كيفية التأهل للحصول على بيع قصيرة

متطلبات التأهل قصيرة البيع

تعتبر المبيعات القصيرة عبارة عن عبارة ساخنة ، ولكن ليس كل بائع مؤهل لذلك. بعض البائعين الذين يقررون أن منزلهم لن يبيعونه بالسعر الذي كانوا يتخيلونه غالبًا ما يبدأون في التساؤل عما إذا كان عليهم البيع على المكشوف . البيع على المكشوف لا يحل المشاكل دائمًا ، ولكن من المؤكد أنه يمكن أن يخلق مشاكل. كما أن البيع على المكشوف ليست دائما "النعمة الموفرة" التي يرغب بعض البائعين في المنازل في تصديقها.

ما هو البيع القصير؟

يحدث البيع على المكشوف عندما يقصر المقرض في الرهن العقاري ، مما يعني أن المقرض يقبل أقل من المبلغ الإجمالي المستحق.

إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو 100،000 دولار ، ولكن منزلك يستحق ، على سبيل المثال ، 90،000 دولار ، فأنت 10000 $ قصيرة ، وليس بما في ذلك تكاليف لإغلاق البيع مثل العمولات العقارية ، وتسجيل الرسوم أو رسوم الملكية والتأمين. من الممكن أن يكون البيع على المكشوف إذا كان رصيدك العقاري يتطابق مع سعر البيع ، لأنه لا تزال هناك تكاليف إغلاق ستؤدي إلى البيع في منطقة "قصيرة".

في بعض الأحيان ، لتجنب الخوض في تكاليف حبس الرهن ، سيعتمد المقرض على البيع على المكشوف عن طريق السماح للمشتري بشراء المنزل بأقل من الرصيد في حين أن المنزل في مرحلة ما قبل الرهن. مرحلة ما قبل الرهن هي واحدة من المراحل الثلاث لحبس الرهن .

فيما يلي خطوات نموذج لعملية بيع قصيرة:

• يوقع البائع اتفاقية الإدراج مع وكيل عقاري خاضع للبيع كبيع قصير مع موافقة الطرف الثالث (البنك).
• يجد الوكيل المشتري الذي يقدم عرضا على أساس القيمة السوقية ، والتي غالبا ما تكون أقل من مبلغ الرهن العقاري.

• يقبل البائع عرض شراء المشتري .
• البائع المقرض يقبل عرض شراء المشتري .
• يتم إغلاق الصفقة عندما يقوم المشتري بتسليم الأموال ، ويقوم المقرض بإصدار الامتياز ، ويقوم البائع بتسليم الصك.

في الأرض الخيالية ، يعيش الجميع بسعادة بعد ذلك. ما عدا البائع. هناك عواقب.

مؤهلات البيع على المكشوف

قبل أن تتسلق بشغف على متن عربة البيع على المكشوف ، فكر في ما يلي لتحديد ما إذا كنت مؤهلاً للبيع على المكشوف. إذا لم تتمكن من الإجابة بنعم على جميع المتطلبات الأربعة ، فقد لا تكون مؤهلاً للحصول على البيع على المكشوف.

• لقد انخفضت قيمة السوق في المنزل.

  يجب أن تثبت مبيعات قابلة للمقارنة من الصعب أن المنزل يستحق أقل من الرصيد غير المسدد المستحق للمقرض. قد يشتمل هذا الرصيد غير المدفوع على غرامة دفع مسبق .

• الرهن العقاري في أو بالقرب من الوضع الافتراضي.

  وكان من المعتاد أن لا ينظر المقرضون في البيع على المكشوف إذا كانت المدفوعات سارية ، ولكن هذا لم يعد كذلك. إذا أدركنا أن هناك عوامل أخرى تسهم في حدوث تخلف محتمل ، فإن العديد من المقرضين حريصون على تجنب المشاكل المستقبلية في الممر. ليس من الضروري دائمًا أن تكون في وضع التقصير.

• البائع قد سقط في الأوقات الصعبة.

  يجب على البائع تقديم رسالة مشقة تشرح سبب عدم تمكن البائع من دفع الفرق المستحق عند البيع ، بما في ذلك سبب قيام البائع أو توقفه عن سداد الدفعات الشهرية.

