرهن العقاري ، أو الفائدة فقط ، أو الرهون السلبية الاستهلاك . تلك هي أنواع القروض التي أصدرتها البنوك وسماسرة الرهن غير المنظمين.
جعلت فاني وفريدي الأمور أسوأ من خلال استخدامها للمشتقات للتحوط من مخاطر سعر الفائدة من محافظهم الاستثمارية. ولكن كشركات القطاع الخاص مع المساهمين لإرضاء ، كانوا يفعلون ذلك لتبقى قادرة على المنافسة مع البنوك الأخرى. كانوا جميعا يفعلون نفس الشيء.
كانت استحواذات فاني ماي على القروض:
- 62 ٪ الاستهلاك السلبي
- 84 ٪ الفائدة فقط
- 58 ٪ الرهن العقاري
- 62 ٪ تتطلب أقل من 10 ٪ دفعة مقدمة.
كانت قروض فريدي ماك أكثر خطورة ، تتكون من:
- 72 ٪ الاستهلاك السلبي
- 97 ٪ مصلحة فقط
- 67 ٪ الرهن العقاري
- 68 ٪ تتطلب أقل من 10 ٪ دفعة مقدمة.
هذه القروض العقارية الغريبة والعالية المخاطر جعلت عمليات الاستحواذ على قرض "فاني" و "فريدي" سامة.
قامت فاني وفريدي بصرف أقل من معظم البنوك
وقد حرصت اللوائح على أن تحصل فاني وفريدي على عدد أقل من هذه القروض مقارنة بمعظم البنوك. اكتسبوا المزيد من هذه القروض للحفاظ على حصة السوق في سوق تنافسية للغاية.
في عام 2005 ، رعى مجلس الشيوخ مشروع قانون يحظر عليهم الاحتفاظ بأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري في محفظتهم الاستثمارية. أراد الكونغرس للحد من المخاطر على الحكومة. في المجموع ، تمتلك شركتي GSEs أو تضمنان 5.5 تريليون دولار من سوق الرهن العقاري البالغة قيمته 11.2 تريليون دولار.
لكن مشروع قانون مجلس الشيوخ فشل ، وزادت فاني وفريدي حصصهما من القروض الخطرة.
يمكنهم كسب المزيد من المال من معدلات الفائدة المرتفعة للقروض أكثر من الرسوم التي حصلوا عليها من بيع القروض. مرة أخرى ، كانوا يسعون للحفاظ على أسعار الأسهم عالية في سوق الإسكان تنافسية للغاية.
كمشاريع برعاية الحكومة ، أخذت فاني وفريدي مخاطر أكثر مما ينبغي. لم يحموا دافعي الضرائب الذين اضطروا في النهاية إلى استيعاب خسائرهم. لكنهم لم يتسببوا في تراجع السوق. لم تغمر السوق بقروض غريبة. بدلا من ذلك ، كانت نتيجة ، وليس سببا ، لأزمة الرهن العقاري.
المشتقات ساعدت في سقوط Fannie's
بحلول عام 2007 ، كانت 17 في المائة فقط من محفظتها هي قروض الرهن العقاري أو القروض البديلة. ولكن بعد ذلك انخفضت أسعار المساكن ، وبدأ أصحاب المنازل في التخلف عن السداد. ونتيجة لذلك ، ساهمت هذه النسبة الصغيرة نسبياً من قروض الرهن العقاري الثانوي بنسبة 50 في المائة من الخسائر.
كما لم يكن مطلوبا GSEs ، فاني وفريدي لتعويض حجم محفظة قروضهم مع ما يكفي من رأس المال من مبيعات الأسهم لتغطية ذلك. وكان ذلك نتيجة لجهودهم في كسب التأييد وحقيقة أن قروضهم مؤمنة. وبدلاً من ذلك ، استخدموا المشتقات للتحوط من مخاطر أسعار الفائدة لمحافظهم. عندما تنخفض قيمة المشتقات ، تكون قدرتهم على ضمان القروض.
أثبت هذا التعرض للمشتقات سقوطها ، كما فعل لمعظم البنوك. ومع انخفاض أسعار المساكن ، انتهى الأمر بالمقترضين المؤهلين إلى أكثر من قيمة المنزل. إذا كانوا بحاجة لبيع المنزل لأي سبب من الأسباب ، لن يخسر أي أموال أقل من خلال السماح للبنك أن يحجز. كان المقترضون في الاستهلاك السلبي والقروض بفائدة فقط في وضع أسوأ.
القضاء على فاني وفريدي من شأنه أن يدمر سوق الإسكان
يقترح بعض المشرعين القضاء على فاني وفريدي. يشير آخرون إلى أن الولايات المتحدة تنسخ أوروبا في استخدام السندات المغطاة لتمويل معظم قروض الرهن العقاري. مع السندات المغطاة ، تحتفظ البنوك بمخاطر الائتمان على قروض الرهن العقارية. انهم يبيعون السندات المدعومة من تلك الرهونات العقارية للمستثمرين الخارجيين. وهذا يسمح لهم بتفريغ مخاطر أسعار الفائدة.
ماذا سيحدث إذا ألغى الكونغرس فاني وفريدي؟ من شأنه أن يقلل بشكل كبير من توافر الرهون العقارية وزيادة التكلفة. البنوك تتردد في إصدار الرهون العقارية غير مضمونة. يمكن أن معدلات الفائدة على الرهن العقاري تصل إلى 9-10 في المئة. الرهون العقارية ستصبح نادرة ومكلفة. سوف ينهار سوق الإسكان في الولايات المتحدة.