العقارات التجارية والاقتصاد

يمكنك استخدام REITs للاستثمار في العقارات التجارية

العقارات التجارية هي أي ممتلكات مملوكة لغرض إنتاج الدخل. هناك ما يقرب من 6 تريليون دولار من العقارات التجارية في الولايات المتحدة. فيما يلي أكبر خمس فئات من العقارات التجارية.

1. يشتمل البيع بالتجزئة على مراكز التسوق الداخلية ومراكز التسوق الخارجية وشركات البيع بالتجزئة الكبيرة. ويشمل أيضا محلات البقالة والمطاعم. وتبلغ قيمته حوالي 2.1 تريليون دولار أو 36 في المائة من القيمة الإجمالية للعقارات التجارية. وهو يتألف من 9.5 بلايات مربعة على الأقل من مساحة مركز التسوق.

1. الفنادق تشمل الموتيلات والمنتجعات الفاخرة ، والفنادق التجارية. لا تشمل هذه الفئة المنازل التي تؤجر الغرف عبر Airbnb. هناك ما يقرب من 4.4 مليون غرفة فندقية بقيمة 1.92 تريليون دولار.
2. تشمل مباني المكاتب كل شيء من ناطحات السحاب في مانهاتن إلى مكتب محاميك. هناك ما يقرب من 4 مليار قدم مربع من المساحات المكتبية ، تبلغ قيمتها حوالي 1.7 تريليون دولار أو 29 في المئة من الإجمالي.
3. المباني السكنية هي العقارات التجارية. تملك الشركات هذه الشركات فقط لجني الأرباح. لهذا السبب المنازل التي يستأجرها أصحابها هي سكنية وليست تجارية. تتضمن بعض التقارير بيانات بناء الشقق في إحصاءات العقارات السكنية بدلاً من العقارات التجارية. هناك حوالي 33 مليون قدم مربع من مساحة تأجير الشقق ، تبلغ قيمتها حوالي 1.44 تريليون دولار.
4. يتم استخدام الملكية الصناعية لتصنيع أو توزيع أو تخزين أي منتج. لا يعتبر ذلك دائمًا تجاريًا ، خاصة في خطط استخدام الأراضي وفي تقسيم المناطق. هناك 13 مليار قدم مربع من الملكية الصناعية تبلغ قيمتها حوالي 240 مليار دولار.

فئات العقارات التجارية الأخرى أصغر بكثير. وتشمل هذه بعض المنظمات غير الربحية ، مثل المستشفيات والمدارس. الأراضي الشاغرة هي العقارات التجارية إذا كان سيتم تأجيرها ، وليس بيعها.

كيف تؤثر العقارات التجارية على الاقتصاد

وكمكون من مكونات الناتج المحلي الإجمالي ، يساهم البناء العقاري التجاري بنسبة 3 في المائة في إجمالي الناتج الاقتصادي الأمريكي.

في عام 2017 ، كان هناك بناء العقارات التجارية 472 مليار دولار. وكان الرقم القياسي المرتفع هو 586.3 مليار دولار في عام 2008. وكان الانخفاض هو 376.3 مليار دولار في عام 2010. وهذا يمثل انخفاضا من 4.1 في المائة إلى 2.6 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي.

لماذا استغرق إنشاء العقارات التجارية سنتين أطول إلى الذروة من فقاعة الإسكان ؟ بناء العقارات التجارية يستغرق وقتا أطول من بناء العقارات السكنية. يحتاج أولها إلى التأكد من وجود ما يكفي من المنازل والمتسوقين لدعم التطوير الجديد. ثم يأخذ الوقت لجمع الأموال من المستثمرين. يستغرق إنشاء مراكز التسوق والمكاتب والمدارس عدة سنوات. يستغرق الأمر وقتا أطول لاستئجار المباني الجديدة. عندما انهارت سوق الإسكان في عام 2006 ، كانت المشاريع العقارية التجارية جارية بالفعل.

يمكنك عادة التنبؤ بما سيحدث في العقارات التجارية من خلال متابعة صعود وهبوط سوق الإسكان. وكمؤشر متخلف ، تتبع إحصاءات العقارات التجارية الاتجاهات السكنية بحلول عام أو عامين. لن تظهر عليهم علامات الركود . ضربوا البئر المنخفض بعد العقارات السكنية.

كيف تستثمر في العقارات التجارية

صندوق الاستثمار العقاري هو شركة عامة تقوم بتطوير وتملك العقارات التجارية.

