كيف تعمل
تساوي دفعة كل شهر معدل الفائدة على رأس المال ، بالإضافة إلى نسبة صغيرة من الأصل نفسه.
ونظرًا لأن جزءًا من المبلغ المدفوع مقدمًا يتم سداده كل شهر ، فهذا يجعل دفع الفائدة على المبلغ المتبقي من رأس المال أقل من ذلك أيضًا. وكنتيجة لذلك ، فإن المزيد من دفعتك الشهرية تذهب إلى المدير كل شهر. لذلك ، في بداية القرض ، يذهب معظم المبلغ نحو الفائدة بينما يذهب معظمها نحو رأس المال في نهاية القرض.
معدلات الرهن العقاري الثابتة
وعادة ما يكون سعر الفائدة أعلى بقليل من سعر سندات الخزانة التي تبلغ مدتها 30 عامًا في وقت إصدار الرهن. ذلك لأن المستثمرين يبحثون عن شيء يوفر المزيد من العائد دون إضافة الكثير من المخاطر. هذه هي الطريقة التي تؤثر بها سندات الخزينة على معدلات الرهن العقاري .
مزايا
ميزة الرهن العقاري معدل ثابت هو أن الدفع هو نفسه كل شهر. هذه القدرة على التنبؤ تجعل من السهل التخطيط لميزانيتك. لا داعي للقلق بشأن المدفوعات المرتفعة في المستقبل كما تفعل مع رهن قابل للتعديل .
أنت تدفع قليلا من المدير كل شهر. هذا يزيد تلقائيا منزلك الأسهم . هذا على عكس قرض الفائدة فقط.
يمكنك إجراء دفعات إضافية لسداد المبلغ الأصلي في وقت سابق. معظم القروض ذات الأسعار الثابتة ليس لديها عقوبات الدفع المسبق . كما أنها قرض كبير إذا كنت تعتقد أن أسعار الفائدة سوف ترتفع خلال السنوات القليلة القادمة.
ذلك لأن سعرك مغلق.
سلبيات
يتمثل العيب في أن سعر الفائدة أعلى من إما قرض قابل للتعديل أو قرض بفائدة فقط . وهذا يجعل الأمر أكثر تكلفة إذا ظلت أسعار الفائدة كما هي أو تنخفض في المستقبل.
عيب آخر هو أن تدفع للمدير بمعدل أبطأ من قرض معدل قابل للتعديل. ذلك لأن الدفعات على مدى السنوات القليلة الأولى تذهب في المقام الأول نحو الاهتمام. لذلك ، هذه ليست جيدة إذا كنت تخطط لبيع منزلك في غضون 5-10 سنوات.
من الصعب التأهل للحصول على قروض بسعر فائدة ثابت. سوف تدفع تكاليف إغلاق أعلى للقرض التقليدي. كلاهما لأن البنوك قد تخسر الأموال إذا ارتفعت المعدلات. هذا خطر كبير بالنسبة لهم للحصول على قرض لمدة 30 عاما. انهم يريدون أن تدفع لتغطية هذا الخطر. إذا كنت تخطط للانتقال خلال خمس سنوات أو أقل ، احصل على قرض قابل للتعديل.
الحذر
سيبيع لك بعض سماسرة الرهن العقاري ما يسمى بالرهن العقاري ذي سعر الفائدة الثابت حيث يتم تحديد السعر فقط خلال السنوات الخمس الأولى. تأكد من أن سعر الفائدة الذي يقتبسونك فيه جيد طوال مدة القرض.
قرض بدون تكلفة هو حقا حيث يتم تدوير تكاليف الإغلاق في القرض نفسه. ستنتهي دفع أكثر على مدى فترة القرض لأنك تدفع فائدة على تلك التكاليف الختامية.
قد ترتفع دفعتك الشهرية إذا ارتفعت الضرائب العقارية أو التأمين على المنزل أو معدلات تأمين الرهن العقاري .
أنواع الرهون الثابتة
- يحافظ الرهن العقاري ذي الفائدة الثابتة لمدة 5 سنوات على سعر الفائدة نفسه للسنوات الخمس الأولى. ثم يتحول إلى الرهن العقاري معدل قابل للتعديل. الميزة هي أن سعر الفائدة الأولي هو أقل من الرهن العقاري لمدة 30 عاما. العيب هو ما يحدث بعد خمس سنوات. يمكن أن يزيد سعر الفائدة الخاص بك بسرعة ، اعتمادا على المعدلات الحالية. لذلك ، هذا قرض جيد إذا كنت متأكدًا من أنك ستبيع في غضون خمس سنوات.
- الرهن العقاري الثابت لمدة 15 سنة هو جذاب للغاية لأنه لديه أسعار فائدة منخفضة. كما يسمح لك بتسديد القرض بشكل أسرع من قرض تقليدي لمدة 30 عامًا. هذا يعني أنك تبني الأسهم بشكل أسرع. من ناحية أخرى ، الرهون العقارية لمدة 15 عاما لديها مدفوعات أعلى. لهذا السبب ، هناك خطر أعلى من التقصير إذا انخفض دخلك.
- الرهن العقاري لمدة 30 عاما هو القرض التقليدي الأكثر بأسعار معقولة. على الرغم من أن أسعار الفائدة الشهرية أعلى ، فإن الدفعة الشهرية أقل لأن سداد القرض يمتد على مدى 30 عامًا. هذا هو قرض جيد إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة طويلة. كما أنها جيدة للعائلات ذات الدخل المنخفض لأنها تسمح لهم بشراء المزيد من المنازل بتكلفة شهرية أقل.
اتجاهات سعر الفائدة
كانت اتجاهات أسعار الفائدة تتراجع منذ عام 1985. ويرجع ذلك إلى أن التضخم كان تحت السيطرة منذ ذلك الحين ، وذلك بفضل السياسات النقدية التوسعية التي قام بها الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. وقد أدى ذلك إلى انخفاض أسعار سندات الخزينة . ونتيجة لذلك ، كانت أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت لمدة 30 سنة أقل من 7 في المائة منذ آذار / مارس 2002.