ما هو مفاوض بيع قصيرة؟

سؤال: ما هو مفاوض البيع القصير؟

يسأل القارئ: "زوجي يقول أننا بحاجة إلى استئجار مفاوض البيع على المكشوف ، لكنه لا يحب وكلاء العقارات. ويقولون أنهم جميعاً يحاولون الوصول إليك. لقد أحالنا أحد أصدقاءنا إلى عميل يبدو أنه يفعل الكثير من المبيعات القصيرة ، لكن زوجي لا يحبها ، فهو يعتقد أنها غير نزيهة ، لكنه يعتقد أن جميع الوكلاء غير أمناء ، ويبدو أنها قادرة ، ذكية وذات صدقية بالنسبة لي ، وقد أوصت لنا من صديق استخدمتها للتفاوض وأرغب في الحصول على الموافقة على البيع على المكشوف ، لكني أشعر بالقلق من أن موقف زوجي يعيقنا ، فكيف يمكننا توظيف مفاوض البيع على المكشوف الذي يجتاز اختبار زوجي؟

الجواب: الجواب المحزن هو أن زوجك من غير المحتمل أن يوافق على أي مفاوض للبيع على المكشوف ، ربما لأن زوجك يبدو أنه قد طوّر تحيزًا مدمجًا. يعتمد جزء منها على الجهل على الأرجح ، لكن الجزء ربما غارق في الحقيقة.

بعض وكلاء ، كما يقول ، خارج للحصول على لك. ولكنك عادة لا تجد هذه الأنواع من الوكلاء في أعمال البيع على المكشوف أقل بكثير من العمل كمفاوض البيع على المكشوف. المثير للدهشة ، ليس كل المفاوضين بيع قصيرة متساوية. علاوة على ذلك ، ليس كل مفاوضي البيع على المكشوف وكلاء عقارات .

ما هو مفاوض بيع قصيرة؟

مصطلح المفاوض بيع قصيرة هو في بعض الأحيان تسمية خاطئة. هذا لأن العديد من المفاوضين المجهزين للبيع على المكشوف لا يتفاوضون. انهم لا يقاتلون من أجل البائع. يقدمون الأوراق ويقبلون الأوراق مرة أخرى. انهم ليسوا حل المشاكل. مفاوض البيع على المكشوف هو مصلح المشاكل ، وهو الشخص الذي يعمل نيابة عن البائع للوصول إلى تسوية البيع على المكشوف مع البنك.

مفاوض البيع على المكشوف يمثل البائع وليس البنك. غالباً ما يكون جزء من المشكلة المرتبطة بمفاوضي البيع على المكشوف هو الأفراد الذين يوظفون المفاوضين غير متأكدين مما إذا كان المفاوض يمثلهم أم يمثل البنك. في أي وقت من الأوقات ، يكون المفاوض من أي وقت مضى ممثلا للبنك ما لم يكن البائع لديه مفاوض البيع على المكشوف.

في بعض الأحيان ، يكون لدى البائعين انطباع بأنهم لا يحتاجون إلى مفاوض البيع على المكشوف. وهم يعتقدون أنهم يستطيعون التفاوض على البيع على المكشوف مباشرة مع البنك لأن البنك سوف يساعدهم على التفاوض بشأنه. هذا النوع من التفكير يشبه مطالبة الثعلب بمساعدة أحد حراس بيت الدجاجة. البنك ليس في جانب البائع. في الواقع ، على العكس تماما.

هدف البنك هو زيادة العائد على حساب الشخص طالما أنه ليس ملكه. يمكن أن يكون على حساب البائع أو نفقة المشتري ، ولكن الكيان الذي يحميه البنك هو نفسه. يجب أن يكون لمفاوض البيع على المكشوف مصلحة البائع الفضلى في جميع الأوقات. مفاوض أخلاقيات البيع على المكشوف لن يبيع البائع نهائياً في النهر ليصنع ربحاً سريعاً.

إن مهمة المفاوض هي إقناع البنك بالسماح ببيع البيع على المكشوف ، وتقليل النفقات والصداع إلى البائع. وأفضل نتيجة هي الإفراج الكلي عن المسؤولية بالنسبة للبائع دون أن يتحمل البائع أي نفقات من جيبه.

