كيف تؤثر الرهون على اقتصاد الولايات المتحدة
أنواع
النوع الأكثر شعبية من الرهن العقاري هو قرض معدل فائدة ثابت لمدة 30 عاما. منذ عام 1999 ، تمثل 70 في المائة إلى 90 في المائة من جميع القروض العقارية. كما يستخدم قرض معدل الفائدة الثابت لمدة 15 سنة على نطاق واسع ، لأنه يسمح للأشخاص بتسديد ديونهم في نصف الوقت.
تقدم قروض الرهن العقاري ذات معدلات الفائدة المنخفضة أسعار فائدة أقل ، ومدفوعات شهرية مقارنة بالقروض ذات الأسعار الثابتة. سيصبحون أكثر تكلفة عندما ترتفع أسعار الفائدة من أدنى مستوياتها في 200 عام.
خلق مقرضون الرهن العقاري مجموعة من القروض الغريبة. لقد اجتذبت العملاء من خلال تقديم أسعار منخفضة "دعابة" خلال العامين الأولين. هذه خطيرة للمقترضين الجدد. قد لا يكونوا على علم بأن المدفوعات ترتفع بشكل كبير بعد مرحلة الحبيب الأولى. فيما يلي بعض من الأكثر شعبية:
- قروض بفائدة فقط : مدفوعات متدنية للغاية لم تخفض رأس المال في السنوات القليلة الأولى.
- قروض ARM الاختيارية : يختار المقترضين مقدار ما يجب دفعه كل شهر خلال السنوات الخمس الأولى.
- قروض الاستهلاك السلبي : قروض بفائدة فقط تزيد من رأس المال كل شهر. هذا لأن الدفعة كانت أقل من الفائدة.
- القروض طويلة الأجل ذات سعر فائدة ثابت : هي قروض عقارية تقليدية تتراوح بين 40 و 50 سنة.
- القروض البالونية : يجب إعادة تمويلها أو سدادها بعد 5-7 سنوات.
- القروض غير النقدية : لقد أتاح ذلك للمقترض الحصول على قرض للدفعة المقدمة.
التاريخ
قبل فترة الكساد الكبير ، كانت قروض الرهن العقاري عبارة عن قروض من 5 إلى 10 سنوات مقابل 50 في المائة فقط من قيمة المنزل. الأصل كان مستحقًا كدفعة بالون في نهاية المدة. البنوك لديها مخاطر قليلة.
عندما انخفضت أسعار المساكن 25 في المئة خلال فترة الكساد الكبير ، لم يستطع أصحاب المنازل دفع ثمن البالون.
لن تسمح البنوك بإعادة التمويل. بحلول عام 1935 ، كان 10 في المئة من جميع المنازل في حبس الرهن .
لوقف المذبحة ، قام الرئيس روزفلت بتغيير خمسة مناطق مهمة تتعلق بالإسكان كجزء من الصفقة الجديدة :
- اشترت شركة قروض مالك المنزل مليون رهن عقاري متخلف من البنوك. لقد غيرناها إلى الرهن العقاري طويل الأجل ، والذي نعرفه اليوم ، وأعادنا إليه.
- قدمت إدارة الإسكان الاتحادية تأمين الرهن العقاري.
- أنشأت الرابطة الوطنية الاتحادية للرهن العقاري سوقا ثانوية للرهون العقارية.
- قامت المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع بتأمين الودائع المصرفية.
- حظرت جلاس-ستيجول البنوك من استثمار أموال المودعين في مشاريع محفوفة بالمخاطر مثل سوق الأوراق المالية.
هذه التغييرات استجابت لكارثة اقتصادية. لم تكن مصممة لتكون سياسة تملك المنازل. ومع ذلك ، فإنهم جعلوا تملك المنازل أكثر بأسعار معقولة. مددوا مدة القرض. هذا خفض التكاليف الشهرية والقضاء على الحاجة إلى إعادة تمويل. قامت البنوك بتمويل القروض بفضل الودائع المصرفية المؤمنة من قبل FDIC.
