قراءة هذا قبل الحصول على سعر قابل للتعديل الرهن العقاري
يقرر كل مقرض عدد النقاط التي سيضيفها إلى معدل المؤشر. انها عادة عدة نقاط مئوية. على سبيل المثال ، إذا كان معدل الليبور هو 0.5 في المائة ، يمكن أن يكون معدل ARM في أي مكان من 2.5 في المائة إلى 3.5 في المائة.
سيحافظ معظم المقرضين على السعر بالسعر المعلن عنه لفترة معينة. ثم يرتفع المعدل على فترات منتظمة. هذا هو المعروف باسم إعادة. ذلك يعتمد على شروط القرض. يمكن أن تحدث شهريا ، فصليا ، سنويا ، كل ثلاث سنوات أو خمس سنوات ، اعتمادا على نوع القرض الذي تحصل عليه. يجب عليك قراءة الطبعة الصغيرة بعناية لتحديد ما إذا كنت ستتمكن من دفع سعر الفائدة الأعلى.
بعد إعادة الضبط ، سيزداد المعدل كما يفعل Libor. وهذا يعني أن دفعة أموالك يمكن أن ترتفع فجأة بعد فترة الخمس سنوات الأولى. إذا ارتفع سعر ليبور إلى 2.5 في المائة خلال ذلك الوقت ، فإن سعر الفائدة الجديد سيرتفع إلى 4.5 في المائة أو 5.0 في المائة. يكشف سعر ليبور التاريخي أن ليبور ارتفع في عامي 2006 و 2007. وأثار العديد من حالات التخلف عن سداد قروض الرهن العقاري التي أدت إلى أزمة الرهن العقاري .
وهذا يعني أنك يجب أن تولي اهتماما للتغيرات في معدل الأموال الاتحادية وعائدات سندات الخزانة قصيرة الأجل.
هذا بسبب أن الليبور يتغير عادةً بالتعادل معها. ترتفع عوائد سندات الخزانة عندما ينخفض الطلب على السندات.
الايجابيات
ميزة الرهن العقاري معدل قابل للتعديل هو أن معدل أقل من الرهون العقارية ذات معدل ثابت . وترتبط هذه المعدلات بمذكرة الخزانة لمدة 10 سنوات . هذا يعني أنه يمكنك شراء منزل أكبر بسعر أقل.
هذا جاذبية خاصة لمشتري المساكن لأول مرة وغيرهم من ذوي الدخل المعتدل.
سلبيات
العيب الكبير هو أن الدفع الشهري يمكن أن يرتفع إذا ارتفعت أسعار الفائدة. كثير من الناس يتفاجئون عندما يعيد سعر الفائدة ، على الرغم من أنه في العقد. إذا لم ترتفع دخلك ، فقد لا تتمكن من تحمل تكاليف منزلك ، وقد تفقده.
أصبحت قروض الرهن العقاري ذات الفائدة القابلة للتعديل ذات شعبية في عام 2004 ، وذلك عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع معدل الأموال الفيدرالية . انخفض الطلب على القروض التقليدية مع ارتفاع أسعار الفائدة. خلقت البنوك الرهون العقارية معدل قابل للتعديل لجعل المدفوعات الشهرية أقل.
أنواع
في عام 2004 ، ابتكر المصرفيون أنواعًا جديدة من القروض لإغراء مالكي المنازل المحتملين. فيما يلي بعض الأمثلة على الأكثر شيوعًا.
قروض الفائدة فقط . لديهم أدنى المعدلات. دفعتك الشهرية تذهب فقط نحو الفائدة ، وليس أي مبدأ ، في السنوات الثلاث إلى الخمس الأولى. بعد ذلك ، تبدأ في دفع مبالغ أعلى لتغطية المبدأ. أو ، قد تتم مطالبتك بإجراء دفعة كبيرة بالون.
إذا كنت على علم بكيفية عملها ، يمكن أن تكون هذه القروض مفيدة للغاية. إذا كنت تستطيع تحمله ، فإن أي مدفوعات إضافية تذهب مباشرة نحو المبدأ.
إذا كنت منضبطًا بشأن إجراء هذه الدفعات ، فيمكنك دفع المزيد مقابل المبدأ. بهذه الطريقة ستحصل على أسهم أعلى في المنزل مقارنة بالرهن العقاري التقليدي. هذه القروض خطيرة إذا لم تكن مستعدًا للتعديل أو دفع البالون. لديهم أيضا كل نفس عيوب أي الرهن العقاري معدل قابل للتعديل.
الخيار الذراع. أنها تسمح للمقترضين لاختيار مقدار لدفع كل شهر. تبدأ معدلات "دعابة" من حوالي 1-2 في المئة. يمكن إعادة تعيين هذه إلى أعلى ، حتى بعد الدفعة الأولى. معظم (80 في المئة) خيار مقترضين ARM جعل الحد الأدنى للدفع كل شهر. يتم إضافة الباقي إلى رصيد الرهن العقاري ، تماما مثل قروض الاستهلاك السلبي.
يعتقد المقترضون أن الدفعات ثابتة لمدة خمس سنوات. إذا ارتفع الرصيد غير المدفوع للرهن إلى 110 في المائة أو 125 في المائة من القيمة الأصلية ، يعاد القرض تلقائياً.
يمكن أن يؤدي إلى دفع مبلغ ثلاثة أضعاف المبلغ الأصلي. عقوبات صارمة تمنع المقترضين من إعادة التمويل. ونتيجة لذلك ، فإن معظم المقترضين يقعون في أعمق في الديون. مرة واحدة في المنزل يستحق أقل من الرهن العقاري ، أو تفقد المقترض وظيفة ، ويغادرون .
كانت هذه القروض بمثابة محرك كبير وراء أزمة الرهن العقاري . على الرغم من أن 2 في المئة فقط من جميع القروض المنزلية كانت خيار قسم إدارة المحفوظات والسجلات ، إلا أنها بلغت 300 مليار دولار. معظمهم المتعثر. وكان 60 في المائة على الأقل في كاليفورنيا ، حيث انخفضت أسعار المنازل بنسبة 30 إلى 40 في المائة. هذا غير مؤهل لهم من الاستفادة من برامج تعديل قرض المنزل مثل MakingHomesAffordable . (المصدر: " الرهون العقارية السامة " ، مركز الإقراض المسؤول ، 5 نوفمبر ، 2007. "الرهون العقارية الكابوس ،" بيزنس ويك ، 11 سبتمبر ، 2006).