لماذا الآن لا يزال أفضل وقت للحصول على رهن عقاري
انتعش العائد بعد فوز دونالد ترامب في الانتخابات الرئاسية لعام 2016 . ورأى المستثمرون أن تخفيضاته الضريبية ستخلق فرص عمل وتعزز الاقتصاد. هذا عندما يتحول المستثمرون إلى الأسهم والاستثمارات العقارية.
بحلول 16 ديسمبر 2016 ، ارتفع المعدل إلى 2.6 في المائة. هذا أعلى من معدل 2.24 في المئة في بداية عام 2016.
كما ارتفعت أسعار الفائدة لأن الاحتياطي الفيدرالي رفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في 14 ديسمبر 2016. يتوقع البنك الفيدرالي رفع سعر الفائدة على الأموال الاتحادية عدة مرات في عام 2017. لمزيد من التفاصيل ، انظر متى سترتفع أسعار الفائدة؟
تؤثر سندات الخزانة الأمريكية والسندات والملاحظات مباشرة على أسعار الفائدة على القروض العقارية ذات المعدل الثابت. ماذا؟ عندما ترتفع عوائد الخزانة ، كذلك أسعار الفائدة. ذلك لأن المستثمرين الذين يريدون عودة ثابتة وآمنة مقارنة أسعار الفائدة لجميع المنتجات ذات الدخل الثابت . وتشمل هذه Treasurys وشهادات الإيداع وصناديق سوق المال . كما تشمل قروض المنازل وسندات الشركات . تتأثر جميع عوائد السندات بغلة الخزانة لأنها تتنافس على نفس النوع من المستثمرين.
ملاحظات الخزينة هي الأكثر أمانًا منذ تضمنها الحكومة الأمريكية. تعتبر الأقراص المدمجة وصناديق أسواق المال أكثر خطورة قليلاً حيث أنها غير مضمونة.
للتعويض عن المخاطر الأعلى ، فإنها تقدم سعر فائدة أعلى. لمزيد من المعلومات ، راجع صندوق يوم السوق النقدي (Money Market).
الرهون العقارية تقدم عائدا أعلى لمزيد من المخاطر. يقوم المستثمرون بشراء الأوراق المالية المدعومة بقيمة قروض المنازل. تسمى هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري . عندما ترتفع عائدات الخزانة ، فإن البنوك تفرض أسعار فائدة أعلى على القروض العقارية.
المستثمرين في الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية ثم تتطلب معدلات أعلى. انهم يريدون التعويض عن خطر أكبر.
أولئك الذين يريدون عوائد أعلى شراء سندات الشركات. وكالات التصنيف مثل شركات ستاندرد أند بورز وروابطها على مستوى المخاطرة. لمزيد من المعلومات ، راجع كيف تؤثر أسعار السندات على أسعار الفائدة على الرهن العقاري .
عوائد الخزانة الوحيدة التي تؤثر على معدل الفائدة الرئيسية القروض
من المهم أن تعرف أن عوائد سندات الخزينة تؤثر فقط على الرهون العقارية ذات التصنيف الثابت. وتؤثر المذكرة التي مدتها 10 سنوات على القروض التقليدية التي تبلغ مدتها 15 عاماً ، في حين أن السندات التي تبلغ مدتها 30 عامًا تؤثر على القروض لمدة 30 عامًا.
معدل الأموال الاتحادية يؤثر على قروض الرهن العقاري معدل قابل للتعديل . يحدد الاحتياطي الفيدرالي هدفاً لمعدل الأموال الفيدرالية. هو سعر البنوك يتقاضى كل منهما الآخر للحصول على قروض ليلة وضحاها اللازمة للحفاظ على متطلبات احتياطيها . يؤثر معدل الأموال الفيدرالية على LIBOR . هذا هو المعدل الذي تفرضه البنوك على بعضها البعض للحصول على قروض لمدة شهر وثلاثة وستة أشهر. كما يؤثر على معدل الوزراء . هذا هو المعدل الذي تفرضه البنوك على أفضل العملاء. ولهذه الأسباب ، يؤثر معدل الأموال الفيدرالية على القروض المعدلة بسعر الفائدة. هذه عادة إعادة تعيين على أساس منتظم. ها هي أسعار صناديق الاحتياطي الفيدرالي التاريخية .
كيف تعمل سندات الخزينة؟
تقوم وزارة الخزانة الأمريكية ببيع الفواتير والمذكرات والسندات لدفع الدين الأمريكي .
