ولكن هل يحتاجون إلى محام للقيام بالبيع القصير؟ ربما لا. لا سيما في كاليفورنيا حيث توفر القوانين بالفعل حماية للمستهلكين.
منذ فترة وجيزة ، استأجرني بائع لبيع منزلها كبيع قصير في تلال إلدورادو. كان منزلها في السابق في حساب الضمان عندما أدرجته شركة مختلفة. ويزعم أن الوكيل العقاري قال للبائع إن من مسؤولية البائع التفاوض على بيعها القصير الخاص! وقالت الوكيل إنها لم يكن لديها الوقت الكافي للاتصال بالمصرف ، وإذا كان البائع يريد أن يقبل البنك بيعها القصير ، فإن البائع كان بحاجة إلى الاتصال بالبنك نفسه.
وغني عن القول ، هذا هو السبب في انتهاء صلاحية القائمة وإلغاء البيع على المكشوف. إنها ليست فكرة جيدة أن تحاول التفاوض على البيع القصير الخاص بك ، وذلك لعدة أسباب. من ناحية أخرى ، هناك الكثير من وكلاء العقارات الذين يجرون حولهم والذين يطلقون على أنفسهم شهادة مختصين في البيع على المكشوف لأنهم ينامون في فصل دراسي مدته 3 ساعات في مكان ما ولكنهم أغلقوا القليل من الصفقات الفعلية القصيرة البيع ، إن وجدت.
لماذا تحتاج إلى استئجار محام للتفاوض على بيع قصيرة
للتخلص من المطاردة ، إذا كانت لديك أسئلة قانونية ، فأنت بحاجة إلى الاستعانة بمحام. من مخالفة القانون لوكيل عقاري غير مرخص له بممارسة القانون لتقديم المشورة القانونية. حتى إذا كان الموظف يعرف الإجابة على سؤال قانوني ، لا يُسمح لوكيل العقارات بإخبارك.
القوانين تتغير كل الوقت. البنوك لديها محامون على الموظفين الذين تخرجوا من كليات الحقوق العليا. إذا كان بإمكان أحد البنوك إيجاد طريقة لوضع الضغط على بائع البيع على المكشوف ، فهل تعتقد أن البنك سوف يتردد في أضيق الحدود؟ هنا 3 أسباب وجيهة لتوكيل محام للتفاوض على البيع على المكشوف:
الافراج عن المسؤولية الشخصية
على الرغم من أن البنك قد يغفر التوازن بين الرصيد العقاري وسعر البيع النهائي ، إلا أن البنك قد لا يحرر البائع من المسؤولية الشخصية . وهذا يعني أنه من الممكن أن يكون البنك قادرًا على إضفاء الصبغة القانونية على الأجور المستقبلية للبائع ، أو إرفاق حسابات مصرفية أو متابعة البائع للحصول على تلك الأموال. يطلق عليه حكم نقص . قد يحتوي أو لا يحتوي خطاب الموافقة على البيع القصير على بيان يوضح حقوق البنك المحددة. غياب مثل هذه اللغة لا يضمن أن البنك قد أفرج عن البائع.
يقول المحامون أنه حتى قرض المال لشراء (الذي لا يحمل أي طعن في كاليفورنيا ، خاضع لشروط معينة) يمكن أن يعود ليلاحق البائع بعد سنوات ، خاصة إذا كان البنك يحتفظ بالحق في جمع أو بطريقة ما قادراً على إثبات شروط كان القرض قد تغير خلال مفاوضات البيع على المكشوف . تحمي القوانين في كاليفورنيا البائعين من 1 إلى 4 وحدات.
حماية الأصول
البنوك تدقيق البيانات المالية للبائع. تفحص البنوك الحسابات المصرفية للبائعين ، والإقرارات الضريبية ، وكان معروفًا أنها تسحب تقريرًا ائتمانيًا للبائع. إذا كان البنك يتكبد خسارة في البيع ، من الواضح أن البنك يرغب في تعويض جزء من تلك الخسارة. هذا هو السبب في أن البنك ينظر إلى أصول البائع والدخل المتاح.
إذا كان البائع يحاول بيعًا قصيرًا دون مشقة ، فمن المرجح جدًا أن يطلب البنك مساهمة البائع . وحتى إذا كان البائع مؤهلاً للحصول على صفقة بيع قصيرة من خلال ضائقة مالية ، فقد يطلب البنك مساهمة. وهذا يعني أن البائع قد يُطلب منه جلب النقود لإغلاقها. قد يطلب البنك من البائع تصفية حساب سهم أو النقر على أموال التقاعد. تحمي القوانين في كاليفورنيا البائعين من 1 إلى 4 وحدات.
راحة البال
بمجرد إغلاق البيع على المكشوف ، يود معظم البائعين أن يضعوا هذه المحنة خلفهم.
يمكن للمحامي أن يقدم للبائع هذا التأكيد. وكيل عقاري لا يستطيع.
لماذا لا يوظف بعض البائعين محامين للتفاوض على المبيعات القصيرة
من لديه المزيد من القوة في المفاوضات مع البنك؟ محام أو وكيل عقارات؟ الجواب الصحيح هو المحامي. لذا ، لماذا لا يقوم بائعون أكثر بتعيين محام للتفاوض على البيع على المكشوف ؟ للأسباب التالية:
- لا تفهم الفائدة
- العميل أو العائلة أو الأصدقاء أخبرهم بعدم القيام بذلك
- لا تستطيع أن تدفع للمحامي
- ويعتقد بشكل خاطئ أن وكيله يقدم خدمات قانونية مجانًا
- لا تحمل أي مسؤولية ولا تملك أي أصول
أنا شخصياً ، أعتقد أن كل بائع بيع قصير يمكن أن يستفيد من الاستشارات القانونية قبل وضع منزل في السوق كبيع قصير. أقترح على جميع عملائي الحصول على مشورة قانونية. خاصة إذا لاحظت الأعلام الحمراء التي يمكن أن تعود إلى لدغة لهم. في حين أن برنامج البيع القصير التابع لشركة هافا يقدم بعض الحماية للبائعين ، إلا أنه لا يحل محل الحصول على المشورة القانونية. أيضا ، تتطلب بعض الولايات أن يتعامل محام مع البيع على المكشوف. كاليفورنيا ليست واحدة من تلك الدول. في كاليفورنيا ، وكلاء العقارات المرخصين عموما التعامل مع مبيعات قصيرة.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، BRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.