في عام 1944 ، خفض برنامج التأمين على الرهن العقاري في وزارة شؤون المحاربين القدامى المدفوعات. وشجع عودة قدامى المحاربين لشراء المنازل التي يجري بناؤها في الضواحي. التي حفزت النشاط الاقتصادي في صناعة البناء في المنزل.
وبفضل جميع البرامج الفيدرالية ، ارتفعت نسبة تملك المنازل من 43.6 في المائة في عام 1940 إلى 64 في المائة بحلول عام 1980.
وضعت الحكومة تشريعات خاصة لإنشاء المدخرات والقروض المصرفية لإصدار هذه الرهون العقارية. خلال ستينيات وسبعينيات القرن العشرين ، تم إصدار جميع الرهون العقارية تقريبًا من خلال المدخرات والقروض . كانت هذه البنوك ناجحة لأن الناس أودعوا الأموال في حسابات التوفير. قامت الحكومة بتأمين الودائع ، لذلك استخدم الناس الحسابات ، على الرغم من أن الفائدة المكتسبة لم تكن كبيرة. تم تنظيم هذا أيضا من قبل الحكومة. يمكن أن تظل S & Ls مربحة بدفع أسعار فائدة منخفضة على الودائع أكثر من فرضها على الرهون العقارية.
في السبعينات من القرن الماضي ، خلق الرئيس نيكسون تضخمًا جامحًا عن طريق قطع جميع الروابط بين الدولار الأمريكي والمعيار الذهبي . فقدت البنوك الودائع لأنها لم تكن قادرة على مطابقة الفوائد المدفوعة من قبل حسابات سوق المال .
هذا خفض التمويل الذي يحتاجونه لإصدار الرهون العقارية.
لمساعدة البنوك ، وافق الكونغرس على Garn-St. قانون مؤسسات إيداع جيرمان. سمح للبنوك برفع أسعار الفائدة وخفض معايير الإقراض. كما سمحت S & Ls بتقديم قروض تجارية واستهلاكية. أدى ذلك إلى أزمة المدخرات والقروض ، وفشل نصف بنوك البلاد.
| عام | نسبة دخل الأسرة | النسبة المئوية للأصول الأسرية | النسبة المئوية من الناتج المحلي الإجمالي |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(المصدر: Richard K. Green و Susan M. Wachter، "The American Mortgage in Historical and International Context"، University of Pennsylvania، September 21، 2005)
كيف تؤثر الرهون على الاقتصاد
خلال إدارة الرئيس كلينتون ، اشتكت البنوك من أنها لا تستطيع المنافسة في الأسواق المالية الدولية. حرر الكونغرس هذه الصناعة ، وألغى قانون جلاس ستيجال. سمح هذا للبنوك باستخدام الأموال المضمونة للمودعين للاستثمار في المشتقات التي تنطوي على مخاطر. وكان أكثرها شعبية هو الأمن المدعوم بالقروض العقارية .
ستقوم البنوك بتجميع قروض عقارية مماثلة ، ثم تبيعها إلى فاني ماي وفريدي ماك أو مستثمرين آخرين. كانوا مؤمن ضد التخلف عن السداد عن طريق مقايضة التخلف عن سداد الائتمان. كان الطلب على هذه الأوراق المالية مرتفعاً للغاية لدرجة أن البنوك بدأت في تخفيض المعايير المتعلقة بالقروض الأساسية. سرعان ما سمحت هذه القروض العقارية عالية المخاطر لأي شخص تقريباً أن يصبح مالكاً للبيت.
ونتيجة لذلك ، ارتفعت نسبة الديون العقارية مقارنة بالمنتج المحلي الإجمالي من 50 في المائة في عام 2000 إلى ما يقرب من 70 في المائة بحلول عام 2004. سارت جميعها على ما يرام حتى بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006. ولم يعد بمقدور مالكي المنازل إعادة تمويل أو بيع منازلهم . لقد صرف العديد من المستثمرين في مقايضات التخلف عن سداد الائتمان الخاصة بهم إلى أن شركة التأمين الرئيسية ، AIG ، قد أفلست تقريبا. هذه هي الطريقة التي أدت بها أزمة الرهن العقاري إلى خلق الأزمة المالية عام 2008 .