لجنة تقصي الحقائق حول أي إغلاق تكلفة القروض
إذا كنت تميل إلى استخدام قرض بدون تكاليف إغلاق ، فعليك أن تفهم كيف تعمل ، وما هي المقايضات ، ومتى تكون أكثر فائدة.
في أي وقت تقترض فيه النقود ، يحصل شخص ما على المال. المقرض يربح فائدة سهلة بما فيه الكفاية لفهم ، ولكن ماذا عن تكاليف المعاملات؟ يجب دفع رسوم لمرة واحدة مقابل الشيكات الائتمانية والتقييمات ورسوم الإنشاء والبحث عن حقوق الملكية. سماسرة الرهن العقاري كسب عمولة ، وغيرها قد كسب رسوم الإحالة. من الذي يدفع عندما لا يتم عرض التكاليف بوضوح؟
No Closing Costs = "Higher Rate"
عندما تستخدم قرضًا بدون تكلفة ، فإنك لا تزال تدفع الرسوم. ستلاحظ أن هذه القروض لديها أسعار فائدة أعلى . بدلاً من دفع مبلغ مقطوع (عن طريق كتابة شيك ، على سبيل المثال) ، تدفع أكثر قليلاً مع مرور الوقت. تتم إضافة التكلفة - في قطع صغيرة - إلى كل دفعة شهرية تقوم بها.
هذا ليس بالضرورة شيئًا جيدًا أو سيئًا. السؤال هو كم ستدفع أكثر شهرًا بعد شهر - وهل هذه صفقة أفضل من دفع جميع التكاليف في الوقت الحالي؟
لمعرفة ذلك ، قد تحتاج إلى القيام ببعض الحسابات الرياضية ، وستحتاج إلى وضع بعض الافتراضات حول المدة التي ستحتفظ فيها بالقرض (قبل بيع المنزل أو إعادة تمويل القرض إلى قرض آخر).
يعني القرض ذي سعر الفائدة المرتفع أنك ستحصل على دفعة شهرية أعلى. إذا كنت متشوقًا بشأن كيفية عمل ذلك ، فراجع كيفية حساب الدفعات الشهرية - سعر الفائدة هو "عنصر أساسي" في تلك العملية الحسابية. قارن بين الأسعار المتاحة للقروض التي لها تكاليف إغلاق أو بدونها.
على سبيل المثال ، قد يكون الفرق 0.5٪ (احصل على عروض الأسعار الفعلية من المقرضين بناءً على قرضك ونقاطك الائتمانية للتأكد من أنك تعمل مع الأرقام ذات الصلة).
على قرض بقيمة 250،000 دولار ، سيكون المبلغ الأساسي ومدفوعات الفائدة الشهرية 1342.05 دولارًا أمريكيًا إذا قمت بالاقتراض بنسبة 5٪. إذا ارتطمت بما يصل إلى 5.5٪ (لأنك لن تدفع أي تكاليف إغلاق) ، فقد يتغير المبلغ إلى 1419.47 دولارًا. كم عدد الشهور التي تستحق دفع مبلغ 77.42 دولارًا إضافيًا في الشهر؟ سيعتمد ذلك على مقدار تكاليف الإغلاق ، ومدى رغبتك في الاحتفاظ بالنقود في جيبك.
عندما لا تكون تكاليف الإغلاق هي فكرة جيدة
دفع اضافي كل شهر ليس بالضرورة ضروريا. يمكن أن يكون الاختيار الصحيح في بعض الحالات. بالطبع ، يجب أن تبني قرارك على الصورة الكبيرة - وليس الألم الوشيك لكتابة شيكات كبيرة لإغلاق التكاليف اليوم.
إذا كانت المعدلات ستنخفض في المستقبل القريب ، فقد لا يكون من المنطقي دفع مصاريف ضخمة من جيبها لتأمين قرض عالي الفائدة. قد تحاول دفع مبلغ إضافي قليلاً كل شهر ، ثم إعادة تمويل القرض إذا انخفضت المعدلات. للأسف ، لا يمكنك أن تكون على يقين من حجم واتجاه وتوقيت التغيرات في سعر الفائدة ، لذلك عليك أن تضع بعض الافتراضات وتتحمل بعض المخاطر (سواء كنت تدفع التكاليف من جيبك أم لا).
إذا كنت متأكدًا تمامًا من أنك ستبيع المنزل أو تعيد تمويل القرض في غضون بضع سنوات (خمس سنوات أو أقل ، دعنا نقول) ، فقد يكون من المنطقي تخطي دفع تكاليف الإغلاق في الوقت الحالي.
ستدفع ذلك المبلغ الشهري المرتفع لبضع سنوات فقط - وليس المدة الكاملة للرهن العقاري الذي يبلغ 30 عامًا. قد تعلم أن تغيير الوظيفة في المستقبل الخاص بك ، أو القضايا في تقرير الائتمان الخاصة بك سوف تسمح لك للحصول على قرض أفضل بكثير في المستقبل. مرة أخرى ، من المستحيل التنبؤ بالمستقبل ، ولكن يمكنك دائمًا وضع الخطط والتوجه في هذا الاتجاه.
عندما تكون فكرة سيئة
من المؤلم دفع تكاليف كبيرة في الوقت الحالي ، ولكن قد يكون هذا هو الشيء الصحيح الذي ينبغي فعله إذا كان بإمكانك إعداد نفسك بشكل جيد على المدى الطويل. يمكن أن يساعدك الحصول على دفعة شهرية أصغر لسنوات عديدة قادمة في التغلب على بعض المفاجآت الحياتية (وقضاء وقت أقل بشكل عام ، إذا انتهى الأمر بالحفاظ على القرض لفترة طويلة).
فكر مرتين في الحصول على سعر أعلى (بدون تكاليف إغلاق) عندما:
- معدلات منخفضة نسبيا ، وكنت أتوقع أن ترتفع
- ستحتفظ بالقرض لسنوات عديدة
- يمكنك شراء أرخص سعر ممكن
كيفية الحصول على أفضل قرض
إذا كنت مهتمًا بعدم وجود قروض بتكلفة الإقفال ، تأكد من مراعاة جميع العوامل وقضاء بعض الوقت على الأقل في تشغيل الأرقام. نعم ، إنه يبدو وكأنه واجب منزلي ، لكنه قرار مهم. ثم ، يتسوق.
يمكنك في الغالب الحصول على مجموعة متنوعة من عروض الأسعار من نفس الوسيط - بعضها مع تكاليف إغلاق وغيرها مع مستويات مختلفة من تكاليف الإغلاق. من خلال جميع الخيارات المتاحة أمامك ، سترى أنه يمكنك العثور على مستوى التكلفة الذي يناسبك.
هل بعض المقارنة التسوق كذلك. اسأل العديد من سماسرة الرهن العقاري وكذلك البنك الذي تتعامل معه أو اتحاد الائتمان للحصول على الأسعار. تحقق مع المقرض عبر الإنترنت. ستجد أن هيكل تكاليف إغلاق مختلف ويمكن أن تقدم أسعار مختلفة.
إن تكاليف الإغلاق معقدة ، ولا تكون قروض تكاليف الإغلاق دائما رخيصة كما تبدو. تأكد من فهم كيفية عمل إغلاق التكاليف قبل سحب الزناد.