تصدر ملاحظات من حيث اثنين وثلاث وخمس وعشر سنوات. يتم إصدار السندات على أساس 30 سنة. تصدر الفواتير من سنة أو أقل. يشير الناس أيضا إلى أي من الخزانة الأمنية مثل السندات ومنتجات الخزانة أو الخزانة. ملاحظة لمدة 10 سنوات هي المنتج الأكثر شعبية.
تبيع الخزانة السندات في المزاد. ويحدد قيمة ثابتة للوجه وسعر فائدة لكل سند. إذا كان هناك الكثير من الطلب على Treasurys ، فستذهب إلى أعلى مزايد بسعر أعلى من القيمة الاسمية. هذا يقلل من العائد أو إجمالي العائد على الاستثمار. ذلك لأن على مقدم العطاء أن يدفع أكثر لاستلام سعر الفائدة المذكور. إذا لم يكن هناك الكثير من الطلب ، فإن مقدمي العروض يدفعون أقل من القيمة الاسمية. هذا يزيد من العائد. يدفع مقدم العطاء أقل لتلقي سعر الفائدة المحدد. هذا هو السبب في أن العوائد تتحرك دائما في الاتجاه المعاكس لأسعار الخزانة.
لمعرفة المزيد ، انظر لماذا تتحرك أسعار السندات وأسعار السندات في اتجاهات معاكسة؟
ملاحظة الخزانة العوائد تتغير كل يوم. ذلك لأن المستثمرين يعيدون بيعها في السوق الثانوية . عندما لا يكون هناك طلب كبير ، تنخفض أسعار السندات. زيادة العوائد للتعويض. وهذا يزيد من تكلفة شراء منزل لأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ترتفع. يجب أن يدفع المشترون أكثر مقابل رهنهم العقاري ، لذلك يضطرون لشراء منزل أقل تكلفة. وهذا يجعل بناة خفض أسعار المساكن. بما أن بناء المنازل هو أحد مكونات الناتج المحلي الإجمالي ، فإن انخفاض أسعار المنازل يؤدي إلى بطء النمو الاقتصادي .
انخفاض العوائد على Treasurys يعني انخفاض معدلات الرهن العقاري. يمكن مشتري المساكن تحمل منزل أكبر. الطلب المتزايد يحفز سوق العقارات. هذا يعزز الاقتصاد. كما تسمح أسعار الفائدة المنخفضة لأصحاب المنازل بتوفير قرض عقاري ثانٍ . سيستخدمون هذا المال في تحسين المنزل ، أو لشراء المزيد من المنتجات الاستهلاكية. كلاهما يحفز الاقتصاد.
عندما انخفض السعر لأول مرة إلى أدنى سعر لمدة 200 عام
في 1 يونيو 2012 ، انخفض العائد على سندات الخزانة لأجل عشر سنوات لفترة وجيزة خلال التداولات اللحظية إلى 1.442٪ ، وهو أدنى مستوى خلال 200 عام. بحلول نهاية اليوم ، أغلق السعر أعلى قليلاً ، عند 1.47٪.
لماذا كان العائد منخفض جدا؟ شعر المستثمرون بالهلع عندما جاء تقرير الوظائف أقل من المتوقع. كما أنهم قلقون بشأن أزمة الديون في منطقة اليورو . باعوا الأسهم ، مما دفع مؤشر داو جونز بمقدار 275 نقطة. ووضعت الخزانة الأمريكية أموالها في الملاذ الآمن الوحيد. انخفض الذهب ، الملاذ الآمن في عام 2011 ، بسبب انخفاض النمو الاقتصادي في الصين ودول الأسواق الناشئة الأخرى.
لم يسترد المستثمرون ثقتهم من انهيار سوق الأسهم في عام 2008 . أيضا ، كانوا غير مرتاحين أن الحكومة الفيدرالية ستسمح للاقتصاد بالتخلي عن الهاوية المالية . أضف في حالة عدم اليقين حول سنة الانتخابات الرئاسية ، وكان لديك موقف قد لا يحدث لمدة 200 سنة أخرى.
وارتفع العائد بأكثر من 75 في المئة ، إلى 2.98 في المئة بين مايو وسبتمبر 2013. وبدأ العائد في الارتفاع بعد أن أعلن بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه سيقلص مشترياته من سندات الخزينة والأوراق المالية الأخرى. كان الاحتياطي الفيدرالي يشتري 85 مليار دولار شهريًا منذ سبتمبر 2011. وكان هذا جزءًا من برنامج التسهيل الكمي .