ما هو الفرق بين S & Ls والبنوك الأخرى؟
S & Ls تجعل تملك المنازل أكثر بأسعار معقولة من خلال تمديد مدة القرض إلى 30 سنة. هذا يقلل من المدفوعات الشهرية ، ويزيل الحاجة إلى إعادة تمويل ، ويسمح للعائلات تحمل منازل أكبر. .
التاريخ
قبل فترة الكساد الكبير ، كانت القروض العقارية من 5 إلى 10 سنوات من القروض التي كان لا بد من إعادة تمويلها أو سدادها من خلال دفع بالون كبير. بحلول عام 1935 ، كان 10 ٪ من جميع المنازل في الولايات المتحدة في حبس الرهن بفضل هذه الشروط القاسية ، وانخفاض أسعار المساكن. لوقف المذبحة ، قامت الصفقة الجديدة بهذه الأشياء الثلاثة:
- اشترت شركة قروض مالك المنزل (HOLC) مليون رهن عقاري متخلف من البنوك ، ثم قامت بتغييرها إلى الرهن العقاري طويل الأجل ، ذي السعر الثابت الذي نعرفه اليوم ، وأعدته.
- قامت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بتأمين الرهن العقاري.
- أنشأت الرابطة الوطنية الاتحادية للرهن العقاري (FNMA) سوقا ثانوية للرهون العقارية.
كما أنها خلقت الادخار والقروض لإصدار هذه الرهون العقارية. كانت هذه التغييرات ردا على كارثة اقتصادية ، لكنها عززت بشكل كبير ملكية المنازل في الولايات المتحدة.
في عام 1944 ، أنشأت إدارة المحاربين القدامى برنامج تأمين الرهن العقاري الذي خفض المدفوعات. وشجع ذلك العائدين من قدامى المحاربين على شراء منازل في الضواحي. التي حفزت النشاط الاقتصادي في صناعة البناء في المنزل.
طوال 60s و 70s ، تم إصدار جميع الرهون العقارية تقريبا من خلال S & Ls.
بفضل كل هذه البرامج الفيدرالية ، ارتفعت نسبة تملك المنازل من 43.6 ٪ في عام 1940 إلى 64 ٪ بحلول عام 1980.
في عام 1973 ، خلق الرئيس نيكسون تضخماً متفشياً بإزالة الدولار الأمريكي من المعيار الذهبي . لم تستطع S & Ls أسعار الفائدة لمواكبة التضخم ، لذلك فقدوا ودائعهم في حسابات سوق المال التي يمكن. أدى ذلك إلى تآكل العاصمة التي يحتاجونها لإنشاء قروض عقارية منخفضة التكلفة. طلبت S & L من الكونغرس إزالة القيود.
في عام 1982 ، مرت إدارة ريغان غارن سانت. قانون مؤسسات إيداع جيرمان. وسمحت للبنوك برفع أسعار الفائدة على الودائع الادخارية ، وتقديم القروض التجارية والاستهلاكية ، وانخفاض نسبة القروض إلى القيمة . استثمرت S & Ls في المضاربة العقارية والقروض التجارية. بين عامي 1982 و 1985 ، زادت هذه الأصول 56 ٪.
أدى انهيار هذه الاستثمارات إلى فشل نصف بنوك البلاد. ومع دخول البنوك ، بدأ التأمين الحكومي والفدرالي ينفد من الأموال اللازمة لإعادة المودعين. (المصدر: Richard K. Green و Susan M. Wachter، "The American Mortgage in Historical and International Context"، University of Pennsylvania، September 21، 2005)
في عام 1989 ، قامت إدارة بوش الأولى بإنقاذ هذه الصناعة من خلال إصلاح المؤسسات المالية والإصلاح والإنفاذ ( FIRREA ).
وقدمت 50 مليار دولار لإغلاق البنوك الفاشلة. وأنشأت شركة قرار الائتمان (RTC) لإعادة بيع الأصول المصرفية ، وذلك باستخدام العائدات لإعادة عرض المودعين. قامت FIRREA بحظر S & L من تقديم قروض أكثر خطورة. لمزيد من المعلومات ، راجع الادخار وأزمة القروض .
الادخار والقروض والأزمة المالية
مثل البنوك الأخرى ، تم حظر الادخار والقروض بموجب قانون جلاس ستيجال من استثمار أموال المودعين في سوق الأوراق المالية والمشروعات عالية المخاطر للحصول على معدلات عائد أعلى. ألغت إدارة كلينتون جلاس ستيجال للسماح للبنوك الأمريكية بالمنافسة مع بنوك دولية أكثر تنظيماً. هذا سمح للبنوك باستخدام الودائع المؤمنة من قبل FDIC للاستثمار في المشتقات المحفوفة بالمخاطر.
وكان أكثرها شعبية هو الأمن المدعوم بالقروض العقارية . باعت البنوك الرهون العقارية إلى فاني ماي أو فريدي ماك ، الذين قاموا بجمعها وبيعها لمستثمرين آخرين في السوق الثانوية .
عمدت العديد من صناديق التحوط والبنوك الكبيرة إلى إعادة تجميعها وبيعها بقروض عقارية ضعيفة الملاءة . كانوا مؤمن ضد التخلف عن السداد عن طريق مقايضة التخلف عن سداد الائتمان. كان الطلب على هذه الأوراق المالية كبيرا جدا بحيث بدأت البنوك في بيع الرهون العقارية لأي شخص وكل شخص.
سارت الأمور كلها على ما يرام حتى بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006. ومثلما حدث في فترة الكساد ، بدأ أصحاب المنازل يتخلفون عن سداد ديونهم العقارية ، وانهار سوق المشتقات بالكامل. لمزيد من المعلومات ، راجع الجدول الزمني للأزمة المالية لعام 2008 .
الادخار والقروض اليوم
في عام 2013 ، كان هناك فقط 936 المدخرات والقروض ، وفقا ل FDIC. أشرفت الوكالة على نصفهم تقريبًا. اليوم ، S & Ls مثل أي بنك آخر ، بفضل FIRREA.
كانت واشنطن ميوتشوال أكبر بنك للادخار والائتمان في عام 2008. وقد نفد النقد خلال الأزمة المالية عندما لم تتمكن من إعادة بيع قروضها العقارية في السوق الثانوية ، التي انهارت. عندما أفلس بنك ليمان براذرز ، أصاب مودعو "وام" بالذعر. سحبوا 16.7 مليار دولار على مدى الأيام العشرة القادمة. استحوذت FDIC على شركة WaMu ، وباعتها لشركة JPMorgan Chase مقابل 1.9 مليار دولار.