أنواع مفاوضين البيع على المكشوف

أفضل مفاوض البيع على المكشوف هو الشخص الذي يمثل البائع مباشرة. قد يكون هذا الشخص أو قد لا يدفع له رسوم مقدما. في ولاية كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، لا يمكن لأي شخص التفاوض على البيع على المكشوف إلا إذا كان ذلك الشخص محاميًا أو مرخصًا له ببيع عقارات.

لكن هذا لا يمنع المحتالين من تمثيل أنفسهم كمفاوض بيع قصير.

• وكلاء العقارات الذين هم المفاوضين بيع قصيرة. سوف تجد بعض الوكلاء الذين يتفاوضون على البيع على المكشوف ولكنهم لا يطلقون على أنفسهم مفاوض البيع على المكشوف. انهم لا يستخدمون هذا المصطلح لأنهم يخشون من أنهم سيقاضون لممارسة القانون. هناك خط رفيع بين ممارسة القانون والتفاوض على البيع على المكشوف ، لذلك ، نحن وكلاء بيع قصيرة فقي بعناية.

  وسيقوم مفاوض البيع على المكشوف ذو السمعة الطيبة وهو وكيل عقاري مرخص بتقديم المشورة للعميل للحصول على المشورة القانونية والضريبية. سيبقي المفاوض العميل على علم بعملية البيع على المكشوف ولن يتخذ القرارات دون استشارة العميل. على سبيل المثال ، أتعامل بشكل روتيني مع مفاوضاتي الشخصية لأنني لا أثق في أي شخص آخر للقيام بذلك بنفس الطريقة التي سأفعل بها. لكن هذا النوع من التفكير يحد من عدد العملاء الذين يمكنني مساعدتهم.

• المفاوضون بيع قصيرة من المحامين. المشكلة مع بعض المحامين الذين يتعاملون مع مفاوضات البيع على المكشوف هي من أجل القيام بأعمال تجارية ، وفي بعض الأحيان يجب على المحامين تسليم المعالجة اليومية إلى كتبة القانون أو المساعدين القانونيين. هؤلاء الناس هم دافعي الورق. ما هو جيد ما لم يكن هذا الشخص لديه خلفية العقارات أو غير مريح في محاولة لشرح وثائق العقارات حتى الآن يجب أن تتفاوض مع البنوك.

  قبل التعاقد مع محام للتفاوض بشأن البيع على المكشوف ، اسأل المحامي إذا كان هو أو هي سوف تتفاوض شخصيا على البيع على المكشوف أو إذا تم تسليم التفاوض في المقام الأول إلى الموظف. بشكل عام ، فإن المحامي يتقاضى رسومًا مسبقة لمفاوضات البيع على المكشوف.

• المفاوضون بيع قصيرة الذين هم أطراف ثالثة. ما هو مفاوض طرف ثالث؟ هو الشخص الذي لا يمثل البائع. يمكن أن يكون هذا المفاوض الخارجي طرفًا آخر في شركة الوكيل أو قد يكون شخصًا غير مرخص. أول ما يجب معرفته هو ما إذا كان مفاوض الطرف الثالث لديه ترخيص عقاري.

  أنا شخصياً أعتقد أنه كلما زاد الشخص عن المعاملة ، قل احتمال نجاح هذا الشخص. والسبب هو أن المفاوضين الخارجيين لا يعرفون البائع عمومًا ، ولم يتحدثوا أبدًا مع البائع وليسوا قادرين بقدر المفاوض الذي يعرف البائع. سيحاول بعض المفاوضين التابعين لجهة خارجية تحصيل الرسوم من المشتري للتفاوض. لا يجب على المشترين دفع رسوم تفاوض طرف ثالث.

نصيحة: كل ذلك في ممارستي في كثير من الأحيان أتعرض عبر عميل يخفي بنجاح التحيز. إذا اكتشفت أن العميل لا يثق بي لسبب غير مبرر - وليس هناك سبب مبرر - فأنا أسقط التمثيل. بدون الثقة ، لا توجد علاقة ائتمانية . بدون وجود علاقة ائتمانية ، لن يكون لدي أي أساس للتمثيل. يجب ألا يعمل الوكلاء للعملاء الذين لا يثقون بهم ، وبالمثل ، يجب على العملاء عدم استئجار وكلاء لا يثقون بهم.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}