شراء الأسهم في REIT هو أسهل طريقة للمستثمر الفرد للاستفادة من العقارات التجارية. يمكنك شراء وبيع أسهم REITs تمامًا مثل الأسهم والسندات أو أي نوع آخر من الأمان . يقومون بتوزيع أرباح خاضعة للضريبة على المستثمرين ، على غرار توزيعات الأسهم. REITs تحد من المخاطر الخاصة بك عن طريق السماح لك بامتلاك العقار دون الحصول على قرض عقاري. نظرًا لأن المحترفين يديرون الخصائص ، فإنك توفر الوقت والمال.

على عكس الشركات العامة الأخرى ، يجب على صناديق REIT توزيع ما لا يقل عن 90 في المائة من أرباحها الخاضعة للضريبة على المساهمين. هذا يوفر عليهم تكلفة ضريبة العمل ، والتي يتم دفعها من قبل المساهمين في معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية .

كشف تقرير التوقعات لعام 2015 الصادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، "Scaling New Heights" ، تأثير صناديق REITS. وذكرت أن صناديق الاستثمار العقاري تمتلك 34 في المائة من الأسهم في سوق العقارات التجارية.

هذا هو ثاني أكبر مصدر للملكية. وأكبرها هو الأسهم الخاصة ، التي تمتلك 43.7 في المائة.

إيجابيات وسلبيات REITs

وحيث أن قيم العقارات التجارية مؤشر متأخرة ، فإن أسعار REIT لا ترتفع وتهبط مع سوق الأوراق المالية. وهذا يجعلها إضافة جيدة إلى محفظة متنوعة. تشترك صناديق REIT في ميزة مع السندات والأسهم المنتجة للأرباح من حيث أنها توفر دفقًا ثابتًا من الدخل. مثل جميع الأوراق المالية ، فهي منظمة وسهلة الشراء والبيع.

ضع في اعتبارك أن قيمة REIT تعكس أكثر من مجرد العقارات الأساسية. كما أنها تتأثر بالطلب على REITs نفسها كاستثمار. تتنافس مع الأسهم والسندات للمستثمرين. لذا ، حتى إذا ارتفعت قيمة العقارات المملوكة من قبل REIT ، فقد ينخفض ​​سعر السهم في انهيار سوق الأسهم.

متى لشراء وبيع REITs

عند الاستثمار في REITs ، تأكد من أنك على علم بدورة العمل وتأثيرها على العقارات التجارية. خلال فترة الازدهار ، قد تشهد العقارات التجارية فقاعة الأصول بعد انخفاض العقارات السكنية. أثناء الركود ، تصل العقارات التجارية إلى أدنى مستوياتها بعد العقارات السكنية.

REITS Versus عقارات ETFs

الصناديق المتداولة في البورصة تقوم بتتبع أسعار الأسهم في صناديق REIT. ينجذب المستثمرون إلى الصناديق المتداولة في البورصة لأنهم يحصلون على رسوم منخفضة للغاية. لكنها خطوة واحدة أخرى تمت إزالتها من قيمة العقارات الأساسية. نتيجة لذلك ، هم أكثر عرضة للاسواق والأسهم الدببة في سوق الأسهم.

العقارات التجارية خلال الأزمة المالية

وقد تعافى الإقراض العقاري التجاري من الأزمة المالية لعام 2008 . في 30 يونيو 2014 ، احتفظت بنوك البلاد ، التي تم تأمين 6،680 منها من قبل المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع ، بقروض تجارية بقيمة 1.63 تريليون دولار. وكان هذا أعلى بنسبة 2 في المئة من ذروة 1.6 تريليون دولار في مارس 2007.

أشارت العقارات التجارية إلى انخفاضها بعد ثلاث سنوات من بدء الأسعار السكنية في الانخفاض. بحلول ديسمبر 2008 ، واجه المطورون التجاريون ما بين 160 مليار و 400 مليار دولار من التخلف عن سداد القروض. انهم سارعت للعثور على البنوك لاعادة تمويلها. معظم هذه القروض لديها 20-30 في المئة فقط من الأسهم. البنوك تتطلب الآن 40-50 في المئة من الأسهم.

على عكس قروض الرهن العقاري ، فإن قروض مراكز التسوق ومباني المكاتب لديها مدفوعات كبيرة في نهاية المدة. بدلا من سداد القرض ، إعادة تمويل المطورين. إذا لم يكن التمويل متاحًا ، يجب على البنوك الحجز.