  بعض الأمثلة التي لا تشكل مشقة هي:

  1. قرارات شراء سيئة. إن ضرب راتبك على نظام المسرح المنزلي مع الصوت المحيطي لا يعتبر بمثابة مشقة.
  2. غير سعيد مع الجيران. حتى لو تحول كل منزل في المبنى الخاص بك إلى المنازل التي تنمو فيها الأواني ، فلن يكون ذلك مؤهلاً كمشقة.
  3. شراء منزل آخر. لن يهتم المقرض إذا كنت قد قررت أن المنزل لم يعد مناسبًا لك أو لعائلتك ، وفي الواقع ، إذا كنت قد اشتريت منزلًا آخر ، فقد لا تكون مؤهلاً على الإطلاق للبيع على المكشوف.
  4. حمل. لا تعتبر زيادة حجم عائلتك أو بدء الأسرة من المشقة.
  5. الانتقال إلى شقة. إذا قررت الخروج من منزلك ، فهذا قرار خاص بنمط الحياة وليس سببًا جيدًا للتخلي عن منزلك.
  أمثلة على المشقة هي:
  1. بطالة
  2. طلاق
  3. طوارئ طبية / مرض مفاجئ
  4. إفلاس
  5. الموت

• البائع ليس لديه أصول

  من المحتمل أن يرغب المقرض في رؤية نسخة من الإقرارات الضريبية للبائع و / أو كشف مالي. إذا اكتشف المقرض الأصول ، فقد لا يمنح المقرض البيع على المكشوف لأن المقرض سيشعر أن البائع يستطيع دفع الفارق القصير. قد يستمر منح البائعين الذين لديهم أصول عملية بيع قصيرة ولكن قد يكون من الضروري تسديد هذا النقص.

  على سبيل المثال ، إذا كان لدى البائع نقدًا في حساب توفير ، أو يملك عقارات أو أسهمًا أو سندات أخرى أو حتى حسابات IRA ، فمن المرجح أن يقرر المقرض أن البائع لديه أصول. ومع ذلك ، يجوز للمقرض خصم المبلغ المطلوب من البائع تسديده.

  العديد من الكيانات تستفيد من البيع على المكشوف ، لكن لا يوجد ربح بيع قصير .

عواقب بيع قصيرة

البيع القصير يعتمد على المشتري الذي يقدم عرضًا للشراء.

إذا لم تتلق عرضًا ، فلن تكون مؤهلاً لعملية بيع قصيرة. لذلك حتى لو كنت تستوفي جميع المعايير الأخرى ، فمن الممكن أن لا أحد سيشتري البيع على المكشوف . كما يعتمد على المقرض الذي يقبل عرض المشتري. إذا رفض المقرض العرض ، لن يتم البيع على المكشوف.

• العواقب الضريبية

  إذا وافق المقرض على البيع على المكشوف ، فقد يمتلك المقرض الحق في إصدار رقم 1099 للفروق المختصرة ، وذلك بسبب وجود نص في قانون مصلحة الضرائب الأمريكية حول إعفاء الديون. يتم إعفاء حالات كثيرة من إعفاء الديون ، وفقًا لقانون تخفيف عبء الديون على الرهن العقاري لعام 2007.

  يجب أن تتحدث إلى محام عقاري ومحاسب ضريبي لتحديد مقدار النتائج الضريبية للبيع على المكشوف ، وما إذا كنت تستطيع تحمل هذه الضرائب إن وجدت.

• تقرير الائتمان من عيب

  في حين أن البيع على المكشوف لن يظهر في تقرير الائتمان الخاص بك ، فإن حالة القرض سوف تظهر. بالنسبة لأولئك الذين يعانون من التخلف عن سداد ديونهم ، فقد تم استردادها مسبقًا ، والتي يتم الإبلاغ عنها غالبًا على أنها مدفوعة بالكامل مقابل أقل من متفق عليها . تؤثر المبيعات القصيرة على التصنيفات الائتمانية . في حين أن الأضرار التي لحقت بالتقرير الائتماني الخاص بك قد لا تبدو سيئة للغاية مثل الرهن ، إلا أن الدائنين قد لا يميزون.

بعد قول كل هذا ، هناك دائما استثناءات للتأهل لعملية بيع قصيرة. هناك بعض أنواع البيع على المكشوف ، اعتمادا على المبادئ التوجيهية للمقرضين ، التي لا تملك مؤهلات على الإطلاق.

ابحث دائمًا عن المشورة القانونية قبل محاولة متابعة البيع على المكشوف. لا يمكن لوكيل عقاري أن يقدم لك المشورة القانونية.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}