وكان من المتوقع أن تصل خسائر القروض إلى 30 مليار دولار وأن تدفع البنوك المحلية الصغيرة. لم تتأثر بشدة بفوضى الرهن العقاري الثانوي كبنوك كبيرة. لكنهم استثمروا أكثر في مراكز التسوق المحلية والمجمعات السكنية والفنادق. ويخشى كثيرون أن يكون انهيار البنوك الصغيرة سيئا مثل أزمة الادخار والقروض منذ 20 عاما.

حوالي 300 مليار دولار من القروض التجارية قصيرة الأجل استحقت في عام 2008 ، وفقا لمائدة مستديرة العقارات. كان من الممكن أن يكون الكثير من هذه القروض سيئًا إذا لم يتم إعادة تمويلها.

وبحلول أكتوبر / تشرين الأول 2009 ، أفاد بنك الاحتياطي الفيدرالي أن البنوك قد خصصت فقط 0.38 دولار لكل دولار من الخسائر. وكان 45 في المائة فقط من الديون غير المسددة البالغة 3.4 تريليون دولار. فقد أفلست مراكز التسوق ومباني المكاتب والفنادق بسبب ارتفاع عدد المقاعد الشاغرة. حتى الرئيس أوباما كان على علم بالأزمة المحتملة من قبل فريقه الاقتصادي.

انخفضت قيمة العقارات التجارية 40-50 في المئة بين عامي 2008 و 2009. سارع أصحاب العقارات التجارية للعثور على النقد لجعل المدفوعات. كان العديد من المستأجرين قد خرجوا من العمل أو أعادوا التفاوض على دفعات أقل. حاول المالكون جمع الأموال عن طريق بيع أسهم الأسهم الجديدة. استخدموا الأموال لدعم المدفوعات على العقارات الموجودة. نتيجة لذلك ، لم يتمكنوا من زيادة القيمة للمساهمين. أنها تضعف القيمة إلى كل من المساهمين الحاليين والجدد. في مقابلة مع جون كونا من TARP Capital ، تم الكشف عن أن المساهمين الجدد من المرجح فقط "رمي المال الجيد بعد سيئة."

وبحلول يونيو 2010 ، استمر معدل التخلف عن سداد القروض العقارية التجارية في التفاقم. وفقا لريال كابيتال تحليلات ، 4.17 في المئة من القروض المتعثرة في الربع الأول من عام 2010. هذا هو 45.5 مليار دولار في القروض المملوكة من قبل البنك. وهو أعلى من معدل 3.83 في المئة في الربع الرابع من عام 2009 ومعدل 2.25 في المئة قبل عام. انها أسوأ بكثير من معدل التخلف عن 0.58 في المئة في النصف الأول من عام 2006 ، ولكن ليس بنفس السوء مثل معدل 4.55 في المئة في عام 1992.

وبحلول أكتوبر 2010 ، بدا أن إيجارات العقارات التجارية بدأت في الاستقرار. لمدة ثلاثة أشهر ، انخفضت الإيجارات عن 4 مليارات قدم مربع من المساحات المكتبية فقط بنسة واحدة في المتوسط. ويبدو أن معدل شغور الوظائف الوطنية قد استقر عند 17.5 في المائة. وكانت أقل من الرقم المسجل في عام 1992 والبالغ 18.7 في المائة ، وفقا لشركة ريس للأبحاث العقارية.

تركت الأزمة المالية قيم REIT منخفضة لمدة سنوات. لماذا ا؟ سبب واحد هو أنه كان من الصعب أن نرى خصائص الرهن التي تم شراؤها خلال الأزمة. والثاني هو أن أصحاب العقارات التجارية كانت مقلوبة رأسا على عقب في رهونهم العقارية. وانخفضت قيمة عقاراتهم التجارية بنسبة 40-50 في المائة منذ عام 2008 ، مما قلل من قيمة الصناديق العقارية.

القروض العقارية التجارية تسببت تقريبا في الركود الثاني. في عام 2013 ، احتفظت البنوك بقروض تجارية بقيمة 991.2 مليار دولار ، بزيادة 3.3 بالمائة عن عام 2012. وكان معظمها مخصصًا لمباني سكنية. وجاء حوالي الثلث مستحقًا بين عامي 2015 و 2017. تم كتابة معظمها في عام 2005 حتى عام 2007 عندما كانت قيم العقارات عالية. هذه القروض يمكن أن تخلفت عن السداد إذا انخفضت أسعار بناء الشقق. بدلا من ذلك ، أصبح الناس الذين فقدوا منازلهم مستأجرين. احتفظوا بالقروض من التخلف عن السداد والاقتصاد من ركود آخر.